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深圳“斷供潮”來了？
近日，有媒體報道，深圳一些中介、貸款人員在推介法拍房，而且數量不少。在中介提供的房源名單中，基本上是被法院查封后被按市場價7折起拍的，甚至有的總價上千萬的豪宅，直接砍掉六七百萬拍賣。而這些房子被拍的主要原因是很多人斷了月供，或者經營企業資不抵債，被銀行或債權人起訴，不得不賣房子清算債務。
在房地產行業風聲鶴唳草木皆兵的當下，正常的司法拍賣被解讀成了“斷供潮”。至於低價起拍，也基本是司法拍賣的行規，為的是吸引更多的競拍者，也是為了在保證基本收益的情況下不流拍。很多老媒體人可能會對2003年劉曉慶涉嫌偷漏稅被捕後其房產被司法拍賣記憶猶新，據媒體報道，其中十幾套位於北京安慧北里秀園小區的房子起拍價2100元／平方米左右，而當時市場價超過了5000元／平方米，據悉後面不少房源的成交價也低於市場價。
“斷供”對房地產行業來說是個非常敏感的話題，雖然斷供的原因可能有多樣，比如投資經營失敗、工作變動、突然患重病，甚至是央行加息也會導致按揭購房者的還貸壓力不斷加大乃至斷供。不過最大的問題可能要數房價的下跌，當房價持續下跌，房子的價值不斷縮水，房價市值不足以抵償欠銀行的購房貸款時，房子就成了“負資產”，這個時候，無力償債或者不看好樓市的房主就有可能將房子扔給銀行，也就是斷供。
斷供的背後共因是居民負債水平和償債能力不足。那麼問題來了，中國居民的負債到底有多少？真的到了要斷供的時候麼？
| 10年住戶部門槓桿率區域排行
房貸是中國居民的主要負債
數據顯示，目前中國居民將資產的約60%配置在房地產市場，居民負債中房貸也佔了大頭，因此，一旦消費者大規模違約，銀行壞賬達到一定限度，極有可能誘發金融體系的地震。
不過，根據中國人民銀行金融穩定分析小組編寫的《2018中國金融穩定報告》數據，近年來，雖然我國住戶部門債務水平不斷上升，特別是互聯網金融的井噴式發展與房貸的高速增長，但與其他國家相比，我國住戶部門債務風險並不突出，但債務增速偏高的趨勢應引起關注。
數據顯示，截至2017年底，我國住戶部門債務餘額為40.5萬億元，同比增長21.4%，較2008年增長7.1倍。中國一向以高儲蓄率在國際上著稱，負債提升意味著居民的儲蓄下降，也意味著居民的抗風險能力下降。今年的3月24日，中國工商銀行董事長易會滿在演講中提到：從2010年至2017年，居民的儲蓄佔家庭可支配收入的佔比從25.4%下降到12.7%，也就是說，中國人賺了100元，也就只會存下來12.7元。這個下降速度雖然比不上負債率的上升，但因為儲蓄的分佈還存在嚴重不均等的情況，上述12.7%也只是一個平均數，據西南財經大學和中國家庭金融調查與研究中心發佈的報告稱，55%的中國家庭沒有或是幾乎沒有儲蓄，而最高的10%的家庭的儲蓄率為60.6%，儲蓄金額佔當年總儲蓄的74.9%，很多“零儲蓄”的人被平均了。
負債率上升，儲蓄率下降，那麼錢都去哪兒了呢？答案是，大頭去了房地產市場。今年的4月份，匯豐銀行的一份報告指出：中國的“千禧一代”（80、90後）住房擁有率高達70%，其間有4成的青年買房靠父母。買房的年輕人越來越多，但絕大部分還是得依靠父母的存款提供首付，同時自己每月還得負擔貸款，這勢必會減少老一輩的存款，並導致年輕的負債率升高、存款率降低。
從結構上看，住戶部門債務主要由消費貸款和經營貸款構成，2017年末，兩者佔住戶部門債務餘額的比例分別為77.8%和22.2%，同比增速分別為25.8%和8.1%。
| 2017年住戶部門債務餘額及增速
央行報告認為，自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直佔據主體地位。2008-2017年，個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，佔住戶部門貸款餘額的比例保持在45%-54%。
但是這一數據在很多學者看來仍是低估，原因是隨著互聯網金融的發展，通過互聯網金融、民間借貸、典當行等途徑，居民也獲得了大量的債務性融資，而這部分負債是沒有被央行計入的。據不完全統計，2013-2017年，P2P等網貸行業貸款餘額（包括企業貸款和個人貸款）的年均複合增長率達到159%，這其中的首付貸等很大一部分資金流入了房地產市場。
樓市負債的增長與房價的升降有較高的相關性。往往房價上漲，居民的信貸積極性也就上升，比如2009年，我國實行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，採取了一系列促進房地產市場發展的政策，房地產市場價格止跌回升，住戶部門債務也隨之快速增長。2009年底，住戶部門債務餘額8.2萬億元，同比增長43.3%，其中個人住房貸款餘額4.4萬億元，同比增長47.9%。2015-2017年，這一輪房貸的上漲，也是由於房價的迅猛上揚。
居民債務風險整體可控
住戶部門債務的上漲，有沒有風險？
央行報告認為，從整體水平看，中國住戶部門債務負擔低於國際平均水平，且住房貸款抵押物充足、違約率低，當前債務風險總體可控，但債務積累過快需予以關注。
數據顯示，2017年末，我國住戶部門槓桿率（債務餘額/GDP）為49.0%，低於國際平均水平（62.1%），但高於新興市場經濟體的平均水平（39.8%），金磚五國中，其他四國印度僅為10.9%，俄羅斯為16.2%，巴西為24.7%，南非為33.1%，均低於中國。國際貨幣基金組織認為，住戶部門債務與GDP的比值低於10%時，該國債務的增加將有利於經濟增長，比值超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，而超過65%會影響到金融穩定。從數據來看，中國處於低位，但也並不樂觀，整體債務的上升已經開始對經濟增長產生不利影響。
| 2017年主要經濟體住戶部門槓桿率
更大的風險則在於我國住戶部門槓桿率增速較快，且過於集中。2008年末，我國住戶部門槓桿率為17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升31.1個百分點。前文已經說過，債務的快速上升與儲蓄率急劇下降，導致償債能力下降。而且由於我國住戶部門債務集中在樓市，當前樓市又處於高位，這也是為什麼居民對房價的下降心懷恐懼的原因。
在國際上，一般用債務收入比來衡量一個國家住戶部門債務水平。2008-2017年，我國住戶部門債務收入比從43.2%增至112.2%，10年間上升69個百分點。其中，房貸收入比（個人住房貸款/可支配收入）從2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年間上升37.9個百分點。
總體來看，現在老百姓家房貸不少，償債壓力大，而且由於儲蓄的降低，加足了槓桿的老百姓得保證在這還貸的幾十年內不失業、不降薪、不生病、不發生意外。這確實可怕！
沒有“斷供潮”
不過，現在居民債務仍在可控範圍，遠沒有到“斷供”的地步。
首先，儘管在房地產各個階段的發展過程中，總有央行“放水”的呼聲，但對居民來說，信貸政策非常審慎。一方面，銀行部門對居民信貸一般要求充分的抵押物以及良好的徵信記錄，對首付比要求較其他多數國家更為嚴格，在打擊首付貸方面更是不遺餘力，今年9月份，北京、上海住建委等十一個部門聯合發佈通知，開展“治理房地產四大市場亂象”專項行動，其中，首付貸等七大類投機炒房行為將成為嚴打對象。另一方面，國家在房地產領域實施了充分的調控，比如從2017年3月起，針對房價上漲過快問題，相關部門出臺一系列房地產調控政策。此後，北京、上海等城市的房地產交易量明顯下降，房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。與此同時，2017年末，個人住房貸款餘額同比增速相應降至22.2%。
其次，我國住戶部門債務抵押物充足，違約風險較低。2017年，我國個人住房貸款平均抵借比（即當年批准的抵押貸款金額除以當年批准的抵押品價值）為59.3%，風險抵禦能力較強。筆者從南昌市某城商行了解到，該行目前推出的20萬額度的消費貸，借貸人必須提供超過30萬的淨資產抵押物，而且必須徵信良好。此外，根據近些年的數據，我國住戶部門貸款的不良率一直處於較低水平。2017年末，個人不良貸款餘額6149.3億元，不良率為1.5%，低於銀行貸款整體不良率0.35個百分點。在個人住房貸款、個人信用卡貸款和個人汽車貸款不良率中，個人住房貸款也是最低的，僅為0.3%，而後兩者分別是1.6%和0.7%。
中國人向來有“安居樂業”的民族心理，沒有屬於自己產權房子的家都被認為是不完整的家，因此除了投資（投機）房產外，很少有家庭會“棄供”。在“房住不炒”的大趨勢下，房地產市場會更加理性，剛需將佔據更加主要的地位，而剛需，基本上是一家人供一套房，只要不發生大規模的系統性金融風險，所謂的“斷供潮”很難出現。
- （本文主要參考《2018中國金融穩定報告》）
「 本文僅代表作者個人觀點 」
「 圖片 | 視覺中國 」
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