粵港澳大灣區是包括深圳、廣州、佛山、東莞、珠海、中山、惠州、肇慶和江門九市，加上香港和澳門兩個特別行政區組成的城市群。粵港澳大灣區佔地56,000多公頃，人口超過6,800萬，以全國0.6%的土地面積和5%的人口，產出全國12%的GDP，其經濟效益超過國內兩個主要經濟帶京津冀和長三角 。未來在區內城市互惠共融下，大灣區有望實現與全球三大灣區東京、紐約和舊金山並駕齊驅。
大灣區先天條件優厚，有香港和深圳兩大金融平臺，並擁有位列世界前茅的海空港群。受益於中央政府在政策上的支持，配合一帶一路倡議，再加上未來幾項大型基建的落成加快了人才、資金、進出口貨物流動、產業增值及吸引企業進駐的步伐，這些將為房地產市場帶來無限商機。
大灣區經濟的三個區域發展層面
由於十一個城市的發展軌跡不同，可以受惠於大灣區經濟一體化的先後次序及程度不同，報告認為區內城市發展過程可分為以下三個層面。
一：受政策帶動，繼續擔當領頭羊角色 – 港、澳、廣、深
香港是全球最大的離岸人民幣業務和融資中心，擁有全球市值排名第七的香港交易所。深圳的科技業在國內甚至全球都有雄厚基礎，未來將聯同香港打造極具競爭力的國際創新科技中心。廣州地理位置優勢明顯，是大灣區的交通樞紐及人才培養基地。澳門則擁有發達的博彩業，將聯同珠海橫琴發展綜合旅遊業。在政策幫助下，這四個城市將繼續帶領大灣區向著世界最大灣區的目標進發。
二：受惠於廣深外溢效應，位列灣區經濟第二梯隊 – 東莞、佛山
東莞和佛山已經逐步實現了從勞動密集型的製造業，向先進製造業以及高科技製造業的轉型。兩城預計在2020年GDP分別可達萬億元。隨著廣州和深圳的地價、租金和人力成本上漲，不少附加值較低的產業有外溢的趨勢。地理上廣佛、深莞同城化的趨勢將不斷強化，令東莞、佛山有望承接廣州和深圳的產業外移。
三：大型基建帶動產業過江 – 珠江口西岸城市
大型跨海基建的落成可以帶動珠江口西岸城市的發展。珠海受惠於港珠澳大橋的開通，將可與香港和澳門的旅遊業並肩發展，把大灣區打造成大中華區內最具活力、集觀光購物、博彩娛樂、主題公園以及會議展覽為一體的旅遊樞紐。中山位於大灣區中心位置，也是深中通道和深湛鐵路等設施在西岸的落腳點。深中通道將於2024年通車，屆時連接中山和深圳的交通時間將由兩小時縮短到半小時。此舉有利於灣區內經濟資源重新配置，令東、西岸發展失衡的局面得到改善，是整個大灣區中繼港珠澳大橋後，最具影響力的基建之一。
大灣區商業地產市場投資機遇
大灣區代表著一個發展迅速的世界級經濟樞紐，為各行各業帶來無限商機。在投資大灣區的策略方面，我們建議應著眼兩個層面：在城市層面，選取（一）具有政策優勢的重點發展城市；（二）因基建落成大大縮減交通時間的區域；（三）產業升級顯著以及人才流入最多、人口增長最快的城市。另外在地產物業層面，隨著第三產業比重逐步提高，優質寫字樓的需求將被帶動，因此這類物業前景亮麗。此外新基建有助物流配送，帶來更大的倉儲需求。長遠來看，人口增長及新旅遊樞紐的形成亦會為零售市場帶來支持。
寫字樓
在產業升級的過程中，優質寫字樓市場最具潛力。廣州、深圳和香港將繼續成為灣區寫字樓的聚集地 — 財富世界500強企業的總部高度集中在廣深港三地。目前，廣州、深圳和香港的寫字樓空置率維持在5%到10%左右，由於缺乏新增供應，三個城市都有新興商務區發展計劃，包括廣州的琶洲和金融城、深圳的後海和前海以及香港的九龍東。未來，隨著新增供應陸續入市，在2028年前，三地新增寫字樓面積將分別達305萬平方米、143萬平方米和25萬平方米。新增供應將誘發企業搬遷和升級，預計佔用率和租金將持續攀升。
目前東莞和佛山的優質寫字樓存量在200萬平方米左右。受惠於廣深外溢效應，部分服務業和科技產業已經開始遷移他們的後勤或硏發部門至東莞和佛山。從租金水平來看，廣州和深圳甲級寫字樓租金為每月每平方米170-180元及200-250元人民幣，東莞和佛山分別在60-70元及90-100元人民幣。目前東莞和佛山的寫字樓售價約為廣州珠江新城和深圳福田的四分之一左右，租金回報超過5.5%。
物流市場
大灣區是全國重要的電子商貿和進出口主要樞紐港區之一。廣深港是目前灣區物流量最大的三個城市，租金為每月每平方米40元人民幣左右，香港更接近每月每平方米88元人民幣，遠高於西岸城市的水平（約30元）。隨著跨江通道的增多，注重成本的物流商或會將其物流配送中心遷往西岸城市。緊鄰主要跨市高速公路和海空港口的物流園，是值得關注的投資物業類型。
零售及休閒產業
香港、澳門和珠海將形成一個旅遊金三角，對綜合度假酒店、購物中心和會議展覽設施需求強勁。未來，廣州番禺、惠州博羅和龍門、江門開平、台山和肇慶等地也會開發文化觀光旅遊資源，有利於發展酒店及旅遊相關項目。
大灣區目前的定位
大灣區以土地面積和人口計算，是全世界最大灣區。但長遠要進一步發展經濟的話，第三產業的比重仍需提高。目前大灣區第三產業佔比超過60%，雖然高於長三角和京津冀地區，但相比之下，世界三大灣的三產比重平均超過80%，人均GDP更以倍數高於大灣區。部分大灣區城市如中山、惠州、江門和肇慶等仍以中低端製造業為主。大灣區轉型為高附加值產業方向明確，未來人均GDP會顯著提升。
大灣區最有別於其他經濟帶和灣區的地方，是它有香港和澳門兩個特別行政區。兩個特區在居民身份、法律、稅收制度、貨幣均與其餘九個廣東城市有所差異，使得政策推行、人流和資金的出入境管理、商業運作等都相對複雜。長遠來說，這些差異的問題需要理順，以促進大灣區的整體經濟發展。
從房地產投資角度看，大灣區未來升值潛力巨大，有望超越其他發展相對成熟的中國主要經濟帶。
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