編者語：當前房地產市場正在經歷一個以增量新房為主的時代轉換到一個以存量交易為主的時代，在嚴厲調控引導政策背景下，當前中國的房地產市場正在出現那些深刻變化？房地產市場的中長期趨勢如何？成長中的中國租賃市場對房地產市場又有怎樣的影響？跟隨本文，為你解讀。
一、房地產的時代轉換
當前，中國的整個房地產市場正在從一個以增量的新房為主導的時代轉換到以存量交易為主導的時代。對比美國、日本這些發達經濟體來看，家庭套數比（城市家庭的個數和成套住房個數）基本穩定在1.1到1.2之間，隨後日本還出現下降趨勢。中國在1.1左右，接近新房規模的峰值。可以預計，增量房大幅擴張的時代會逐步接近尾聲，新房和二手房的相對地位在轉換。
從統計數據可以看出，在過去的20年間，全國房地產市場上的一手房和二手房的交易出現了迅速的變化，隨著越來越多的新房變成二手房，增量的新房部分開始減弱。這也是為什麼中國的GDP增速會減緩，增量的房地產規模在減弱，它對經濟增長的帶動作用會減弱，存量房的數據在大幅的上升，使得相應的經濟增長動力也出現轉換。
具體來看，2017年有20個城市二手房成交套數超過新房，從趨勢看，有越來越多的二線、甚至三線城市二手房佔比超過新房。跟發達國家比，中國房地產流通率比較低，2016年全國主要城市流通率平均大概2%，美國、英國、澳洲和中國臺灣流通率比中國內地高出很多。所以蓋新房、城市面積不斷擴張的時代在逐步過去。但存量時代，圍繞房屋本身的服務正在崛起，新房的營銷與代理、二手房的經紀佣金、租賃、物業管理、裝修等相關服務對GDP的貢獻也值得關注。而且總體看，中國居住的品質，特別是早期的舊房生活品質較差，所以改善性需求和城市更新改造的需求還很大。
還值得關注的是居住面積的差異，國外成熟市場不同居住方式下居住面積差異較小，高端別墅類房屋居住佔比較高，與國外相比，國內住房面積平均相對還有改進空間。以改善性需求為代表的“品質居住”成為市場主流，目前擁有核心資源和配套的中心區域樓齡老，居住體驗差，這些改造的需求還很大。
從全國的城市佈局來看，隨著產業向中西部遷移，有一部分新城市在崛起。重慶、長沙、武漢、合肥、鄭州等之前淨流出的城市GDP增速開始超過東部沿海以及一線城市。從中國各城市2016年常住人口及增速上可以看出，人口正在向新的中心城市集聚。現在討論房地產市場，可能不同的主體判斷各異，但有一個詞是共同的，就是“分化”，實際上不同城市的房地產市場分化也非常顯著。 總體上看，人口在向大的、有活力的城市圈集中，不僅中國是這樣，歐美也是如此。日本有64%的人口居住在城市圈中，比如東京、大阪和名古屋；美國有83.7%的人口居住在城市圈中。國際上不同國家的城市圈有類似的地方，也有差異的地方。比如日本都市圈“一核多翼”式都市圈模式，美國都市圈都會區模式等，大城市圈人口在1000萬以上，直徑範圍100公里。與國外相比，中國城市圈內各城市距離較遠，中心城市規模較大，但首位度相對不高。總體上中國城市圈人口規模較大，上海人口密度較高，但隨著建成區面積逐漸擴大，城市圈人口密度將有所下降。從2017年三大城市圈二手房價格及同比漲幅表可以看出，三大城市圈（環深圳廣州、環北京天津、環上海）二手房價格走勢慢慢趨同，並向中心城市接近。所以總量大致平衡，從增量為主的市場轉到存量為主的市場，同時總量大致平衡的背景下，向一部分中心城區圈集中的趨勢在越來越明顯。
二、嚴厲調控引導下的短期下行的市場趨勢
受行政管控相對更少的二手房市場的表現更具有參考性，近三個月重點城市幾個房地產中介二手房成交量持續下滑。從近三個月重點城市二手房成交價格環比變化來看，一部分城市確實開始出現下跌，也開始出現新增供給增多、新增需求下降的趨勢。從2017年以來，重點城市客戶成交週期延長，就是說投資者決策更謹慎，趨於理性，決策週期延長。下行的市場中業主也在積極調整預期。而且我們看到下行的範圍在慢慢的擴大，一是新房與二手房的換房鏈條受阻，兩個市場同步下行；全國跨區域換房的鏈條斷裂，不同城市同步降溫；二是2018年以來土地流拍比例在上升，土地市場也在降溫。 有一段時間，很多地方出了“人才吸引”政策，表面上來看人才吸引政策是前期市場短期內逆勢上行的重要因素，但預期創造的短暫“繁榮”，極度脆弱。居民的槓桿率上升快，局部城市還比較高，但跟發達國家比，還有一定的空間。居民端房貸政策維持緊縮。
從趨勢看，下一步房地產市場的政策的可能走向，可能會從如下幾個方面著手：一是去庫存政策轉向，棚改貨幣化補貼有序退出。二是貨幣政策定向微調，資金面或略有改善。更多城市慢慢還會限制，更多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞。人才引進政策與購房資質脫鉤。
關於爭議頗多的預售制度，預售是當前中國房地產市場基礎制度的重要組成部分，商品房預售制度在推動房地產市場上起著關鍵性作用，需求端的按揭貸款和供給側的預售制度作為重要的基礎性制度，其變化將會深刻影響房地產市場。前一段時間傳言說會不會取消預售制度。預售制度事關基礎制度和配套政策，從具體操作角度看，可能難以“一刀切”取消，但是如果在執行中不“一刀切”又可能帶來尋租問題和監管難度，理論上存在難題。在當下的市場條件下，取消預售制度的可能性低，原因在於：“限價”環境下，新房“供不應求”，預售制度的取消進一步減少供給、帶來更多的市場問題和恐慌。預售制度發展20多年以來，確實存在一些問題（潛在質量問題、對消費者保障低），但是這些問題不是制度本身帶來的，而是後期的監管不到位帶來的，要解決這些問題，要從強化後期監管著手。
三、中國房地產市場的中長期展望
那麼未來中國房地產市場的趨勢是什麼樣子呢？GDP和人口增速下降，中國經濟增速從目前來看，還是在尋找一個新的中速增長的平臺。如果在新的平臺站穩，轉型順利，持續五到十年甚至更長的時間是有可能的。另外，人口在快速的老齡化，這直接影響到房地產市場供求。中國現在的平均年齡比美國老1歲，接下來因為獨生子女政策，會使下一波人口老齡化速度加速，這個也會影響到房地產的需求、房地產的結構。
目前，中國的房地產市場在顯著的分化，一是房價分化，房價上漲集中在少部分城市，集中在還有人口流入的城市，集中在經濟還富有活力的城市，其他地方基本上在全國均價以下。均價超過全國均價的城市佔比，2012年的時候有26%的城市，2013年降到24%，2015年19%，2016年17%，2018年在進一步的下降。二是面積偏改善化，市場的銷售過程中，面積慢慢在提升，實際反映了居民收入水平的上升和財富的積累帶來的居住改善。三是二手房偏剛需化，新房變成了改善需求為主，二手房這個時候用來滿足剛需。以北京和成都為對比可以看出，這兩個城市的二手房的面積相對更小，北京的剛需幾乎都是由二手房來滿足。四是不同群體的居住需求分化，帕爾迪將不同家庭需求細分為11個類別，支付能力和生命週期的不同階段，有不同的支付能力的家庭來滿足不同的需求。現在在一個總量大致平衡的市場裡面，消費者的細分訴求就變得重要了，帕爾迪針對不同的客群開發的幾個產品線可能是未來中國的房地產市場發展進一步個性化、細分化，挖掘差異化的市場需求。
具體來說，當前中國有三個一億的人口的房地產細分需求沒得到很好的滿足，包括流動人口、單身人口以及老齡人口。老年人口有它獨特的住房需求，日本60歲以上的人口占比提升得非常快，中國的老齡人口上升曲線也會很陡峭。日本是富而老，中國總體是未富而老，人均GDP沒有日本高。未來居家養老是老年人主要居住形態。在美國，老年人的醫療支出主要有住院、門診、藥店、居家護理、牙醫、急救等，這反映了中國在社區服務還存在提升的空間。
在房地產行業洗牌的過程中，出現了一個新趨勢，房地產集中度將進一步提高。那麼開發商會出現什麼樣的變化呢？把全世界大交易所掛牌的“房地產”行業下的房地產公司的商業模式做一個對比，中國主要是蓋房子的製造環節，開發商。日本房地產行業裡基本上沒有純粹的開發商，基本是綜合性的、把房地產作為資產綜合運營的運營商。美國地產上市公司的分佈，已經非常的多元、細分，比如辦公、酒店、醫療健康、個人倉儲等。而中國地產上市公司分佈，主要是住宅銷售、商辦以及酒店。對比下，可以看出中國房地產商即將面臨顯著的轉型。
中國房地產市場的新需求，還有一個就是城市更新。從日本民間城市再生項目地區分佈情況可以看出，東京都佔了一半以上。城市再生整備計劃在日本的實施進展也增長很快，把原有的房子不斷的維護、更新、功能提升，這是房地產行業本應有的一項，而不是隻是蓋新房。從深圳城市更新土地供應占比表以及深圳城市更新土地供應表可以看出，深圳市在未來準備批出的土地裡面，商住用地和城市更新用地不同的佔比，可以看出城市化發展到一定階段之後，城市更新的需求在大幅的上升。
四、成長中的中國租賃市場
如果把存量房總體上做成一個可投資的資產的話，那就不得不要評估它作為一個資產的回報率。中國的房地產按照現在的價格，回報率是非常低的。要提高租金回報率，要麼是房價的調整，要麼是租金的調整，否則租金回報率難以提高到吸引社會資本參與的程度。
說到房租，從當前的統計數據觀察，全國租賃市場表現分化，租金上漲壓力主要集中在一線城市，而一線城市裡面主要集中在北京和深圳，北京最為明顯。租金的上漲與供給缺口有直接關係，供需錯配使得小戶型的租金漲幅更大。需求的升級，租賃市場的規範發展帶來市場房源暫時性的減少，租賃人口向內城轉移，中心城區租賃成交佔比增多結構性拉高均價。以北京的租金來說，這一輪租金上漲也是前一輪房價上漲後的補漲，北京租金不具備長期上漲的基礎。從目前的發展趨勢來看，有一部分的需求會轉向租賃，怎樣提供更充分的租賃住房，市場期待下一步會有較大的政策突破，例如，不排除有些城市會讓近郊的集體用地統一蓋面向中低收入階層的租賃住房。
與此密切相關的一個問題就是，那麼究竟未來中國的房地產市場會發展成什麼格局？綜合目前國內外的趨勢，應當是一個促使市場不斷分層的格局，還是要靠市場的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產應當完全市場化，具體針對高收入階層；中端的房地產市場，則需要政府引導，適當控制，支持中產階級保持相應的住房購買力；低端房地產市場，應當靠政府推動，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產形成一個相互區隔的，滿足於不同收入水平的差異化、多層次的市場。
（本文觀點僅代表作者作為一位研究員個人的看法，不代表任何機構的意見和看法）
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