土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建築物和附著物的行為徵稅。土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不徵稅;土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建築物和其他附著物的產權徵稅。
如何判斷房地產是否徵收土地增值稅，主要看是否同時符合三個條件：
一是土地是否國有，非國有土地轉讓不屬於土地增值稅徵收範圍;
二是是否發生權屬轉移;
三是是否有收入。
儘管土地增值稅稅收政策不斷收緊，但是仍有不少免徵、不徵土地增值稅優惠政策可以利用。我們對土地增值稅適用政策進行歸納及分析，總結和梳理出房地產不徵、免徵土地增值稅的十二種情形，供房企的納稅人參考和借鑑。
1、合作建房按比例分房自用暫免徵收土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號，以下簡稱財稅字[1995]048號)規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免繳土地增值稅。建成後轉讓的，應繳納土地增值稅。
2、開發產品直營自用不徵土地增值稅
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號)第十九條明確，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
3、符合條件的房地產贈與行為不徵土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實施細則》明確，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。因此，房地產贈與行為不屬於土地增值稅徵稅範圍，不徵土地增值稅。但這一贈與行為需滿足一定條件。財稅字[1995]048號第四條明確，《土地增值稅暫行條例實施細則》所稱的“贈與”是指如下情況：(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批准成立的其他非營利的公益性組織。
4、企業分立不徵土地增值稅
土地增值稅是對企業轉讓土地及地上建築及附著物時所實現的增值額進行徵稅。企業分立過程中，對房產、土地的分割，被分立公司分立時未取得相應的收入和其他經濟利益，也沒有實現土地轉讓增值額。因此，企業分立對房產、土地的分割不是土地增值稅的徵稅範圍，無須繳納土地增值稅。
青島市地方稅務局《關於印發的通知》(青地稅函[2009]47號，以下簡稱青地稅函[2009]47號)規定，房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不徵收土地增值稅。派生方、新設方轉讓房地產時，按照分立前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算徵收土地增值稅。
公司依照法律規定以及合同約定，分設為兩個或兩個以上的新公司，被分立公司將房地產轉移到新設公司作為被分立公司投資人對新設公司的非貨幣性注資，若新設公司的投資主體不變的(投資人以及投資比例與被分立公司均相同)，不徵收土地增值稅。
企業分立可以理解為是房地產企業以不動產的產權投資設立新的項目公司，從這個意義上來講，房地產開發企業分立時涉及的不動產的產權轉移，應按規定繳納土地增值稅。當然，如果沒有增值額，也就不用繳納土地增值稅。
5、 房地產轉讓到合併兼併企業暫免徵收土地增值稅
財稅字[1995]048號第三條規定，在企業兼併中，對被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的，暫免徵收土地增值稅。
青地稅函[2009]47號明確，兩個或兩個以上的房地產開發企業，依據法律規定、合同約定，合併改建為一個企業，合併後的企業承受原合併各方的房地產，不徵收原合併各方房地產的土地增值稅。合併後的企業在轉讓房地產時，按照合併前原企業實際支付的土地價款和發生的開發成本、開發費用，按規定計入扣除計算徵收土地增值稅。
廈門市同安區地方稅務局《關於廈門通士達有限公司吸收合併廈門通士達玻璃製品有限公司土地權屬轉移過戶有關稅收問題的批覆》回覆稱，依據財稅字[1995]048號文件規定，對你公司(廈門通士達有限公司，下同)吸收合併重組行為，其廈門通士達玻璃製品有限公司名下的土地權屬(房屋未辦理權屬證件)轉移過戶給你公司，免徵土地增值稅。
6、 房地產評估增值沒有發生權屬轉讓不徵土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第九條限定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。房地產評估增值，但沒有發生房地產權屬的轉讓，不屬於徵收土地增值稅的範圍。不發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，不徵收土地增值稅。
7、 房地產代建行為不徵土地增值稅
對房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務收入性質，不徵收土地增值稅。如河北省地方稅務局、河北省國家稅務局《關於印發土地增值稅幾個具體問題的暫行規定的通知》(冀地稅函[1995]53號，以下簡稱冀地稅函[1995]53號)第二條對對於房地產開發公司代建房行為是否徵收土地增值稅進行了明確規定。冀地稅函[1995]53號第二條指出，房地產開發公司代建房行為指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，待項目全部竣工以後收取一定的代建收入。這種收入屬於一種勞務收入，所建房地產的權屬關係沒有發生轉移，因此，不構成土地增值稅的納稅義務人。
8、房地產抵押典當不徵土地增值稅
對房地產的抵押(權屬未變)，在抵押期間不徵收土地增值稅;抵押期滿以房地產抵債(發生權屬轉讓)的，應徵收土地增值稅。如冀地稅函[1995]53號第四條規定，由於房地產在低押和典當期間產權沒有發生轉移，出典人雖然取得了一定收入、但這種收入是需要償還的，因而，對於抵押、出典的房地產在抵押、出典期間不徵收土地增值稅。期滿後，視房地產的權屬關係是否變更決定是否徵收土地增值稅。房地產產權沒有變更的不予徵稅。對於將抵押或典當的房地產進行拍賣抵債的，則列入土地增值稅的徵稅範圍。
9、企業轉讓舊房作為廉租住房可享土地增值稅減免
財政部、國家稅務總局《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)規定，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
財政部國家稅務總局《關於城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》(財稅[2010]42號)規定，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
10、 普通標準住宅增值率未超過20%的免徵土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第八條第一款規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第一項明確，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規定計稅。
11、因國家建設需要而被徵用的房地產免徵土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第八條第二款規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵土地增值稅。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二項明確，所稱的因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房產或收回的土地使用權。
12、 因城市實施規劃等自行轉讓原房產的免徵土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三項明確，因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免徵土地增值稅。符合免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核後，免予徵收土地增值稅。
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