素以“打造精品”聞名的廣東老牌房企海倫堡，即將登陸香港資本市場的消息，引發市場關注。
海倫堡中國控股有限公司於1998年開始開展業務，總部設在廣州，業務遍及全國。而據智通財經APP研究發現，相比於其他房企，海倫堡兩大優勢較為突出：一方面，土地儲備地理優勢 明顯，直接受惠於珠三角與長三角經濟帶，尤其是備受市場期待的粵港澳大灣區;另一方面， 除了住宅業務之外，商業物業以及創意科技園產業無疑又對公司發展助推助力。
淨負債誤區：並不高處於行業正常水平
住宅是海倫堡最為知名的產品和目前主要營收來源。根據海倫堡招股書顯示：今年上半年，公司營收為39.16億元，同比增長29.4 %;毛利9.91億元，同比增長52 %;淨利潤約5.48億元，同比增長62%，毛利率為25.3 %。
近三年來看， 2015年、2016年、2017年，海倫堡總收益分別為98.02億元，142.28億元、143.56億、複合年增長率為21%;同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，複合年增長率為53.9%。同期，毛利分別為19.73億元、26.28億元、33.05億元,毛利率分別為20.1% 、18.5%、、23%。業績表現相對其他房地產企業來得平穩，反映了公司在不同經濟週期中具有良好的抗逆力。
住宅業務方面，海倫堡披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物業銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別佔同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。
另外，截止今年上半年，海倫堡淨負債比率為103.1%。這曾引發市場一些熱議，認為其負債比率過高。但據智通財經所瞭解，實際而言，從地產行業的特性來看，以上市前的淨負債比率計算，海倫堡的負債率低於大中型房地產開發商的平均水平。
現奧陸資本總裁兼投資總監、原花旗銀行董事總經理、中國研究所所長、首席策略師蔡金強就告知智通財經APP，像海倫堡沒上市之前股東權益很小，上市後增資擴股後，淨負債率會大幅下降。
而且，跟今年剛在香港上市以及正進行上市的內房企相比，海倫堡淨負債率已經屬於最低之一了。比如大發地產淨資產負債率為235.6 %;而德信中國的淨負債率接近193%。
千億貨值全國佈局 深耕粵港澳大灣區
從目前海倫堡項目區域分佈來看，貨值在千億以上，足夠其未來數年開發。
海倫堡目前有112個處於不同開發階段的項目或項目階段，總建築面積約為2340萬平方米，主要位於珠三角洲地區、長三角地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的12個省及直轄市的31個城市。
進一步統計顯示，海倫堡位於一、二線城市的土儲佔總土儲約30%左右，其他土儲均位於惠州、中山、東莞、清遠、江門、肇慶、寧波、紹興等城市。毫無疑問，這些項目均位於中國經濟的火車頭地帶—珠三角與長三角的“核心腹地”。
業內普遍預期的是，得粵港澳大灣區得地產未來，其吸引了外地開發商蜂擁而至，近水樓臺得天獨厚的海倫堡未來將可大大受益。
事實上，早就在廣東區域深耕逾20年的海倫堡，在地產開發方面，尤其在廣州人眼中，其一直以“精品”著稱。比如位於廣州的花樣年華、東莞的海倫灣等，在當地都可謂有口皆碑。
另外，以粵港澳大灣區正中間位置的中山市為例，海倫堡已經在此深耕了12年。不得不說眼光獨到。
粵港澳大灣區大本營之外，你能想得到的經濟發達區域，海倫堡也早就進入。比如上海、廣州、武漢、南京、成都、昆明等城市，不誇張說，在未上市房企中有如此大布局、如此全國化的，近乎沒有。
而據智通財經APP瞭解，上半年，海倫堡共獲取21個項目，其中9幅地塊通過公開招拍掛獲取，總地價約58.635億，土地位於無錫、嘉興、蘇州、南昌、寧波、南充、清遠及昆明。其餘12個項目通過收購獲取，位於南充、德陽、紹興、惠州及南通地區。
以此來看，海倫堡在地產業務佈局方面一二線與三四線並駕而驅，但彼此的共同點是，這些城市都是經濟發展相對有潛力的地區，比如無錫、嘉興、紹興、寧波，當屬“小上海”邊界，而南昌、昆明又是省會城市，德陽、南充無疑是西南重市。
對於上市後資金使用方面，海倫堡稱，一是，用作將於2021年底前通過在公司目前運營及計劃擴張所在的城市尋求並獲取地塊或合適的併購機會，用於土地收購以增加土地儲備;二是，用作開發現有物業項目的建設成本;三是用於一般營運資金。
“健康+”、“創意科技園”業務模式前景廣闊
地產業務當然是海倫堡的核心之一，這也是市場最為關注的熱點。不過，對於海倫堡一直在進行的以住宅業務為核心、不斷深化改革擴展其他新業務的佈局，關注者較少。但在智通財經APP研究認為，這很可能是未來另一項重要的亮點，君不見開發商這兩年普遍在轉型往“住宅+”新業務上靠攏。
海倫堡在2016年提出“健康+”理念，“健康+”理念不僅包括身體健康，還包括心理健康、社會福利及社區內的平衡關係。據智通財經APP瞭解，海倫堡的“健康+”理念包括“健康生態規劃”、“健康精裝住宅”及“健康智慧社區”三大元素，為了在現有及潛在客戶中推廣
“健康+”理念，海倫堡還在成都海倫天麓、昆明海倫堡中央廣場及惠州海倫香洲花園等項目設立了“健康”體驗館。今年，海倫堡還提出和實施了“健康+2.0”，進一步升級及增強產品，更加註重客戶的生活及住宅社區公共區域的建設。“健康+”理念因切中中國日益擴大的中產階層的住房需求，獲得了市場的極大迴響，令“海倫堡”品牌的差異化效應得到進一步提升。
另外，在創意科技園方面，海倫堡也早就有了比較成熟的經驗。廣州海倫堡創意產業園早已投入運營，海倫堡招股書顯示，海倫堡將創意科技園定義為“產業孵化器”，旨在促進若干高新技術或“新經濟”公司的繁榮發展，包括信息技術企業、創意設計公司、文化娛樂公司及電商企業。可以想象得到，未來在創意科技園產業，海倫堡不排除有更多孵化項目。同時，大灣區是中國華南地區的高新科技搖籃，廣結粵港澳三地科研人才，優質創意園的市場需求廣闊。
上述列舉的只是海倫堡業務佈局的一部分，不得不說，當其他房企這兩年開始轉向擴展其他新業務經營時，天時地利人和早就實現了的海倫堡卻已經不斷深化了。
智通財經APP分析認為，在主營業務層面，海倫堡全國佈局，不管一二線城市，還是潛力城三四線城市，其涵蓋了全國經濟發展最好的區域，這一點尤其考驗著開發商的運營和管理能力，在沒上市之前，海倫堡就做到了;在業務模式上，海倫堡的“健康+”理念、“創意科技園” 均各具良好發展前景。
由此來看，上市後的海倫堡整體業務都將有望進一步提升，估值亦將不斷放大。
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