10月12日，时隔3个月之后，许昌土地拍卖市场再次公开竞价，此次共挂牌10块住宅用地，成交5块，流拍3块，终止2块。最为引人瞩目的是，此次土拍的地价较此前有明显下降。
01 土拍汇总
此次出让共成交5个地块，分别是位于鹿鸣湖东北角的两个地块、铁西灞陵路南段两个地块和铁西工农路北段1个地块，总出让面积354.4亩，总成交金额14.2亿元。从总体的成交均价来看，都有明显的降幅，而且整个竞价过程比较平淡，最终成交的溢价率也都在20%到40%左右，相比之前动辄翻倍的溢价率平静了不少。
02 鹿鸣湖地块
本次出让成功的两个地块都位于鹿鸣湖的东北角，区位环境相对优越，未来还有轻轨站点规划，滨湖景观是核心卖点。今年的5月底雅居乐以575万/亩拿下的西南角的一个地块，因1.5的容积率被称为许昌的楼面价地王。
此次金石地产和许昌财源开发建设公司分别以565万/亩和499万/亩的价格拿下了58.8亩和120亩住宅用地。但不要以为和此前雅居乐拿地价格差不多，要知道雅居乐拿下的地块容积率要求为1.5，而金石和财源拿下的地块容积率则达到了3.5，比许昌土拍市场上绝大多数的容积率3.0都要高。也就是说，楼面价上来看，比雅居乐鹿鸣湖地块要低一半以上。
金石地产此次出手3.3亿元拿地，第二天网上就挂出了就该地块进行老业主和亲友委托代建住宅的方案。其实也就是走的所谓内部团购、提前部分交款的路子，公布的均价为6980元/平方米。
许昌财源开发建设公司是国有企业许昌市投资总公司的全资子公司，根据市场上的消息，应该也是单位团购房，在土地拍卖之前，就已经有国土局的团购房源在二手市场上转让名额，明确定位鹿鸣湖东北角，标称成本折合6500-6700元。
03 灞陵路地块
灞陵路的这两个地块位于灞陵路与许由路西北侧，灞陵湖东南，隔路是德鸿迎宾府和中梁西都府，目前来看相对较偏僻，教育、商业、医疗等配套不够完善。不过整个位置的交通相对便利，灞陵路和许由路分别是两条主干道，随着周边多个小区的开发，未来会相对热闹一些。
两个地块已经是二进宫了，此前在7月6日的拍卖中，两个地块虽然是全部流拍地块中仅有的有竞价的地块，但未达底价而流拍。此次很明显政府对底价进行了下调。
我们很明显可以看出来7月6日竞价到280万/亩都未成交而流拍的地块，此次262万/亩就成交了。对比路东的的中梁西都府地块，400万/亩左右的地价还是差别非常大的，基本回到了1月初德鸿拿地的低价。
禹州宜鑫建材是禹州市浅井乡的一家石子矿公司，此前的主要经营范围是石灰岩石子的开采与销售。此次出手许昌拿地，还不清楚未来是要自己开发还是联合或者转手。
04 工农路地块
工农路的两幅地块是原一林纸业的老厂区，今年夏天进行了拆除清表，被规划中的群众路分为了南北两个地块，路北的11亩地块有竞价，但低于低价未能成交，路南的40亩地块被许昌万山地产拍得。万山地产是2017年的一家本土新公司，此前在延安路开发的万山绿都项目，性价比不错，已经基本售罄。
该地块周边配套基本完善，东邻就是改造后的运粮河景观带，交通也较便利。也邻近几个新建小区如水岸金城、汇润映象隔河相望，西侧不远处是物华溪悦，生活氛围相对浓厚，不过整个区域的面貌还有待提升。
从地价方面来看，相比去年夏天的铁西地王项目物华溪悦，万山地块价格降低了30万左右。而万山地块无论是从交通位置还是周边环境来看，目前是明显优于物华溪悦的。
05 其他未成交地块
此次出让的梁庄的两个地块均未成交，其中15-2号地块有两家报价，最高报价为25818万，折合423.8万/亩，一路之隔的雅居乐为736万/亩，很显然也没达到底价。另一地块则终止拍卖，没有进行竞价。
而位于西北部的魏都区43宗地也是仅有一次出价，17018万元折合190万/亩，而天宝路五一路口的铂悦山项目地价则达到了500多万/亩，这个价位自然也是流拍。该区域虽然是魏都区近期发展的一个重点，但该地块周边均为商贸物流和工业用地，未来的生活氛围是一个问题。
06 土拍小结
首先要看到的一点是，许昌市土拍全部流拍的势头目前是止住了，为了此次拍卖成功，魏都区和东城区都做了大量的前期工作，与潜在竞拍者进行沟通，甚至下调了预留底价，10块土地中成交了一半，成交金额14亿元，也算基本完成任务。
第二点是此次竞拍成功的企业均为本地中小型房企。外来大型房企大规模进入许昌的这一波浪潮已经基本结束，目前的项目开发销售就够喝一壶了，随着大势的变化，外来房企也有采取多方合作的模式，金科在许昌的两个地块都是与康桥、东原等共同合作开发的。
第三点就是标题中说的，地价明显的下降了，无论是鹿鸣湖地块还是灞陵路、工农路地块，都有着明显的下降，灞陵路地块的降幅达到接近40%，政府的底价也进行了调低。
第四点是两个团购项目释放的价格也都要显著低于周边的商品房价格，当前鹿鸣湖周边的均价基本都在8000以上，而此次鹿鸣湖核心一线湖景小区的团购价位都在7000元以下，甚至低于北环路路北的西湖春天。
07 未来变化
其实从此次土拍价格的对比来看，可以非常充分的说明，对于未来的发展来说，没有人能够真正的看清，包括拥有众多分析师的大型房企，政策、市场和预期都是时刻变化的。
许昌的土地拍卖市场今年应该还会再继续，无论是魏都区、东城区还是示范区都有充足的土地储备等待挂牌出让，也有着较为强烈的出让意愿。对于城市的整体发展来说，地方发展的基本面也是不错的。如果价位合适，还是会有开发商继续拿地的，因为不拿地同样也没办法活下去。
对于整个许昌的房地产市场来说，有持续的土地成交才更有利于市场的健康发展，此前的一直流拍不仅不利于财政收入，也不利于未来市场的房源储备，容易导致未来某个时间段内的房源不足。当前的正常出让，可以保障市场上的房源的充足供应，也更有利于遏制上涨预期。
对个人来说，依旧是我们的老生常谈，不再赘述。适合自己的就是最好的，没有绝对牛的分析师，只有自己的决策才最重要。
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