日前通州區人民政府網站正式發佈通告：11月15日，北京市政府正式東遷！
根據最新的消息透露：首批搬遷到通州城市副中心的部門是四套班子，分別是市委、市政府、市政協及市人大，東遷人數預計將會達到4萬人，較之早期判斷的2萬人要超出一倍左右。
預計搬遷時間將會從2018年11月15日開啟，到明年的3月份底，首批行政單位搬遷工作全部結束。
根據早期洩露的消息，預計2019年11月，通州城市副中心將正式執行北京市車輛限行政策，表明北京市所有東遷的行政單位將會在2019年11月份之前完成所有的搬遷工作，從而帶動40萬人逐漸東遷。
與此同時，根據北京市交通委14日的消息，隨著通州城市副中心詳細控規通過中央的批准和北京市行政單位搬遷，通州與北三縣整合規劃也即將出臺。
這一切均表明，北京城市在未來十年，將會進入新的發展模式！
【1】
2008-2018，過去十年
北京定位經濟中心，重點發展內城
自從北京2008年成功舉辦奧運會之後，北京的經濟增長就進入了“火箭”速度：2008年-2017年，北京GDP總量年均增長16.7%，增量排名全國第一！
在經濟高速增長的同時，北京房價在過去十年翻了接近5倍，年均增長達到了43%，增速也是全國第一！
為什麼？關鍵的原因就在於北京在過去十年，城市定位都是北方的經濟中心和一線核心城市，藉助首都虹吸效應大力發展產業經濟，推動人口及經濟的快速增長。
北京在過去十年，常住人口從1700萬增長到了2300萬，淨流入人口達到了600萬之巨，幾乎每年接近有60萬人進入北京，從而推動了北京房價的快速上漲。
而在城市發展模式上，北京過去十年也是集中發展內城：2009年北京市政府決定執行“CBD東擴計劃”，把國貿CBD從7平方公里擴展到10平方公里；2010年又開始執行金融街西擴計劃。
過於集中發展內城，導致了兩個後果：第一，北京城市中心房價迅速上升，從破10萬單價，到最高的時候達到了30萬單價；第二，產業和人口高度集中於內城，導致交通極度擁堵，大城市病不斷惡化。
最關鍵的是，外來人口高度集中於城區，顯然是不利於穩定首都發展的，政治穩定難以得到保障，北京和首都的分離變得迫在眉睫。
因此，京津冀協同發展戰略應運而生！
北京作為一線城市追求快速發展，而首都則更追求穩定的政治環境，在兩者難以兼容的背景下：北京市委市政府東遷通州去發展，城區成立中央政務區來保持穩定的政治環境，增長和穩定的分離成為了北京城市發展史的必然選擇！
2018年11月15日，將是北京城市發展新的起點！
【2】
2018年的後十年，首都功能被剝離
北京東遷，再造城市新經濟中心！
2017年9月，北京城市發展新規劃出臺，通州城市副中心首次亮相：首都和北京的分離已然不可避免，北京城市中心東遷勢在必行了。
在新版城市發展規劃中，北京中心城區變成了“強化首都功能，疏解非首都功能”，而城市副中心則成了“示範帶動非首都功能疏解”。
一句話總結：中心城區定位於“政治中心，以穩定政治環境為首要任務”，通州城市副中心則定位於“經濟中心，以快速發展為首要任務，同時輻射周邊區域協同發展”。
該穩定的穩定（首都功能），要發展的去發展（非首都功能），相互之間不要耽誤，也不要相互妨礙，這就是新版北京總體城市規劃的核心思想。
北京既然要在通州城市副中心再造經濟新中心，以提升北京經濟增長和城市發展，必然會吸引更多的外來人口流入。
但是根據新版北京城市規劃規定，北京2020年之後，總人口要控制在2300萬人長期不變。目前北京的常住人口在2170萬，未來增容空間僅有不到200萬人。
這顯然難以滿足北京未來經濟增長的需求：沒有外來人口的持續流入，經濟增長將會受到極大限制，畢竟人口才是最根本的生產要素！
【3】
北三縣這塊“飛地”的出現
徹底解決了北京控制人口和經濟快速增長的矛盾
要想發展，就必須要有人口的流入！
在過去十年，北上廣深等一線城市，之所以經濟增長速度位列全國前列，外來人口的持續流入為區域的經濟增長做出了巨大貢獻。
2010年-2016年，上海淨流入人口接近1000萬，北京和深圳接近800萬，廣州接近500萬，一線城市的人口大爆發直接推動了城市經濟的快速增長。
數據清晰的表明了經濟增長和人口增長，其實是互為相關，相互促進的關係，經濟增長帶來人口增長，同樣人口增進又促進了經濟更快增長。
因此北京要想持續快速發展經濟，控制人口顯然是不可能的，控制人口談何發展？這不是相互矛盾嗎？
很顯然北京東遷通州來發展，一個關鍵的因素就是看中了河北的這一塊飛地，北三縣！
整個北三縣（含三河市、香河縣及大廠縣）總佔地規模高達1277平方公里，常住人口卻不到120萬，人口密度僅有1000人/平方公里，遠遠低於北京城區高達9500人/平米公里的人口密度！
北三縣的出現，徹底解決了北京既要嚴格控制常住人口，同時又要追求經濟高速增長之間的矛盾。未來的北三縣，將會被準確定位成為北京新增外來人口的“第一洩洪區”！
根據河北省初步規劃，北三縣未來10年的人口容量極限是300萬人，每年大概新增15萬人，定向服務於北京人口疏解。
但是我個人判斷，明年三統一規劃中，北三縣的人口上限將會被打破，未來十年北三縣人口上限可能將會達到500萬人的規模，人口密度將會達到4000人/平米公里，每年預計新增30-40萬人。
未來十年，北三縣肯定將會迎來巨大的人口爆發期！
【11月16日，微信群講座：城市副中心及北三縣投資專題講座】
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