大河財立方《極刻》第60期
大河財立方《極刻》記者 吳春波 陳玉堯
剛剛，許昌房企恆達集團(控股)有限公司在港交所成功敲鐘。繼建業地產、偉業控股等豫股之後，又一家河南房企踏入香港資本市場。也是繼福森藥業、春來教育後，今年以來河南第三家港股上市公司。
剛剛，恆達集團在港敲鐘上市
11月12日，許昌市最大的房地產開發企業恆達集團控股(以待售住宅項目總建築面積計，截至2017年12月31日)正式在港交所上市，股票代碼03616HK，成為繼建業地產、偉業控股、正恆國際控股之後，又一家登陸香港資本市場的河南房企。
恆達集團控股董事長李小冰主持敲鐘儀式並發表致辭。李小冰感慨稱，恆達集團控股經過26年的發展和耕耘，現已成為中國河南省許昌市最大的房地產開發企業。今次上市是恆達集團控股的一個重要里程碑，希望藉助香港這個國際資本市場平臺，提升公司的知名度，進一步提升公司的管治水平，開拓更多元化的融資渠道。
此外，對於未來，李小冰還表示，恆達集團控股將繼續利用河南省城鎮化所帶來的機遇、利用政府近期進一步推進棚戶區改造的政策，繼續就安置項目與地方政府展開合作、繼續保持住宅和商業混合開發業務、以及繼續利用多元化的土地收購策略，致力保持恆達集團控股於許昌的領導地位，並探索河南省其他市場的潛在機遇。
李小冰為恆達集團控股敲鐘
9時30分，李小冰為恆達集團控股敲鐘，恆達集團控股正式在港交所上市。
開盤10分鐘，恆達集團控股股價回升至1.010港元/股，市值達到了12.12億港元。
淨募資3.13億港元 約七成將用於開發現有項目
早在兩週之前，10月26日，港交所就披露信息顯示，恆達集團控股已通過上市聆訊。隨後，10月30日，恆達集團控股便進行了全球發售股份。據11月9日的發售結果公告顯示，恆達集團控股本次共發行3億股股份，其中香港發售3000萬股股份，佔比10%;國際配售2.7億股股份，佔比90%。
2018年11月2日12時截止辦理申請登記時，恆達集團控股在香港市場共收到3364份有效申請，認購合共5579.6萬股香港發售股份，相當於香港公開發售初步可供認購的香港發售股份總數3000萬股約1.86倍。國際配售方面，共有164名承配人，而國際配售初步提呈的發售股份同樣獲略微超額認購(相當於國際配售項下初步可供認購的國際配售股份總數2.7億股股份約1.53倍)。
根據發售價每股發售股份1.24港元計算，扣除發售應付的包銷費用、佣金及估計開支後，恆達集團控股自全球發售收取的所得款項淨額估計約為3.13億港元。
恆達集團控股在發售結果公告中提到，本次所募得資金淨額的70%將用作開發其現有項目的建築成本;約20%預期用作潛在開發項目的土地收購、建築成本，以及通過其目前營運所在城市及未來的目標城市物色及收購地塊的土地儲備收購等。餘下的約10%預期用作營運資金及其他一般公司用途。
值得注意的是，假髮大王、瑞貝卡創始人鄭有全現身成為恆達集團控股“基石投資者”，並與恆達集團控股控股簽署了基石投資協議，目前已認購5449.8萬股發售股份，佔據全球發售提呈發售股份數目的約18.17%，於全球發售完成已發行股份的約4.54%。
作為基石投資者，緊隨全球發售完成後，其將不會於恆達集團控股擁有任何董事會代表，亦不會成為本公司的主要股東或關聯人士。
瑞貝卡與恆達集團控股一樣身處許昌，且早已在國內A股上市，是許昌較早實現上市的民營企業，該企業創始人現身恆達集團控股，也為河南省其他同城企業在上市幫助方面提供了新的標杆。
擁有21個房地產項目，恆達集團控股盈利比肩偉業、正恆國際
大河財立方《極刻》記者瞭解到，恆達集團控股主要從事開發住宅項目，並涉足少部分商業物業開發。據其招股書顯示，截至2018年7月31日，恆達集團控股旗下有房地產開發項目21個，分別位於許昌市、鄭州市、信陽市。擁有已竣工總建築面積約205萬平方米;開發中總建築面積約189萬平方米;及未來開發總建築面積約166萬平方米。以待售住宅項目總建築面積計(截至2017年12月31日)，恆達集團是許昌市最大的房地產開發企業。
2015年~2017年，恆達集團控股營收分別為10.38億元、9.31億元、15.5億元，歸屬股東淨利潤分別為6701萬元、7411萬元、1.48億元，與2016年相比，2017年歸屬股東淨利潤翻了一倍。
港交所是眾多河南地產企業上市的目的地，在此之前，已有多家河南房企通過直接或間接的方式，成功登陸香港資本市場。這其中就包括目前河南最大的地產企業建業地產，以及後來的偉業控股、正恆國際控股等。
2017年，建業地產主營收入138.79億元，淨利潤8.11億元，領跑河南上市房企;偉業控股營收17.48億元，淨利潤1.16億元;正恆國際控股營收10.63億元，淨利潤1.27億元。
而恆達集團控股去年營收15.5億元、淨利潤1.48億元，與偉業控股、正恆國際控股等港股上市公司盈利水平大體相當。
截至2018年5月31日，恆達集團控股擁有366.8萬平方米的土地儲備，這些土地儲備都集中在許昌市。其中，禹州市的土地儲備最多，達到了149萬平方米。魏都區次之，有96.7萬平方米的土地儲備。建安區和長葛市的土地儲備均超過了50萬平方米。
恆達集團控股招股書顯示，這些土地儲備可供企業未來8到10年的物業開發項目。同時，恆達集團控股提到，這些土地儲備大多位於戰略性地段，具有較好的增長潛力。如，建安區53萬平方米的地，位於許昌新區的新政治中心區，項目鄰近新入駐的政府部門;魏都區96.7萬平方米的地，處在交通便利的中心地帶老城區，周邊設施發展完備，均具有較高的投資價值。
由於持續收購土地儲備導致的高負債發展，恆達集團控股在2016年末的時候淨資產負債比率一度高達762.7%，在此之後，其淨資產負債比率逐步下降，截至今年4月30日，這個數字降至340.4%，但仍處於較高水平。
深耕地產二十多年，終成當地最大房企
如果看營收及淨利規模，恆達集團控股在河南都只能位於中等，但如果按時間來算，恆達集團控股應該是較早進入河南房地產行業的企業。
1992年，當時還在許昌市委黨史辦工作的科長李東法下海創業，與當時的河南糧油進出口集團有限公司、香港希豐達有限公司一起創立了河南大地房地產開發有限公司(以下簡稱河南大地)，正式進入房地產行業。
實際上，1992年也是中國房地產在市場經濟環境下初創成型的第一年，眾多日後行業知名的房地產企業都在這一年或之後成立。
1998年，李東法成立許昌恆達，經過8年的發展，於2005年收購河南大地的大部分權益，然後又以河南大地為基礎，逐步構建了目前的企業架構。
正如胡葆森當年帶領建業地產開啟省域化發展的特色發展之路，最終成長為河南房地產行業領軍者，恆達集團控股也在後期的發展中，逐步收縮戰線，最終將發展範圍控制在許昌及部分下轄縣市，並逐步成為許昌最大的房企。
而在收購河南大地之前的2004年，剛剛從武漢城市建設學院畢業不久的李小冰進入恆達地產，開始了其長達十年的“接班歷練”。
2005年之後，恆達集團控股進入大踏步的發展時期，除了逐步完善在許昌的佈局，其發展範圍也走出許昌進入信陽市，到2014年底，恆達集團控股的地產佈局又收縮到了許昌及其部分下轄縣市，如禹州及長葛。
在這一系列的發展過程中，李小冰一直都在參與，2008年，在集團基層崗位已經歷練4年的李小冰進入恆達集團控股高層，並開始參與公司重要的會議及決策，成為影響企業發展決策的重要角色，同時在李東法的悉心引導和栽培下，逐步發展成為李東法認可的接棒者。
接近李小冰的人士表示，李東法對李小冰的引導是全方位的，除了在學業上要與接班要求接近，也會在一些具體的做事原則和方法，對李小冰進行潤物細無聲的引導。但真正讓李東法認為李小冰已經成為合格接班者，還是由李小冰所主導的北海龍城項目在收益和品牌上的雙豐收，這個項目從選址和規劃及建設和後期的銷售及品牌塑造，都由李小冰主導完成。
2014年底，已在恆達體系內歷練10年的恆達集團控股少帥李小冰，從恆達第一代創始人李東法手中正式接過公司的指揮棒，在老帥李東法的支持下，繼續推動赴港上市的進程。
曾有意國內上市，為登陸港交所放緩負債擴張
為籌劃香港上市，2016年7月22日，位於香港的恆達集團(控股)有限公司在開曼群島註冊成立，主要業務為投資控股。恆達集團控股通過兩家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家內地經營附屬公司(即河南大地、宋基大地、許昌恆木、許昌恆達、信陽恆達、禹州恆達、長葛恆達及假日寶呈)的股權。
但這並非恆達集團控股首次上市行動，該公司第一次嘗試上市的操作，要再往前推11年。
上述接近恆達集團控股的業內人士告訴大河財立方《極刻》記者，2005年前後，當時剛剛完成收購河南大地的恆達集團控股，曾有意借殼焦作鑫安實現國內A股上市，但後來因公司發展戰略調整，放棄了這個上市的機會，而焦作鑫安，則在幾年後成為大地傳媒股份有限公司借殼上市的殼資源。
經過3年的輔導與準備，恆達集團控股分別於2017年6月9日和今年3月1日兩次向港交所遞交招股書，今年8月30日恆達集團控股第三次遞交招股說明書。港交所官方信息顯示，恆達集團控股前兩次遞交的申請材料均為失效狀態。
按慣例，擬赴港上市公司在遞交申請後，有半年限期解答監管機構的問題，若在6個月的有效審核時段沒能完成對港交所問題的反饋，超過這個時段之後，申請材料就失效了。
不過，“失效”並不代表上市失敗，若該公司要繼續上市流程，就必須重新遞交材料。不少公司之後延後或重遞申請，最後成功上市。從時間段上來看，恆達集團控股本次向港交所遞交上市申請的時間點，正是其3月1日第二次遞交上市申請有效期滿之時。
赴港上市，並不僅僅是恆達集團控股自己的特殊的選擇，隨著房地產行業集中度進一步加劇，樓市企業融資正在變得愈加困難，尤其是三四線城市的中、小地產企業。而反觀國內，從2016年下半年至今，幾乎沒有地產企業上市成功先例。
進入2018年，已經先後有8家內地地產企業登陸港交所，其中包括弘揚地產、正榮地產等，其中僅1月6日，就有4家內地地產企業在港交所先後敲鐘。另外，還有美的置業等多家房企已遞交上市申請材料，籌劃著赴港上市。
上述接近恆達集團控股的業內人士說：“啟動上市之前，恆達集團控股發展策略更傾向於負債經營，2014年之前的利潤很大部分用於償還借款利息。”2016年恆達集團控股在開曼群島設立境外公司，推進境外上市後，受融資環境影響，同時為了在健康運營方面符合港交所的要求，恆達集團控股開始有意識地放緩負債擴張的步伐。
據其招股書顯示，2015年恆達集團控股淨資產負債率達677.0%，2016年更是高達762.7%，但2017年已明顯改善，降到406.6%，截至2018年4月30日，其淨資產負債率已降至340.4%。恆達集團控股在招股書中稱，未來淨資產負債率將降至200%以下，同時，為確保營運資金持續充足，該公司已實施相關資本及流動資金管理措施。
調控進一步延伸，房企面臨更多變數
恆達地產第一次遞交招股說明書之後不久，高層定調：房子是用來住的、不是用來炒的。而在這之前，國內的地產調控政策從一、二線城市逐步向三、四線城市傳遞。
進入2018年，多家全國性地產企業開始主動收縮陣線，一些房地產企業甚至不惜違約放棄已經佔領的地盤。融創中國董事長孫宏斌日前表示，現在市場的宏觀調控程度超過任何人的想象。
孫宏斌坦言：“三、四線城市冷得比較快，而且現在限價，開發商按照這個賣的話就會虧錢。”而在此之前，根據國內媒體報道顯示，另一家國內地產巨頭碧桂園，已經內部下發文件叫停“三、四、五線全覆蓋戰略”。
隨著政府調控嚴厲、棚改收緊、整體住宅存量積累，許昌的房地產行業前景也變得更加複雜。就在兩個月前的7月6日，許昌土拍五宗土地全部流拍，這在近期許昌土地拍賣市場上還是首次，這次流拍引起了多家全國性媒體的關注，其代表性意義不言而喻。
面對許昌房地產市場降溫，恆達集團控股前期穩健經營、降低淨資產負債率的舉措無疑使其處於較安全水平，不必在市場行情波動時揹負大量債務利息，也有利於企業在房地產行業的後半場保持更穩定的現金流。
一位鄭州地產企業負責人向記者表示，就目前的房地產融資而言，棚改難度很高，正常按揭項目還可以，但放款快慢跟額度和銀行關係有很大關係，開發貸小企業拿不到，大企業都會走信用貸。
在這位負責人看來，在目前的市場情況下，只有企業負債率低，國內及國際信用等級評分較好的地產企業、上市地產企業、項目價值被嚴重低估，土地及附屬物有較大升值空間的地產企業，才有機會獲得銀行的支持。
值得注意的是，近年來，恆達集團控股還陸續將旗下擁有的實體出售，這意味著恆達集團控股正在將更多的資源集中於房地產行業。
上述接近恆達集團控股的業內人士表示，恆達集團控股剝離旗下部分地產公司和非地產資產，實際上也剝離了資產和負債，這將為其上市提供更加清晰的資產和管理架構，也為其評級及其他融資的開展提供良好的財務結構基礎。
(部分企業註冊地不在河南，但經營主體在河南。)
責編:黃鑫 | 審核:李震 | 總監:萬軍偉
End
閱讀更多 大河財立方 的文章
