如果用一個詞語來形容2018年的樓市變化，筆者認為，最合適的詞語可能就是分化。從時間上來看，5月份住建部約談了西安等12個熱點城市，這可以說是2018年樓市從暖到冷的轉折點，而7月底堅決遏制房價上漲的定位則是樓市驟然降溫的開始。如果從空間上來看，因城施策下，每個城市的冷熱程度也不盡相同。房地產市場分化如此明顯，但對剛需來說，無論樓市是冷還是熱，不管房價是漲還是跌，或許，2018年的他們只是充當了一群看客而已。那麼，為什麼這麼說呢？
上半場，雖然調控政策密集出臺，但不少熱點城市房價上漲壓力依然很大，特別是出臺搶人政策的幾個熱點城市。一二手房房價倒掛、潛在住房需求的上漲以及投機炒作等因素的影響，一房難求的現象比較普遍，而且市場一度還出現了買房鄙視鏈的現象。對於不少剛需來說，湊首付已經是難事，全款購房更是不可能了。所以，上半場的樓市基本是想買買不到，或者說根本買不起，不少剛需也只能是看個熱鬧。
下半年，在堅決遏制房價上漲和重拳治理房地產亂象的背景下，房價下行趨勢開始加速出現，節假日期間更是一度上演了打折促銷現象。為了衝刺年終業績，各大房企也都卯足了勁，加快了推盤節奏，紛紛放低姿態吸引購房者。但是，在買漲不買跌的習慣性心態影響下，剛需對此並不買賬。
所以，下半場的樓市基本是想買但不敢買或者說不願意買。不可否認，剛需是樂於看見房價出現下跌的，而且下跌幅度越大越好。筆者認為，剛需之所以不願意出手，一方面是因為房價並沒有跌到心理價位，不願在最高點當了接盤俠；另一方面則是因為目前還沒有買房的基本都是手頭確實很緊張的，斷然不會輕易出手。
創意配圖：樓市降溫
不難看出，兜兜轉轉一年又要過去了，剛需反而一步步成了今年樓市的看客。筆者認為，影響剛需的最大因素就是心態。雖然不是炒房客，但剛需有時候也難免會抱著一顆炒房的心。筆者認為，買房不僅要看眼前，還要看長期趨勢。筆者身邊有一位年輕的剛需購房者，從2016年觀望到現在，如今買房計劃又再次推到了2019年。
其實，現在回過頭去看看，處於調控期的這兩三年，除了個別樓盤忍痛割肉以外，房價整體走向是穩定的，而且是高位盤整的狀態。因此，筆者認為，購房者一定要看清楚樓市調控的核心政策導向，不要對房價大幅下跌抱有太大期望，抄底幾乎更是不可能出現的現象。退一步說，如果房價整體下跌了20%-30%，想必就會有想當一部分人承受不起，比如湧有房產者、銀行等等。
房地產
筆者認為，在可以預見的時間內，除了這兩年房價過度透支的城市，未來房價加快下跌的概率較高以外，其他城市平穩調整才是大概率事件。近日，中國社科院發佈了最新住房報告，並且預測短期內房價穩中有降的城市個數將會進一步增加，而且全國房地產市場有望實現軟著陸。筆者之前就說過，此輪樓市調控的主要目的不在於降低多少房價，而是通過政策組合拳促使房價長期穩定。
因此，在房住不炒的定位下，下一步樓市調控的重點或是進一步根除房價上漲的各種非理性因素。此外，隨著房地產長效機制的加快建設，金融、稅收、土地等方面的措施會持續跟進，從而進一步促進樓市平穩。總而言之，房價長期穩定的實現只是時間問題。一旦房價穩定了，心態就平穩了，看客自然也就少了。
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