地產週期
中國的房地產市場，在“保經濟”和“保民生”之間，在政策與基本面的相互博弈下，供給和需求產生錯配，帶來了地產週期的向上、向下波動。
之前，中國經濟的主邏輯就是——通過刺激，擴大內需穩增長。經濟下行時，貨幣政策會寬鬆，利率下行；會放鬆房地產調控、鼓勵投資，大幅上馬基建。
當社融增速和新開工增速出現大幅上升後，經濟會迎來2年半左右的改善，這也是地產和基建的週期——典型的地產項目週期為 30 個月，而典型的基建項目為 3-4 年，主體施工期也在 2 年半左右。
在地產和基建的刺激下，大宗商品、工程機械等需求回升，除此之外衍生出一系列其他需求。
由於需求短期提升，供應不能及時跟上，於是這些產品的價格提升，同時，刺激製造業投資回升，帶來企業盈利的改善。 企業盈利增速也存在三年半的週期規律，每當社融和新開工增速大幅放量上行，工業企業盈利將會迎來兩年左右的改善。
而在經濟復甦期最後一年左右，大宗商品價格的攀升會帶來通脹升溫，而居民、房地產和地方政府加槓桿後，政府開始擔心經濟過熱、通脹和債務槓桿問題。
於是，在經濟復甦的後半段，會逐漸收緊貨幣和信貸，導致新增投資項目明顯下滑。經歷了兩年建設後，眾多工程完工，則投資增速將會下行。下行一年後，又回到刺激的起點。於是中國經濟存在三年半的經濟週期，也是房地產的週期。
房地產週期對產業鏈上下游公司的影響：
1、基本面的影響。
房屋新開工面積的增速，影響地產上游公司的收入增速；商品房銷售面積增速，影響地產下游公司的收入增速。
2、對估值的影響。
商品房銷售面積增速，不僅決定了地產上下游公司的盈利水平，還帶來了公司的估值變化，
這也是戴維斯雙擊在公司股價上的體現。
把股價拆分成業績和估值兩個因素，直觀來看，房地產週期變化肯定會對上下游產業鏈上的公司的基本面帶來影響，無非是影響的程度（空間）和傳導的時長（時間）有差異。
另外，房地產週期也會對上下游產業鏈公司的估值帶來影響。因為每輪週期裡，產業鏈上的公司最後基本面都要隨之發生變化，那一旦房地產行業開始出現向上/向下的趨勢性變化，市場肯定會給出預判，股價先行波動，從而體現為估值上的波動。
總體而言，今年由於房地產銷售進入下行週期，裝飾建材公司整體估值受到壓制，整體股價開始回落。
從基本面來看，地產產業鏈下游公司的業績已經開始受到負面影響，比如兔寶寶、偉星新材。雖然對地產產業鏈上游公司的影響比較滯後，業績目前還沒體現出來，但從歷史經驗來看，業績增速下行是必然的。
所以目前，需要從兩個層面來考慮，對於北新建材、東方雨虹、兔寶寶而言，目前估值也都處於歷史底部區域。另一方面，從週期擇時來看，房地產銷售仍處於下行週期，2019年2季度大概率能見底，估計那個時候會有更好的佈局機會。（作者：投資小哼）
閱讀更多 跟我讀研報 的文章
