引言：房地產投資可為你提供穩定的收入流，該收入在房地產支付後幾乎全部成為利潤。然而，要做到這一點是有風險的，需要做的工作比看起來要多許多。房地產投資需要你選擇一處不錯的房產，維護其財產，並且無限期地交易租戶，直至足以僱用一名經理進行管理。本文將為你詳細介紹如何投資租賃房地產。
1、評估你的投資能力
01 評估你管理物業的能力
做房東不是被動收入，也不是兼職工作。當涉及到管理財產時，你將有許多責任。這包括與承租人進行選擇和溝通，必要時修補財產，以及處理大量日常事務。在決定成為一個房東之前，你要確保自己在工作和家庭方面已經準備好了。
●如果你沒有時間自己管理物業，你需要找一家好的物業管理公司。然而,這可能會非常昂貴。
02 尋求購買抵押貸款
為了出租房產，你顯然必須先購買房屋。這將通過購買抵押貸款來實現，與業主使用抵押貸款的評估方式不同。銀行會考慮潛在的租金收入和物業的費用以及業主的支付能力。可以通過這網上使用抵押貸款計算器來確定你在租賃地產上的消費能力。
●如果這是你的第一個出租房產，你可能仍然需要滿足租金抵押貸款的收入要求。這是根據你現在的房貸計算的。在證明租賃成功幾年之後，你的要求可能被免除。
03 確保你擁有所需的財務儲備
擁有出租物業可能存在意外的問題。你的房客可能會失去工作，無法支付租金。你必須有足夠的錢在銀行幫你度過幾個月沒有任何收入的日子。有些業主依賴租金來支付抵押貸款，如果你處於這種情況，那麼在你有6個月的儲備之前不要購買房屋。
●記住，你還需要支付房產稅和物業的日常維護費用。
●意想不到的費用可以來自任何地方。每一種成本都可以從微不足道到非常昂貴，你需要做好準備。
04 長期投資
除非你有10到15年的投資期限，否則千萬不要把房地產當作投資。房地產泡沫似乎每10到15年就會出現一次，每個人都想從中分一杯羹。大多數人不會有機會及時脫身，只會受到財務上的傷害。明智的投資者不會被貪婪和快速回報所動搖。他們買的房子在經濟上是合理的，是作為一種租賃，而不是一個快速賺錢的機會。
05 找到合作伙伴
與合夥人一起投資可以帶來很多好處。合作伙伴可以在他們之間共享資源和人才，從而獲得更大的潛在投資成功。然而，你需要找到合適的合作伙伴。理想情況下，你要找到一個具備與你互補的技能的合作伙伴。舉個例子，如果你擅長家庭裝修和維護，那就找個技術嫻熟的搭檔。
●建立你的合作伙伴關係，並制定運營協議，闡明職責、貢獻和利潤分配。
●有個合夥人可以讓你更容易獲得貸款。
2、尋找出租物業
01 尋找理想的租賃市場
尋找一個當地的租賃市場，它擁有優秀的和高需求的出租房屋。租戶池應該由那些過去犯過金融錯誤的人組成，他們沒有資格購買房屋。也有很多人在喪失抵押品贖回權的過程中失去了自己的房子。在過去的一年裡，市場經歷了房屋價格的上漲。
●理想情況下，你應該在離家近的地方投資房屋，因為你已經對區域很熟悉了。否則，你需要做大量深入的研究。
02 從一個小的房產開始
即使擁有錢，你也不應草率投資於擁有更大或複雜財產的房地產投資。購物中心或共管公寓等大型物業可能有更復雜的要求或需要更大的首付款。相反，你應該從一個完全在你預算之內的獨棟住宅開始。這將使你習慣於做房東和記賬工作。當你變得更有經驗的時候，你可以再往上爬。
●你還可以僱傭與投資者合作的房地產經紀人。
●像2居室和3居室這樣的大租賃單元比小租賃單元需要更多的維護，儘管房地產經紀人將這些房產描述為“麵包和緩衝單元”，但對大多數初次業主來說，它們是壓倒性的“噩夢”。
●像工作室、單身漢和單身人士這樣的小型租賃單元，往往會租給那些沒有太多傢俱、可以經常搬家的人。小型租賃單元，儘管“低調”，但會有很多空置的空間，你在購買房產前必須做好預算。
03 投資商業地產
商業地產能比住宅地產能提供更大的潛在回報。然而，要找到並投資這些項目要困難得多，而且只能由經驗豐富的房地產投資者完成。要購買商業地產，你需要根據成本和租戶的潛在回報來評估房產。你通常還需要至少30%的首付才能獲得貸款。
●如果可能的話，尋找有動機的賣家(那些由於各種原因需要快速銷售的賣家)。這是你以低於市場價購買房產的機會。
04 評估潛在的回報
你的主要目標應該是你的潛在回報，也就是你得到的租金減去任何費用。這將取決於該地區的現行租金以及房屋的具體質量，這可能會讓你收取的租金或多或少。你可以詢問當地財產的所有者，瞭解有關財產的財務信息，特別是他們是否將財產租賃出去。評估維度如下:
●你將要支付的抵押貸款。
●現在的房租，房租都是在這一地區的相似房產，以及任何歷史租金的上漲。
●租賃歷史的力量。當租戶搬出時，它會長期空置嗎?
●財產的平均費用。
●現任業主過去幾年的利潤或虧損。
●你獲得回報的能力基於這些信息。記住:租金-費用=你的回報。
●維修費可以估計為租金總收入的5%。停機時間和較大的維修費用佔5%。
05 評估房產的位置
對於租房者來說，地點可能是出租房屋最重要的特徵。一個好的地段也可以讓你更容易出租房子，並可以證明更高的租金是合理的。更好的租戶會找到這些房產，為你提供更可靠的租金支付和更少的困難。具體來說，你應該尋找以下屬性:
● 離好學校很近。
● 都在低犯罪率的地區。
● 方便購物和便利設施。
06 你一定要達成協議
尋找那些處於或接近底部的房產，尤其是那些低於建造成本的房屋。如果價格低，而且利率也很低，這種組合使得購買理想，可能是一生中難得的機會。和當地的房地產經紀人談談，僱一個估價師來確定你是否得到了一筆不錯的投資。
● 許多出租房產專家都信奉1%法則。規則是，該房產的月租金至少應等於該房產價值的1%。
● 從長遠來看，你應該根據你的租金收入，在10到15年內，尋找你可以全額支付的房產。
07 做一個報價
當你找到一處不錯的房產時，和你的房地產經紀人或銷售代理一起出價。記住一個數字，如果可能的話，請儘量少來。確保不要讓情緒影響你的判斷，只有在價格合適的時候才買房子。如果你和賣方不能達成有利的協議，你可以隨時離開。
08 盡職調查
當你的出價被接受後，你可以在截止日期前確認房子沒有任何問題，同時把你的融資安排妥當。你可以安排一個本地檢查員查找該房產的任何問題。如果有嚴重的問題，你可以重新協商售價。此外，你要確保當前的所有者不會推遲某些你以後必須要做的修理。
3、尋找租戶
01 獲得保險
在你把你的房產租給住戶之前，你最好先拿到房東的保險。所有主要的保險公司都以不同的名稱提供這類保險，但通常將承保範圍分為三類，從最低的DP-1到全面的DP-3 (DP代表“住宅保單”)。大多數保險專業人士建議房東獲得DP-3保險，以保護自己不受意外租戶行為的影響。
●這種保險通常會為損失提供替代的成本，而不是現金價值，這在昂貴的損害賠償的情況下是有益的。
●你應該確保你的保險還包括一般責任保險。這為你的財產遭受的任何傷害提供保險。專家建議你投保100萬美元的責任險。
●房東的保單價格取決於房產的地段和大小。平均每年大約是800到1200美元。
02 確定合適的租金
你要與當地的房地產中介交流，在網上研究類似的房產，以確定合理的租金金額。確保你的租金至少能支付你按揭貸款的110%，百分之十的緩衝區可以用來覆蓋維護，關閉時間，和大型修理。你賺的任何金額都是利潤。
03 出售你的租賃房產
首先在Craigslist、Trulia和Zillow等網站上列出你的財產。一定要有很多高質量的照片，填寫列表，信息要儘可能多。你也可以在報紙上買到廣告，雖然這很貴而且可能沒有效果。最後，試著在房子的前院放一個“出租”的牌子。在所有情況下，為感興趣的租戶提供聯繫方式，可以通過電話或電子郵件。
04 篩選申請人
你得對你的潛在租戶進行徹底的檢查以處理信貸和犯罪問題。這會讓你損失一些錢，但也會讓你避免潛在的毀滅性損失。有些房東不做盡職調查，結果那些詐騙藝術家一旦擁有房產就停止付款，對房屋造成巨大破壞。一個不稱職的房客可能會給你帶來數千美元的維修費用，即使他們確實按時支付了租金。
●找那些有工作的申請人，賺的錢至少是每月租金三倍的人。
●拒絕任何有長期犯罪記錄或信用分數在650以下的申請人。你在此的具體要求取決於你的風險承受能力和市場實力。
●如果可以的話，通過保證租金穩定或提供優質服務來留住好租戶。
05 起草一份租賃協議
在網上找到一份租賃協議模板，用它來創建你自己的和所有相關的財產細節。你也可以考慮聘請一位在該行業有經驗的律師，以確保你的租賃協議沒有遺漏任何內容或包含任何奇怪的條款。租賃協議中應明確租賃期限、雙方責任以及保證金。保證金通常是一個月的房租，但可能會受到州或地方的限制。
4、維護你的財產
01 一定要收租金
在某些時候，每個房東都必須充當收費員的角色。你必須打電話給那些不付錢的租戶，直到他們付錢為止，如果他們不付錢，你就把他們趕出去。即使是好的租戶也可能在一個月的時間內無法按時支付租金。在這種情況下，考慮給他們更多的時間。留住一個好的房客可能會帶來一到兩次延遲付款。
02 按時交稅
作為房東，你必須為你的房產繳納物業稅。然而，你也必須遵守正確的申報所得稅，否則你的財產就會受到損失。明智的做法是聘請一名稅務人員或另一名金融專業人員幫助指導你通過這個過程，因為它可能相當複雜。
●例如，房東可以從他們的稅收負擔中扣除財產稅、按揭利息以及其他運營費用。
●此外，損失可以作為被動損失沖銷，以後用來抵消積極回報的稅務負擔。
03 學習維護技能
你應該學會進行小修理，如將洩漏的水槽固定或修理牆壁上的孔。能夠自己完成這些任務可以為你節省一大筆專業維修費用。如果你尚未掌握這些技能，請花點時間瞭解這些修理方法是如何完成的，並進行練習。你自己能做的任何事都代表了你不需要花更多的錢。
04 與行業專業人士建立關係
儘管自己動手做事很有價值，但在某些情況下，你需要聘請一位專業人士。與當地電工、水管工和其他商人建立關係，這樣當你需要的時候，你可以得到可靠的工作。此外，在你的租賃房產投資中，你可能需要諮詢律師和會計師。當問題出現時，讓這些人站在你這邊會很有用。
05 回應房客的需要
記住，租戶是你的客戶，應該受到尊重。你應該迅速響應房客的修理請求，在與房客的交易中公平地採取行動。你還要按照租賃合同的約定對物業進行維護。這樣做將有助於留住承租方，節省你的費用。
06 僱一個物業經理
物業經理或物業管理公司可以減輕你的業主責任負擔。他們收取租金，負責維修，在需要的時候找到新的租戶，還有其他的職責。然而，僱傭物業經理通常會花掉你5%到10%的租金收入。因此，如果你的利潤率已經很低，那麼僱傭一個這樣的人在財務上可能就沒有意義了。
● 如果你有很多租賃房產或者住得離它們都很遠，僱一個物業經理是非常有利的。
● 房地產管理協會和全國住宅地產經理協會都為在網站上尋找聲譽良好的物業管理公司提供資源。
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