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來源：葉檀財經（tancaijing）
撰文：任自在
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工作一輩子，不如拆遷一套房子。這是當下很多中國人的真實寫照。
有些人為了鉅額拆遷款，家人反目成仇，比如2017年北京豐臺區一位拆遷戶，拆遷獲得一千多萬的拆遷補償款，女兒為了獨吞千萬拆遷款，竟然聲稱把500多萬燒掉了，一怒之下老父親將其告上法庭。
杭州城中村一住戶拆遷獲得2000多萬的拆遷補償款，據瞭解，該城中村共有114戶居民。這也說明，中國又誕生了114戶百萬乃至千萬富翁。
對於很多大學畢業之後的普通工薪族來說，勤勤懇懇工作一年手裡面的存款估計也不到10萬。
而現在，靠拆遷一夜暴富的情況快要結束，棚改貨幣化政策的逐步退出將給“拆二代”畫上句號。
01
棚改實際存量已經不多
今日住建部發布消息，今年1月到10月全國棚改已開工577萬套，而《政府工作報告》明確2018年全國棚改新開工580萬套。這就意味著截至10月份，2018年的全國棚改目標已經完成了99%，幾乎提前完成任務。
但是，經過最近幾年轟轟烈烈的棚改之後，棚改存量已經大幅下降，2012年的時候全國的棚改存量有4200萬套，但是到2018年棚改存量數據已經剩下1027萬套，預計到2020年棚改存量就會僅剩107萬套。
這就意味著該改造的項目已經改造的差不多，這場由2005年開始的棚改，將於2020年結束。
有些城市甚至早就沒有了棚戶區，但是為了GDP和財政收入，也把不符合標準的項目劃入到棚戶區改造中。對於這種情況，10月份的國常會上也明確指出要嚴格把控好棚改的標準和範圍。
02
棚改貨幣化將逐漸退出
在今年10月份的國常會上也明確指出，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。
“因地制宜”、“調整完善”、“儘快取消”，這就意味著棚改貨幣化安置政策將開始逐步收緊。
之前棚改的安置方案主要是實物和貨幣並舉，但是由於資金問題，所以棚改工程推進緩慢。到2015年，國內房價兩極分化現象嚴重，一二線城市銷售火爆，三四線城市逐漸增大，在這種背景下，棚改的安置方案從實物和貨幣並舉改成貨幣安置優先。
這就意味著拆遷戶拿到補償款之後居民自己再到市場上購買商品房。 這樣一來，這些手持巨資的拆遷戶就會成為房地產市場上一批重要的購房力量，往往都是好幾套的買，在客觀上會進一步促進三四線城市的去庫存，官方數據顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。
統計顯示，實行棚改貨幣化安置方案之後，貨幣化安置對於房地產銷售的貢獻從14年的3%一下子提升至15年的14%，2017年貨幣化安置對於住宅銷售的貢獻直接上升到了24%。
在去庫存方面，商品房待售面積是反映房地產庫存水平的指標之一。根據統計局最新的數據顯示，今年10月末，商品房待售面積52789萬㎡相比9月末減少401萬㎡，這個數據已經降至4年來的最低水平。
棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出的，肩負著三四線去庫存的歷史重任，目前三四線上市的去庫存需求已經基本完成，棚改貨幣化的歷史使命也就完了，也就有了退出的必要。
03
房住不炒，部分城市已取消了貨幣化安置獎勵
雖然棚改貨幣化安置政策的取消沒有一刀切，但是在房住不炒的背景下，部分城市已經率先取消了貨幣化安置購房獎勵政策。
8月28日，長春市人民政府辦公廳《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》，通知強調，新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。
長春不會成為個例，反而會成為一種示範，隨著政策的不斷深入，未來將會有更多的城市跟進。棚改的目的本質上是為了改善居民的居住條件、推進城市化的進展；貨幣化安置客觀上是為了去庫存，而不是讓部分人一夜暴富。
所以棚改貨幣化政策的調整勢在必行，未來也會初步弱化，如果失去了貨幣化安置，改成實物安置，那麼靠拆遷一夜暴富的拆二代也就會越來越少。
04
哪些城市受到影響比較大
受影響比較大的大半都是那些住宅銷售對棚改依賴程度比較高的城市。而這些城市往往都是經濟發展水平相對較弱的地區，因為在經濟發展程度比較高的地區本身就是人口淨流入的地區，房地產市場的剛需比較穩，所以棚改貨幣化對其房地產市場的影響相對有限。
比如經濟程度發展水平比較高的江蘇和廣東省，在2017年，棚改貨幣化對其住宅銷售的貢獻是9.28%和0.49%，但是在經濟發展水平相對比較弱的內蒙古和青海，2017年棚改貨幣化就對其住宅銷售市場的貢獻分別為89.96%和85.83%。
所以將來棚改貨幣化逐步的政策力度逐步減弱之後，中西部經濟發展水平相對比較弱，受到的衝擊可能會更大。就比如內蒙和青海這些地區房地產市場對於棚改的依賴程度能達到80%以上，如果政策一旦退出，房價也就失去了其原本的支撐。
這也符合我們之前對於未來房地產市場將會呈現出結構化特徵的判斷。
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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