十年地產調控對我國房地產市場的影響探究

近年來由於中國房地產行業的高速發展，對國民經濟增長的貢獻日趨顯著。由於兼具了居住與投資功能，房地產價格的快速上漲導致居民財富分配發生巨大變化，同時又從居住的角度深刻影響老百姓的住房承受力和社會公平，因此每一次政策調控和影響都備受關注。

中國房地產市場政策調控的頻率與力度堪稱世界之最，如何選擇有效的政策工具，使“無形之手”與“有形之手” 相結合，保障市場經濟發展的客觀規律同時兼顧效率與公平，是房地產市場政策調控的關鍵和難點。

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近十年樓市調控的演變歷程

（一）2008-2009 年：

保增長、增刺激的政策鼓勵期

2008 年中國經濟增長受國際金融危機衝擊，為穩定國內經濟，擴大內需，中國政府實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，並啟動了4萬億的政府主導性投資計劃。

同時為應對國內房地產銷量的下降，國務院又發佈《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，地方政府紛紛出臺救市措施，刺激住房消費。

這個期間的房地產刺激政策主要集中在信貸支持和稅收政策的優惠。

在多重刺激之下，2008年和2009年GDP增長率分別為9.6%和9.2%，保增長目的達到。同時，大量資金流向房地產行業，房地產市場觸底反彈，2009年房價開始暴漲，全國平均房價增長率達23.3%。

（二）2010-2013 年：

遏制房價上漲的政策收縮期

2009年12月14日國務院出臺“國四條”，要求繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段來遏制部分城市房價的過快上漲。以此為標誌，房地產市場調控從刺激轉向收縮。

這個期間，調控政策在傳統的信貸和稅收政策上推陳出新，強調對首套、二套和三套房進行區分的差別化和進行房產稅試點；此外首次提出限購，目標以行政手段直接遏制快速上漲的房地產市場。

在多管齊下的政策打壓下，房價過快上漲的勢頭總體得到暫時抑制，但區域分化明顯。一線城市的房價在2010年調控初期快速飆升、地王頻出，隨後幾年房價仍有增長，但增長速度已逐步放緩。

調控之後銷量下跌比較明顯，最先實施限購的北京2010年住宅銷售面積較2009年萎縮了一半以上，而政策執行到2013 年，價格開始出現一定鬆動。

（三）2014-2016 年：

穩增長、去庫存的恢復期

2014 年中國經濟經濟增速換擋，進入新常態。國民經濟結構性矛盾凸顯，再度面臨下行壓力，穩增長訴求凸顯。

在新常態下，房地產市場步入“總量放緩、區域分化”的發展階段。一二線高房價和三四線高庫存並存。

針對國內經濟及房地產市場的新形勢，市場調控政策也相應地出現變化，並逐漸把目標聚焦在去庫存及分類管理上，刺激政策主要是放鬆限購限貸、加強信貸支持和稅收減免等調整信貸政策，加強支持。

更改二套房認定標準，由“認房又認貸”改為“認貸不認房”。下調房貸利率，縮短自住房貸款的放貸審批週期。各地陸續放鬆限購，恢復營業稅免徵期。截止2014 年底，除北上廣深等核心城市，大部分實行限購的城市取消了限購政策。

此輪調控，樓市開始觸底回升。特別是2015年“330”新政、持續降息降准以及股災以後，一二線城市房價、銷量開始加速上漲。值得注意的是，2015-2016年房地產市場出現明顯分化，在一二線房價暴漲的同時，三四線房價穩定並持續去庫存，體現了“總量放緩、區域分化”的新發展階段特徵。

（四）2017-2018年：

“房住不炒”的調控大作戰

從2016 年底的中央經濟工作會議制定“房住不炒”的主基調後，2017年成為近幾年以來，房地產調控政策出臺最為密集的一年，全國有超過數十個城市相繼發佈了各種房地產調控政策達百餘次。

本輪調控的主要思路在於狙擊投資需求，建立長效機制，加強房地產金融宏觀審慎管理。央行要求合理控制房地產融資業務增速，有效防範集中度風險，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。

同時防範政府性債務風險，嚴格落實新預算法。行政調控加劇，六限時代到來。從限購、限貸、限價，到以北京3·17新政引發的新一輪“限售模式”，樓市調控進入“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”的“六限時代”，各種政策組合拳試圖讓各地樓市迅速回歸理性。

直至 2018 年，“調控”依然是主基調，深圳、南京等城市多以精準打擊投機需 求的“補丁式”調控為主，部分三線城市也加入限購調控的行列。 多種調控密集出臺後，總體市場逐漸趨穩。在價格和銷售額上，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。

表 1：2008-2018 年調控政策

階段

時間

調控政策

政策目

標

鼓勵

2008.01

《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》，降低房地產交易環節稅收，政府開始鼓勵住房消費和房地產投資。首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率統

一下調到

。

刺激住房消費

。

2008.12

“國十三條”：《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，支持房地產開發企業積極應對市場變化，進一步加大對住房消費的信貸支持力度，全方位刺激樓市。下調房地產項目最低資本金比例，保障房和普通住宅商品房項目至

，其他為

。自住型住房貸款利率七折

優惠，降低貸款首付比最低至兩成。

2009.01

“國四條”：增加供給，抑制投機，加強監管，推進保障房建設；增加稅收優惠，下調交易稅費、減免營業稅免徵印花稅、土地增值稅；個人銷售 2 年以上的普通住

宅免徵營業稅。

收緊

2010.01

“國十一條”：《關於促進房地產市場平穩健康發展的

通知》，要求二套房貸款首付不低於

。

遏制房價上漲

2010.04

“新國十條”：《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲

的通知》，北京率先提出限購政策。

2010.09

央行、銀監會要求嚴格執行差別化房貸政策，上調一二

套房首付比例，暫停第三套房貸款。

2011.01

“新國八條”：二套房貸首付比例提至 60

，貸款利率

提至基準利率的 1.1 倍。上海和重慶進行房產稅試點。

2011.01

財政部規定個人將購買不足 5 年的住房對外銷售的全額

徵收營業稅。

2011.07

國務院常務會議制定新國五條、要求繼續嚴格執行限購

政策，上漲過快的二、三線城市也要採取限購。

2012.02

住建部稱加快推進房產徵收稅擴大試點範圍。國土部出

臺土地監管新政策，嚴打小產權房。

2013.02

“新國五條”：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保

障性安居工程規劃建設、加強市場監管。

2013.03

國務院發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易

總額的

調整為按差額

徵收。

恢復

2014.09

“930 房貸新政”：《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，“認貸不認房”，利率下限為基準利率的

0.7 倍，並支持房企融資，標誌著我國重啟全國性寬鬆

大幕。

穩增長，去庫存

。

2015.03

“330 房貸新政”：《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，二套房貸款首付比降至四成，出售房屋營業

稅免徵年限由 5 年縮短至 2 年。

2015.06

“貨幣化棚改”：《關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改

補償模式由實物貨幣安置並重轉向貨幣安置優先。

2015.08

“831 新政”：《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，不限購城市首套房商貸最低首付款

比例降至

，再度超預期放鬆。

2016.02

217 契稅新政實行稅費減免，之後配合降首付政策和階

段性適當降低住房公積金繳存比例政策，刺激樓市需求

嚴控

2016.09

“國慶期間調控新政”：全國近 20 個城市限購限貸。重

啟“90/70”政策。房企拿地融資受限。

因城施

策

2017 至今

“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限 推進，房地產融資全面收緊。限售、限購範圍依次擴大

到三四線城市和地區。

探索長效機制

資料來源：中國民生銀行地產金融事業部根據公開信息整理。

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房地產調控工具的傳導機制

（一）調控政策工具的類別

1、經濟與行政的結合

近十年來，我國房地產調控政策主要為經濟手段和行政手段兩種，經濟手段主要包括貨幣政策和財政政策，行政手段則多為行政直接干預。

經濟手段中，貨幣政策直接影響房地產市場的流動性投放，具體調控對象包括首付比例、房貸利率、貸款額度等等，從調控效果來看，其對消費者的購買力有直接的影響，短期內的刺激或抑制效果較為明顯。財政政策主要是通過調節稅收從而影響土地和商品房的供應，具體調控對象包括營業稅、契稅、房產稅和土地增值稅等等，從調控效果來看，刺激或抑制效果往往在經歷一段時間後才得以凸顯。

行政手段作為一種政策工具最初時以 2010 年初的“限購” 政策為代表，之後演化為“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限並行的政策工具。從調控效果來看，行政手段好比“猛藥”，具有直接性和強制性，市場會對此迅速作出反應。但“藥效”作用時間短，而且在較長時間內通過行政手段控制房價容易產生“依賴”，再要放開很難，這樣不僅不能解決房地產市場的根本矛盾，還容易引發一系列問題。

總體來看，近十年來我國房地產調控政策偏重短平快的行政干預，經濟調控手段會根據市場情況反覆變動，市場矛盾並未得到根本解決。

2、需求與供給的調節

從供給與需求的維度來看，近十年來政策多集中在需求端的調節，為了抑制房地產市場的投機行為，在供給端採取抑制為主， 增加供給為輔。

需求端調控是通過影響消費者對商品房的購買力，從而刺激或抑制購房需求，因而調控效果往往在短期內即可凸顯。手段包括首付比例、貸款利率、以及限售、限購、限貸等等。從需求端的調控對投機行為有一定效果，此類政策的調整對購房者特別是投資客的心理預期影響非常明顯。

從供給端來看，土地供應調節包括提高住宅用地比例，盤活城市閒置和低效土地，對土地拍賣進行限價、限制土地用途和限制保證金比例等等。此外，通過調整房地產金融政策，控制商品房上市交易的流程，進一步影響房地產投資和市場供給。

（二）調控政策的傳導機制

調控政策出臺之後，市場往往需要時間對政策進行解讀和反饋。根據近十年房地產調控的四個週期，選取每階段政策最先出臺的時間作為調控週期的起點，以同期全國 70 個大中城市的銷售面積和價格指數的同比增速為指標研究銷量與價格對政策的反應。

我國商品房住宅銷售面積同比增速指標對於房地產市場調控反應顯著且及時，月銷售面積的同比增長變化與政策週期吻合度高。無論是2008-2009年的保增長、增刺激期間還是2014-2016 年的穩增長、去庫存的恢復期，隨著刺激政策出臺，銷量增速都會出現觸底反彈並逐漸恢復增長；而2010-2013年和2017-2018 年調控緊縮期，銷售面積同比都會隨調控政策相應下降。

圖 2：住宅商品房銷售面積累計同比

研究70 個大中城市新建和二手住宅的價格指數同比增速變動情況可以發現：住宅價格對調控政策反應滯後，新建住宅和二手住宅均呈現一定的價格粘性，而且新建住宅較二手房價格波動劇烈；二手住宅對調控政策的反應比新建住宅對調控政策的反應要略快一個月，可能因為針對二套房的調控更為密集導致。

圖3：70個大中城市新建和二手住宅價格指數同比

若以政策出現反轉的時間作為階段性調控政策的起點，相應指標反饋變化與政策調控時間點之間出現明顯時差。通過分析發現銷量對政策調整和變動的敏感，價格則會受到多種因素影響而出現更多時滯性，整體來看基本遵循“調控作用先銷量後價格” 的傳導順序。

銷量變化對房地產調控政策反應時滯通常在為1-2個月，價格變化反應時滯性略長，基本在 3 個月左右。

表 2：歷次調控的政策時滯

調控類型

政策起點

銷售面積時滯（月）

價格指數時滯（月）

寬鬆

2008.12

1

3

收緊

2010.01

1

3

寬鬆

2014.09

1

3

收緊

2016.09

0

2

3

房地產調控的效果分析

2008年至今的十年期間，我國的房地產調控政策反覆經歷了由緊到松，再由松到更緊的週期歷程，每次調控的市場反應與效果各有差異。

對於同一城市，不同的調控政策帶來的調控結果差異可能在強度上體現，也有可能在時間軸上體現。對於不同城市，類似的調控政策帶來的結果也可能不盡相同。

在市場調控日益強調“因城施策”的背景下，本文嘗試定量分析某一種調控政策對不同級別和體量的熱點城市的影響並探究政策實施的效果。

我們選擇了房地產調控當中最為常用的限購、首套及二套住房按揭首付比例、房貸利率、以及營業稅免徵年限等五個政策工具作為影響因子，以北京、深圳、杭州三個典型城市的房地產市場為例，構建向量自迴歸模型（簡稱VAR模型），來分析各影響因子對房地產市場的價格和銷量的作用。

（一）模型建立與理論背景介紹

我們將具體城市的商品房價格指數 p、商品房銷售面積 v、房貸利率ir、首套房最低首付比例dpr1、二套房最低比例dpr2、營業稅免徵年限 tl、限購pl一共七個變量納入統一的模型系統中。

VAR模型是利用模型中所有當期變量對所有變量的若干滯後變量進行迴歸，該模型是基於數據的統計性質建立，把系統中每一個內生變量作為系統中所有內生變量的滯後值的函數來構造模型，從而將單變量自迴歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自迴歸模型。VAR模型用來估計聯合內生變量的動態關係，不帶有任何事先約束條件。

數據處理上，本次研究對所選樣本城市的2008-2018年以來每月商品房銷售面積和價格數據取自然對數來進行數據平滑處理，同時構建對應城市的政策調控評分體系。

根據AIC準則，我們確定最優滯後期為t-2，因此構建VAR模型。

(v _ lnt , p _ lnt ) = α1v_lnt-1 + α2 v_lnt-2 + α3p_lnt-1 + α4p_lnt-2 + α5irt-1 + α6irt-2 +α7dpr1t-1 + α8dpr1t-2 + α9dpr2t-1 + α10dpr2t-2 + α11tlt-1 + α12 tlt-2

+ α13plt-1 + α14plt-2 + c

通過Granger因果檢驗，模型檢驗結果顯著，表明政策性因素是房價和銷量的Granger 原因。

（二）分城市的量化模型導入結果

通過脈衝響應分析，可研究在隨機誤差項上施加一個標準差大小的衝擊後對內生變量的當期值和未來值所產生的影響，從而揭示單一政策變量對房地產市場的影響效果。

1、北京

北京歷來是全國房地產政策調控的風向標，政策執行嚴厲而且持續期長。從定量分析的結果很明顯，北京樓市對信貸調控尤其是利率變動十分敏感，提高利率會顯著地降低下期的成交量和價格，對房地產市場有明顯的抑制作用。

首套房最低首付比例的提高對住宅成交量有一個顯著地抑制作用，這與近10年來北京源源不斷的人口流入帶來的置業需求有很大關係，最低首付比例的提高無疑提高了首次置業的門檻，對於剛需是較大的負面衝擊；二套房最低首付比例的提高會對住宅成交量有短暫抑制作用，但影響程度沒有首套房明顯。但是提高一二套房的首付比例對於房價確實影響甚微，即使短期略有效果，中長期此類政策還是無法改變價格趨勢。延長營業稅免徵年限的減少了二手房的供應量，對住宅成交量的有小幅影響，中長期會對房價有一定程度的抑制作用。

限購政策對在北京住宅成交量與價格都有正向的促進作用，這確實與政策初衷相悖。事實上，近些年來不斷升級的限購政策表面上旨在抑制需求，但是某種意義上會刺激消費者的購買需求和看漲預期；此外，限制性的行政手段也催生了各種繞開政策規定的方法，一定程度上削弱了政策的效果。

圖 4：政策變量脈衝相應分析圖—北京

2、深圳

深圳作為改革開放的窗口和一線核心城市，高新技術產業和金融服務業迅速發展，人口淨流入明顯，房地產市場活躍，投資性需求相對旺盛。

調增利率對深圳樓市成交量有比北京更為顯著地負向衝擊，對房價的負向影響則與北京市場情況類似。首套房最低首付比例的上升一開始會對成交量起到負向衝擊作用，接下來成交逐步所回升，但距離調控前水平仍有差距；而價格影響是先上升後下降至調控前水平。

二套房最低首付比例的提高會在短期對成交量起到較大的負向衝擊作用，但隨後成交量會恢復並上升到比調控前更高的水平。二套房最低首付比例的提高對價格影響並不明顯。營業稅免徵年限提高對價格有小幅的衝擊，對成交量中長期有抑制作用，成交量整體低於調控前水平。

限購政策提高對深圳樓市成交和價格都會有負向的衝擊，不同的是成交量將逐步恢復至略低於調控前水平。由此可見，限購對該地市場降溫作用明顯。

圖 5：政策變量脈衝相應分析圖—深圳

3、杭州

二線熱點城市杭州是華東地區重要的政治、經濟、文化中心。近年來，杭州經濟發展勢頭迅猛，產業升級迅速，城鄉統籌發展加快，城市建設升級為大都市注入了活力。

相比一線城市，杭州的首次置業比例較高，剛需戶佔比大，市場特性可能會一定程度影響房地產政策的調控效果。

房貸利率在杭州是依然是較強的調控因素，利率的提升會迅速對成交量起到大幅的負向衝擊，同時也會對價格造成負向的衝擊。

由於剛需購房比重大，提升首套房最低首付比例提高了剛需購房門檻，最終會抑制成交，但無法降低價格。提升二套房最低首付比例會快速降溫市場，短期導致價格略有下降但對成交抑制明顯，中長期市場反應過來後成交量依舊上升。營業稅免徵年限會抑制成交量，對價格的抑制不明顯。限購政策會打壓成交，但對價格的影響不是很顯著。

圖 6：政策變量脈衝相應分析圖—杭州

（三）調控政策效用和市場敏感性的分析

根據 VAR 模型可以看到各調控因子對各地住宅市場成交量和價格的影響效果，同一政策在不同城市的影響差異明顯。

（1）利率變動

總體而言，利率變動對銷量衝擊較為顯著。住房貸款利率上調短時間會導致銷量大幅下降，但中長期隨著市場對調控政策的消化，銷量會實現V型反轉。模型顯示利率上調後，對於北京、深圳等一線城市市場，經過8-10 個月的時間銷量能夠逐漸恢復至初期水平，而對於杭州銷量的恢復期則相對漫長。

利率對房價的影響一般在調整後1至2個月後開始體現，房價會隨利率上漲逐漸呈現小幅下跌。

（2）首付比例

首套房的首付比例提高導致北京市場的銷量在 1-2 月後開始下降，5-6 月之後逐漸恢復，同樣的衝擊在深圳和杭州市場會出現銷量短期快速下跌之後恢復平穩狀態。

二套房首付比例提高短時間都會造成三個地區的銷量小幅快速下降，之後反彈恢復至甚至超出調控前水平，總的調控效果小於首套房首付比例政策調控效果。

住房按揭貸款首付比例調整對房價變動的因素較小。

首套房和二套房的首付比例調整對深圳地區房價影響趨勢基本相同，但在北京和杭州，首套房首付比例上調價格會先提升然後逐漸迴歸，二套房首付比上調價格先小幅下降然後逐漸回升。

（3)營業稅免徵年限

調增營業稅免徵年限，一方面增加二手房購房成本，另一方面會減少二手房的市場供應，從一定程度上抑制投機，對交易量會存在抑制，這一點在杭州市場表現比較明顯。市場為了平抑營業稅的影響，初期房價可能存在小幅下跌，但是中長期還是會恢復到調控前的水平。

(4)限購

限購政策是在需求端對房地產市場的控制。對比三個城市的市場變化，限購政策對成交量會形成較大壓力，但是對房價的影響並不明顯。

在政策出臺初期，杭州和深圳市場的交易量會快速下降，而北京的商品房交易量會出現上升然後逐漸下降，這不排除是購房需求對於限購政策出臺的過激反應；隨著政策持續執行，三個城市後期成交量會迴歸到穩定水平。

4

結論與建議

（一）房地產市場調控的政策工具選擇

調控手段通常往往先通過影響交易量進而逐步影響房價。但是高房價的形成機制較為複雜，地方政府對土地財政的依賴助長了高房價；貨幣超發使得房地產的投資屬性更加凸顯，逐漸脫離居住屬性和居民收入基本面。

縱觀歷次調控政策，重抑制需求、輕增加供給，慣用行政手段、缺乏市場機制，短期調控為主、缺乏長效機制，政策調控對不同城市效果不同，這些問題都一定程度影響了政策實施的最終效果。

（二）探索建立長效機制

自2017年以來，政府不斷強調要建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。從短期調控到長效機制，需要著眼於房地產行業及市場規律、特徵、性質、定位，研究短期和長期政策相結合，形成包括法律、制度、規則等多方面的政策組合。長效機制

既要著眼全國房地產市場的共性，也要考慮各地的特性和不平衡性；既要與近期的調控相銜接，也要考慮未來的長期走向。

長效機制建設從需求限制轉向供給側改革，著力於居住屬性的迴歸。

信貸政策方面要求構建穩健的房地產投融資制度，限制信貸資金過度流向房地產行業。

財稅政策也要支持有效需求，通過稅收機制來抑制“炒”，支持“住”。

供應上建立和形成多元土地供給的競爭機制，完善多層次住房供給體系，建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

要提高房地產市場的法治化水平，依法治理房地產市場亂象，穩定房地產預期。

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