樓市降價大戲開鑼了！
月初的時候，老王從市場、現金流、供需比三個角度分析，在“11·11”之後，11月中下旬開發商就將亮出底牌，正式拉開降價優惠的大潮；
11月份的青島樓市，到了看開發商底牌的時刻……
雙11的時候，我就看出一般的小優惠打動不了消費者，只能造成準客戶的流失，所以發表了文章：
“雙11”假摔的開發商 必將受到市場的懲罰
昨天，老王對於入門級豪宅的標杆項目分析之後，老王認為總價在500萬至600萬之間的住宅購買主力已經基本消失，不但未來升值“錢”景暗淡，而且是目前最有可能優惠降價的產品：
那個無比佛系的綠城，在大勢面前似乎也要趴了……
昨天，西海岸一個豪宅項目也給出了六位數的優惠。但綜合各方面的意見，這個優惠有些複雜，所以不廣而告之了。具體情況準業主們還是諮詢各自的置業顧問吧。
但是有一個不爭的事實我們要面對，那就是真金白銀的直接優惠，越來越多了，就如同老王設計的劇本一樣，價格戰從11月中旬就開始了
01
低開已成為市場主流
市場冷到這個份上，沒有一個新開樓盤的營銷總是輕鬆的。“雙11”的活動固然可以凝聚人氣，但是要把房子賣出去，並不是發幾個充電寶、幾袋大米那麼簡單。
低開，成了許多新開樓盤的選擇。少則三五百，多則兩三千，送車位、送地下室，這些都是實實在在的實惠。
特別是那些價格在500萬到800萬之間的入門級豪宅產品，最新開盤吹風價基本上都比原來的預估價低了10%以上。即使如此，西海岸一個爛尾樓改造項目，蓄客只有20多組，其中四分之三還是LD們的親朋好友。
買漲不買跌，雖然不是一種正確的消費方式。但是在這個時候，手中持幣的購房者難免會嘀咕：
現在買了，過兩天再跌怎麼辦？
但不出手，同樣會忐忑：
不出手，房子沒了怎麼辦？
現在買房，就如同在薄冰的小河上行走，一個沒看準，腳落錯了地兒，就可能踩進冰窟裡，刺骨的寒冷能讓你難受好一陣兒。
怎麼買呢？我們今天好好研究一下。
02
舊不如新，開發商心態的思考
首開盤和加推盤，對於市場上的樓盤我們可以這麼簡單分類。從我們以往的經驗和目前各家樓盤釋放的價格來看，你在首開樓盤中撿到便宜的可能性更大一些。
為什麼這麼說？因為許多加推樓盤，有前十個月的底兒在撐著。你比方說中鐵華潤城。雖然最新一期開盤也剩下不少房子，但是前面賣得不錯，全年任務已經完成得差不多了，在剩餘兩個月降價的概率就比較小了。
還有一些銷售壓力比較大的項目，想降價促銷一下，但是擔心老業主鬧事，所以只能走線下渠道。這種情況下，你要撿便宜，要找對渠道才行。否則，開發商給你那點優惠，可能被渠道商給黑了。
首開盤沒有老業主這一層維穩的壓力，在制定價格上能更加靈活一些，完全可以按照蓄客量來制定價格。而且為了取得首開火爆的彩頭，許多開發商都會給出一些比較實惠的價格來。
以往，開發商低價開盤往往推的是位置比較差的樓座，但是從10月份開始，我們發現很多開發商為了搶客戶，也會拿出一些位置好、戶型好的優質房源來，這就需要你仔細辨別一下了。
在首開的樓盤中，還有兩種情況，一種是已經蓄客數月，遲遲不開；一種是加班加點施工，剛剛拿到預售。這兩種情況哪一種更值得關注？我認為是前者。因為數月蓄客不開，開發商對於高價推盤的理想基本已經破滅了，此時加推，往往就是經過長期調研的清盤價，個人認為這樣的價格水分能更少一些。
除了上面這些因素外，資金鍊緊張、首次進入青島、名氣不大、蓄客量極少等因素，也都是你可能撿到便宜的關鍵因素。
03
低價背後的價值邏輯
是不是房子便宜就一定好？
在建材價格不斷上漲、建築工人招工難的今天，我給出的答案是否定的。最近兩年的新房，建築質量大部分都比較渣，搶工和成本控制，是兩大主因。所以，在挑選開發商時，你一定要考察一下開發商的口碑，這個口碑不是聽置業顧問唾沫橫飛的吹牛，而是到開發商前期小區去調查一下。千萬別相信什麼品牌和所謂的實力，中鐵博覽城就是一個活生生的反面例子，擺在這裡：
中鐵世界博覽城：用一個熱水器告訴你誰是“上帝”……
有人說魯信和海信的房子太貴了，我說貴有貴的道理。
有人問，高新區的某開發商的洋房與中歐國際城的高層總價差不多，是不是洋房更實惠？
我沒分析樓盤，而是舉了個例子：同樣是10塊錢一個的麵包，中歐花60塊錢買麵粉，做出了20個麵包；某開發商花100元買麵粉，做出了15個麵包。兩個商家都要保證差不多的利潤率，你覺得哪一家的麵包更讓你踏實？
所以，不要看到低價你就認為是好的，否則交房之日也是你維權之時！
那麼問題來了，如果開發商都降價促銷，應該選哪種房子？有的人的想法是選哪種B格比較高、裝修豪華的項目。我的意見恰恰相反，因為成本在那，即使開發商照貓畫虎完成了他那些項目，那也一定是用了最低端、最渣的材料，你用起來後患無窮。
樸實一點、“醜”一點，甚至多少存在點你能接受的缺陷。這樣的盤，在這樣的年月裡，反而可能更踏實。
總結來說：你首先要選出靠譜的開發商，然後調查這家企業的財務狀況和前期銷售情況，在此基礎上再去了解產品的品質，這些是你避開冰窟窿的基本保障。
當然，你說現在風險太大，我站岸上看會兒行嗎？
你要你不急著過河上車，有何不可？
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