商業地產發展的最大動力來自於城市化，商業地產是城市發展的剛需，它能創造就業，增加稅收，拉動消費，體現城市的核心價值。
但隨著新開商業項目越來越多，在許多一線城市的核心區域甚至出現4-5個左右、定位相同、體量相當的購物中心，如何在同質化越來越明顯，競爭越來越激烈的市場中處於長期引導消費力的地位呢？
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開業籌備期的購物中心最常遇到的問題是：一個好的商業項目要素有哪些？
為此，希望以下簡要的分析，能給商業地產從業者一些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展。
總的來說，選址、規劃和運營能力是決定商業地產能否成功的三大因素，其中最主要的還是運營。
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1理念決定成敗
缺乏現代商業地產經營運作理念，重選址和招商，輕佈局和開業。直接套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。
儘管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市（或寫字樓）卻虧了商場。
2要規劃更要策劃
從前期選址、定位、規劃佈局，到中期招商、租售，再到後期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。
俗話說“三軍未動，糧草先行”，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。
整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。
3整體佈局事關開發成敗
商業地產的整體規劃，在
佈局時先商業後地產，突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃佈局。目前國內約有70%的商業地產項目就是因為整體佈局先天不足造成失誤或失敗的，“整體佈局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽！”
4招商成功不等於萬事成功
不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。
因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃佈局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶“病”招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。
商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利並不代表今後一切都順利。現實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業後往往並不成功，效益差、失敗收場都有可能。
有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、佈局位置、經營業態。
只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。
5商業地產開業需要好策略
開發商普遍認為，招商成功後，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。
有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業“開壞頭”，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。
開業必須講究策略和時機，急於求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。
6商業地產需要複合型團隊
商業地產是十分複雜的複合地產，“住宅地產是小學生；商務地產、寫字樓、度假村是中學生；商業地產是大學生。”商業地產迫切呼喚高素質專業人才。
商業地產與房地產是兩個既有聯繫又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。
既懂地產又精通商業經營的複合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂“得人才者得天下”，“妒人才者失天下”。
商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備豐富的商業地產開發運營成功經驗及專業技能的複合型人才卻是良將難求。
從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。
7以市場為導向，重視培育商場
商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是隻租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。
不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。
8訂單商業地產並非“靈丹妙藥”
近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。
表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。
這種產權分散存在影響後續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。
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