當住宅房企開始衝擊千億小目標時，商業地產商也給自己立下了“投名狀”。但是夢想照進現實，仍有很大距離。因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗；缺乏長久商業戰略規劃而使項目擱淺；亦或後期運營能力不足而導致難以為繼的結局，比比皆是。
商業地產商的小目標，距離完成還有多遠？奇點商業地產獨家出品《奇點商業 •銳見》系列報道，深入分析。
正當地產業內人士為100億住房租賃公司債終止發行而惋惜時，合生創展扭頭就用約11.18億港元購入了香港中環中心49樓全層。
募集、收購這兩個動作，把這艘“暗淡的地產航母”拉回了人們的視野中。
充斥著千億、5千億的“13萬億時代”，不少房企叫囂著2018年度銷售目標要超過幾千億，在不斷吶喊地洪亮口號中，合生創展“微弱”的一聲——150億，似乎淹沒在差距逐漸擴大的數據裡。
在住宅開發領域失去信心的合生創展，正在轉型商業地產、酒店運營和物業管理。兩年前，合生舉辦發佈會首次對外介紹了其商業藍圖，“未來3年將會陸續推出30多個自持型的商業項目”。至今兩年已過，合生商業發展進度緩慢。
合生商業百億小目標
儘管合生表示下半年會根據市場變化，投入更多符合主流需求的產品，但實際實施起來還未可知。而
貫徹商業轉型的合生創展從整體情況來看，其商業收入所佔總營業額比重仍然不足。合生創展2018年中報顯示，上半年集團實現合約銷售額人民幣62.35億元，同比增長40%；合約銷售面積約48.64萬平方米，同比增加46%，只完成150億銷售目標的41.5%。
從年報來看，合生創展的收入構成中，物業銷售業務依舊佔主流。
據奇點商業地產查證，合生創展物業銷售和物業管理2018年中收入為37.5億港元（約合33.2億元人民幣），佔集團總收益49.6億港元（約合44億元人民幣）的74.6%。而酒店管理和租金收入（包括投資物業和其他）為12.14億港元（ 約合10.76億元人民幣 ），佔集團總收益的26.4%。
不過，作為合生創展希冀的增長點，其商業板塊的租金收入增長情況還是可圈可點。從上述表格也可看出，2018上半年的租金收入達10.52億港元，去年同期，這一數字僅為約6.23億港元，增長率達40.8%。
為了受到業界關注，讓資本市場看到企業的成長能力，以更低的融資成本發展，房企們酷愛“喊口號”這種方式，標語或是“幾千億”或是“活下去”，想要在商業地產領域大幹一番的合生創展也不例外。
在各個場合，合生商業不同級別的負責人都曾放話，“未來3年要推出30多個項目”。並且，在營商業項目的收入突破30億元大關後，還制定了未來5年100億元收入的目標。
融資受挫 慢開發路子能否實現豪賭？
早在2006年，合生創展就開始佈局商業地產，一直強調“精細化”道路的它，在商業地產領域也貫徹了慢開發的路子。
截至2018年中，合生商業已有14個投資物業項目，基本屬於一年一個項目的節奏。按照其兩年前的發展藍圖，北京、上海最先亮相4座商業綜合體，項目從整體規劃到開出必須在三年內完成。
但是直到目前，僅朝陽合生匯完成開業並運營，通州合生匯預計2019年開業，靜安合生匯、蘇河灣合生匯則要在2020年開業。
業內人士曾分析過，合生創展之所以能夠為自己設下“3年30個商業項目”的目標，主要的原因還是在於合生商業本身擁有足夠多的項目儲備。從不漲微跌土地儲備的規模來看，截至今年6月30日，合生創展在全國土地儲備達2936萬平方米，能與600億左右規模企業及部分千億房企相匹敵。
特別是合生創展早前拿下的商業地塊都位於全國一二線城市的優質地段，土地拿價低廉又具有稀缺性。合生創展雖然擁有諸多房企羨慕不已的土地資本，但在商業地產領域並不意味著高枕無憂，主要體現在近期融資受挫上。
合生商業方面曾明確向媒體表示過，在擁有合生系下的土地儲備作為支撐，以及集團雄厚的資本及合理的現金流作為保障之下，未來是否會嘗試輕資產模式，還不能一概而論。不輕易嘗試輕資產這一規劃，無疑對企業資金鍊形成了巨大的考驗。
9月21日，花旗發表研究報告稱，合生創展積極的增長及擴充計劃不合時機，對其發展及盈利展望造成不利影響，發展計劃急劇轉變加上公司管治問題仍然存在關注，同時流動性緊縮（短期借貸額190億元人民幣，對比持有現金45億元人民幣）限制合生增長，在下行週期更為脆弱。
另外，奇點商業地產從上交所瞭解到，合生創展集團有限公司公開發行2018年住房租賃專項公司債券於10月7日終止發行。該債券的擬發行金額為100億元，品種為小公募，承銷商為中泰證券、光大證券。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於此類房企來說，商業地產項目的投資，應該是前期容易後期難。前期可能還有較為充裕的投資資金，但是項目投資多了以後，運營成本會加快上升，這可能會影響後續項目的投資。
救命稻草or飛蛾撲火
“很多做商業地產的，如果住宅產業不好，其實資金方面是會有問題的”，嚴躍進分析，“在住宅項目上，合生創展過於強調追求利潤，而不是高週轉，這其實會影響資金回籠”。
這樣看來，“未來3年要推出30多個項目”這一雄心壯志的實現還面臨著不小的挑戰。
其實，盯著商業地產這塊“蛋糕”的不止合生創展一家，商業地產存量巨大的背景下，商業項目運營能否實現精細化和差異化決定了其生死。
2018年8月，億翰智庫發佈了2018中國房企商業物業價值TOP100榜單，萬達集團、華潤置地、中糧集團、恆隆地產、新鴻基地產等較早佈局商業的企業仍排在前列，但類似新城、正榮、弘陽等近兩年在商業地產領域發展較為激進的房企也頗受關注，被列入了“成長性十強”。
對此，有業內人士評價，快速擴張的企業正成為商業地產的後起之秀，不論是住宅還是商業，規模已經成了房企們追逐的目標。
然而，這種行為是“救命稻草”還是“飛蛾撲火”還未可知。
縱觀國內房地產商的轉型，會發現在零售品牌圈裡，不那麼受追捧的萬達廣場，反而成為很多企業學習、發展的目標和人才輸出基地。只靠集團背景、地段優勢，招攬一個有“成功”經驗的商管團隊，並不能保證項目的成功。
其實，在整體增速乏力的房地產行業，多元化正成為房企轉型的趨勢。對此業內人士表示，從商業地產、文旅地產、養老地產，到特色小鎮、海外地產，甚至到長租公寓都是房企轉型的方向，看似很難找到新的盈利模式，但如果不跟大流，可能根本搶佔不到份額。
這也正應了那句話：做了或許會死，不做卻一定會死！
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