10月12日，時隔3個月之後，許昌土地拍賣市場再次公開競價，此次共掛牌10塊住宅用地，成交5塊，流拍3塊，終止2塊。最為引人矚目的是，此次土拍的地價較此前有明顯下降。
01 土拍彙總
此次出讓共成交5個地塊，分別是位於鹿鳴湖東北角的兩個地塊、鐵西灞陵路南段兩個地塊和鐵西工農路北段1個地塊，總出讓面積354.4畝，總成交金額14.2億元。從總體的成交均價來看，都有明顯的降幅，而且整個競價過程比較平淡，最終成交的溢價率也都在20%到40%左右，相比之前動輒翻倍的溢價率平靜了不少。
02 鹿鳴湖地塊
本次出讓成功的兩個地塊都位於鹿鳴湖的東北角，區位環境相對優越，未來還有輕軌站點規劃，濱湖景觀是核心賣點。今年的5月底雅居樂以575萬/畝拿下的西南角的一個地塊，因1.5的容積率被稱為許昌的樓面價地王。
此次金石地產和許昌財源開發建設公司分別以565萬/畝和499萬/畝的價格拿下了58.8畝和120畝住宅用地。但不要以為和此前雅居樂拿地價格差不多，要知道雅居樂拿下的地塊容積率要求為1.5，而金石和財源拿下的地塊容積率則達到了3.5，比許昌土拍市場上絕大多數的容積率3.0都要高。也就是說，樓面價上來看，比雅居樂鹿鳴湖地塊要低一半以上。
金石地產此次出手3.3億元拿地，第二天網上就掛出了就該地塊進行老業主和親友委託代建住宅的方案。其實也就是走的所謂內部團購、提前部分交款的路子，公佈的均價為6980元/平方米。
許昌財源開發建設公司是國有企業許昌市投資總公司的全資子公司，根據市場上的消息，應該也是單位團購房，在土地拍賣之前，就已經有國土局的團購房源在二手市場上轉讓名額，明確定位鹿鳴湖東北角，標稱成本摺合6500-6700元。
03 灞陵路地塊
灞陵路的這兩個地塊位於灞陵路與許由路西北側，灞陵湖東南，隔路是德鴻迎賓府和中梁西都府，目前來看相對較偏僻，教育、商業、醫療等配套不夠完善。不過整個位置的交通相對便利，灞陵路和許由路分別是兩條主幹道，隨著周邊多個小區的開發，未來會相對熱鬧一些。
兩個地塊已經是二進宮了，此前在7月6日的拍賣中，兩個地塊雖然是全部流拍地塊中僅有的有競價的地塊，但未達底價而流拍。此次很明顯政府對底價進行了下調。
我們很明顯可以看出來7月6日競價到280萬/畝都未成交而流拍的地塊，此次262萬/畝就成交了。對比路東的的中梁西都府地塊，400萬/畝左右的地價還是差別非常大的，基本回到了1月初德鴻拿地的低價。
禹州宜鑫建材是禹州市淺井鄉的一家石子礦公司，此前的主要經營範圍是石灰岩石子的開採與銷售。此次出手許昌拿地，還不清楚未來是要自己開發還是聯合或者轉手。
04 工農路地塊
工農路的兩幅地塊是原一林紙業的老廠區，今年夏天進行了拆除清表，被規劃中的群眾路分為了南北兩個地塊，路北的11畝地塊有競價，但低於低價未能成交，路南的40畝地塊被許昌萬山地產拍得。萬山地產是2017年的一家本土新公司，此前在延安路開發的萬山綠都項目，性價比不錯，已經基本售罄。
該地塊周邊配套基本完善，東鄰就是改造後的運糧河景觀帶，交通也較便利。也鄰近幾個新建小區如水岸金城、匯潤映象隔河相望，西側不遠處是物華溪悅，生活氛圍相對濃厚，不過整個區域的面貌還有待提升。
從地價方面來看，相比去年夏天的鐵西地王項目物華溪悅，萬山地塊價格降低了30萬左右。而萬山地塊無論是從交通位置還是周邊環境來看，目前是明顯優於物華溪悅的。
05 其他未成交地塊
此次出讓的梁莊的兩個地塊均未成交，其中15-2號地塊有兩家報價，最高報價為25818萬，摺合423.8萬/畝，一路之隔的雅居樂為736萬/畝，很顯然也沒達到底價。另一地塊則終止拍賣，沒有進行競價。
而位於西北部的魏都區43宗地也是僅有一次出價，17018萬元摺合190萬/畝，而天寶路五一路口的鉑悅山項目地價則達到了500多萬/畝，這個價位自然也是流拍。該區域雖然是魏都區近期發展的一個重點，但該地塊周邊均為商貿物流和工業用地，未來的生活氛圍是一個問題。
06 土拍小結
首先要看到的一點是，許昌市土拍全部流拍的勢頭目前是止住了，為了此次拍賣成功，魏都區和東城區都做了大量的前期工作，與潛在競拍者進行溝通，甚至下調了預留底價，10塊土地中成交了一半，成交金額14億元，也算基本完成任務。
第二點是此次競拍成功的企業均為本地中小型房企。外來大型房企大規模進入許昌的這一波浪潮已經基本結束，目前的項目開發銷售就夠喝一壺了，隨著大勢的變化，外來房企也有采取多方合作的模式，金科在許昌的兩個地塊都是與康橋、東原等共同合作開發的。
第三點就是標題中說的，地價明顯的下降了，無論是鹿鳴湖地塊還是灞陵路、工農路地塊，都有著明顯的下降，灞陵路地塊的降幅達到接近40%，政府的底價也進行了調低。
第四點是兩個團購項目釋放的價格也都要顯著低於周邊的商品房價格，當前鹿鳴湖周邊的均價基本都在8000以上，而此次鹿鳴湖核心一線湖景小區的團購價位都在7000元以下，甚至低於北環路路北的西湖春天。
07 未來變化
其實從此次土拍價格的對比來看，可以非常充分的說明，對於未來的發展來說，沒有人能夠真正的看清，包括擁有眾多分析師的大型房企，政策、市場和預期都是時刻變化的。
許昌的土地拍賣市場今年應該還會再繼續，無論是魏都區、東城區還是示範區都有充足的土地儲備等待掛牌出讓，也有著較為強烈的出讓意願。對於城市的整體發展來說，地方發展的基本面也是不錯的。如果價位合適，還是會有開發商繼續拿地的，因為不拿地同樣也沒辦法活下去。
對於整個許昌的房地產市場來說，有持續的土地成交才更有利於市場的健康發展，此前的一直流拍不僅不利於財政收入，也不利於未來市場的房源儲備，容易導致未來某個時間段內的房源不足。當前的正常出讓，可以保障市場上的房源的充足供應，也更有利於遏制上漲預期。
對個人來說，依舊是我們的老生常談，不再贅述。適合自己的就是最好的，沒有絕對牛的分析師，只有自己的決策才最重要。
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