小車說理財

如今各大銀行都在嚴控房地產的風險了，地產商已經很難拿到開發貸，在各地限購限售下，樓市也沒有此前那麼火爆了，加上今年多起工地施工事故後，如今地產商的建設速度也有所放緩，地產商資金迴流的速度在降低，房企現在的確普遍缺錢。

近看就才有了恆大、廣州富力、碧桂園等地產商屢次對外發債融資緩解資金鍊緊張的一幕，尤其碧桂園，房子開發的速度是地產界那可是相當前列，再加上其此前在全國三四五線城市大擴張，戰線拉得過長，也由此帶來了資金鍊繃緊的問題。

源自風生焱起的個人分析，歡迎關注本賬號以便獲取更多財經知識

風生焱起

這些年來，國內城鎮化加快推進，而在居民財富大幅增長以及城鎮化加快提速的背景下，國內房地產市場也經歷了一段黃金髮展期，而不少本來並不起眼的房企，也逐漸發展成為一家實力雄厚的上市房企，甚至步入第一第二梯隊。但是，在實際情況下，沒有任何行業可以一直延續黃金髮展期，而對於房企而言，本身也是政策敏感型、資金敏感型的產物，一旦政策環境收緊、房地產市場的實際供需發生變化，那麼對於房企而言，也將會逐漸改變以往的經營策略，而從近年來部分房企加快回收資金，降低負債率等舉措來看，也是近年來房企們應對未知環境的重要舉措。不可否認的是，當前的房企比較缺錢，但這也是以往持續高價拿地、持續高負債的後果，不過融資難、融資貴還是關鍵問題，一旦房企資金鍊發生實質性的問題，那麼房企將會面臨實質性的經營風險以及資金危機。

郭施亮

房企缺錢那就對了，要是不缺錢，我國的房價還得繼續漲。

借錢太容易，是推動房價上漲的一個重要原因。

我們都知道這幾年我國房價暴漲，這裡面和相對寬鬆的房地產信貸政策有一定的關係。

最近幾年我國的貨幣發行量每年都在以8%以上的速度在增長，但是我國的GDP最近幾年GDP平均增速也就在6.8%左右，

那多出來的錢去哪兒了呢？

首先可以排除進入實體經濟，因為流進實體經濟那部分已經在GDP增長率當中體現出來；其次可以排除進入股市，因為從2015年到現在，股市一直是跌跌不休。

多出的錢實際上大部分都進入了樓市，因為銀行錢多了沒地方花，所以就放鬆了信貸准入，開發商，包括炒房客獲取信貸更容易，所以多出的大部分超發貨幣都進入了樓市裡面，這點可以從貨幣的發行量跟房價的增速關係圖看出一番。

過去幾年銀行錢多了沒地方花，然後銀行跟房地產就是相互成就，銀行把錢貸給房地產開發商和炒房客，然後在大量資金進入樓市之後，又推高了房價，房價高了又降低了銀行抵押貸款的風險，這種平衡關係，只要一直維持下去，那銀行跟開發商包括一些炒房的都是雙贏的。

所以不管是銀行還是開發商，他們都不願意讓房價降下來。

一旦開發商手裡的錢多了，想要讓房價降下來是難度比較大的，因為有錢了，開發商就不用急著把樓盤賣出去，可以控制房源，慢慢捂盤惜售，製造虛假市場供不應求的狀況。

因此我們看到，雖然過去幾年我國推出了很多房價調控政策，但很多政策都失靈了，房價一直得不到控制。

讓開發商融資變得困難，可以有效的控制房價。

大家有沒有發現最近一年的時間房價增速降了很多，甚至有部分城市房價都開始出現下降的趨勢，很多開發商都在紛紛降價進行促銷，部分樓盤甚至攔腰折斷。

那為什麼房價突然就拐了個方向不在猛漲了呢？

這裡面有一個非常重要的原因就是信貸政策的收緊，從去年開始，中國人民銀行跟銀監會就加大對房地產開發商信貸，以及炒房客信貸的監管力度，嚴格控制銀行房地產信貸規模的比例，對於個人利用消費貸去炒房的遇到一個重罰一個。

在嚴厲的政策監管之下，從2017年開始，很多銀行都紛紛縮減涉房信貸規模，目前除了前30強的房企之外，很多開發商都沒法從銀行獲得貸款。

融資環境變得困難之後，很多開發商都在尋找其他融資渠道，比如海外發行債券等等，甚至有很多企業不惜以百分之十幾的利率發行這些債券。

而再融資變得困難之後，開發商就按捺不動了，以前那種捂盤惜售的方式行不通了，因為樓盤開發出來之後你不賣出去就沒錢，所以很多企業房價已經開始出現鬆動，目前包括萬科，恆大碧桂園在內的一些巨頭都開始出現降價促銷的活動，房價增速也得到一定的控制，甚至部分地區房價已經開始出現下降。

可以看出控制房地產融資渠道這一措施，對於控制房價還是很有效的。

不過從另一方面來說，目前部分地區房價下降，有可能不是市場需求的真實反映，而是因為房地產開發商缺錢了，如果未來房地產信貸政策鬆動了，房價有可能迎來新一輪的上漲。

貸款教授

房企缺錢很正常，不缺錢的房企少。實際上，民營企業現在普遍缺錢，融資難融資貴是常態，未來也很難真正改善。

房企作為重資產行業，房子的成本中土地成本佔了68%。接下來各種原材料，項目規劃設計，人力成本，為了蓋章請抽菸喝酒燙頭的費用，各種稅費，各路大爺，不勝枚舉。

放在十幾年前，一個房地產項目剛剛開始時，只要能拍下一塊土地，商量好延遲付款或者背後有強力人士說句話，就可以晚一兩年支付土地款。直接拿著土地找銀行貸款，然後賒賬購入建築材料，再讓建設單位先開工，這樣只要有一兩千萬元資金就能玩得起一兩個億的項目。只需一個項目建成並順利銷售，兩三年的功夫就能淨賺一兩個億。

那真是房地產商們的黃金時期，也是房地產行業製造了最多億萬富豪的根本原因。

一口吃不成胖子，所以一頓飯哪怕再肥美，也不能指望吃上一輩子。開發商們為了賺更多的錢，就得不斷開發新的項目，不斷拿地，不斷貸款，不斷重複這種模式。於是，負債越來越高，對於資金週轉要求越來越高。

碧桂園一直以高週轉著稱，快速設計，快速開發，快速銷售，資金使用率達到巔峰。

但是到了今天，高房價下系統性金融風險的隱患開始顯現，央行雖然持續放水，但是已經不敢再往房地產行業放水了。對於開發商們來說銀根緊縮開始了，貸款不那麼容易了。發行企業債，甚至向海外融資成為無奈的選擇。

前不久合肥某開發商為了快速回籠資金選擇了直接降價6000元的促銷策略，結果觸動了某些人的利益，被緊急叫停。開發商們缺錢已經到了飢不擇食的地步，漲價已經漲不動了，房子也要賣不動了，貸款又貸不到，不發債似乎也沒有什麼路好走了。

天下沒有不散之筵席，潮起潮落，狼奔浪流，前浪總會拍死在沙灘上。房地產走出了大A股望塵莫及的二十年大牛市，如今終於要塵歸塵土歸土了。前面吃的太飽，現在到了吐出來一些的時候了。

萬科一邊高喊“活下去”，一邊囤積了千億現金，磨刀霍霍，就看到時候能宰割多少肥美的羔羊了。

相信五六年後房產質量問題將會持續高發，爭分奪秒搶錢，質量問題一定難如人意，可惜了那些著急買房高位接盤的人，花了高價，買了低質，嗚呼奈何。

財智成功

房地產發展到今天，其在中國經濟發展中的歷史使命已經完成。到現在房價的失控狀態，已經開始對整個經濟起到阻礙作用了。

自從“房子是用來住的，不是用來炒的”後，房企的就應該轉變思路了，現在缺錢都是普遍現象，以美國為首的西方國家進入了加息週期，我們雖然沒有直接加息，但是銀行的利率向上的浮動卻是很明顯的。

近期“高週轉”這個詞出現的頻率應該很高，這就是因為房企缺錢，只能把有限的資金加速週轉，以提高利用率，變現增加現金流。在前段時間廈門竟然出現了出售價低於樓面價的樓盤，充分說明企業有點抗不住了。

“高週轉”導致的結果是啥？就是太快了，造成質量沒辦法保證。

記得在8月份的一個房地產的博鰲論壇上，綠地集團的李軍就說過：我經常勸周圍的同事，千萬不要這兩年買房，因為這兩年的房子質量是最差的。另外還說：房企誰也別笑話誰，因為誰也跑不掉！

九天一嘯

11月22日午間，碧桂園公告宣佈，發行人（本公司的全資附屬公司）已部分購回現有債券及已收到現有債券持有人的承諾，以透過聯席交易經辦人向本公司出售本金總額60.54億港元的現有債券，購回將於新債券發行日期或前後結束。購回結算後，將註銷所購回的現有債券。所購回的現有債券被註銷後，仍未償還的現有債券的本金總額將為91.5億港元，相當於原發行的現有債券約59％。

與此同時，碧桂園方面表示，發行人已進行新債券發行，並於2018年11月21日與聯席牽頭經辦人訂立債券認購協議，據此，聯席牽頭經辦人同意認購將由發行人發行的本金總額為78.30億港元的新債券。碧桂園稱，新債券可按初步換股價每股12.584港元轉換為股份。新債券由公司擔保，並將由附屬公司擔保人共同及個別擔保。新債券亦將就附屬公司擔保人股票擁有附帶若干擔保權益。今日早間，碧桂園宣佈臨時停牌，下午1點，碧桂園恢復交易。復牌後，碧桂園盤中大跌。

前不久，《財富》雜誌刊登了世界500強企業排名，碧桂園再次入圍，而且排名上升了114位，變為第353位，是整個榜單中排名上升最快的中國企業之一。在2017年，碧桂園房屋合同銷售金額排名世界第一，約為5508億元（約合850億美元），合同中銷售的建築面積約為6000萬平方米。6000萬平方米的建築面積，在全世界都是排名第一，傲視群雄。

在房地產行業中，碧桂園以速度聞名。2013年首次銷售過千億後，碧桂園以令人驚訝的增長速度，在2017年實現5500億銷售，登頂龍頭房企，並在2018年上半年繼續高速奔跑。2018年上半年，碧桂園一如繼往追求“高週轉”。碧桂園連同其合營企業、聯營公司，共實現合同銷售金額4124.9億元，合同銷售面積約4389萬平方米，同比分別顯著增長 42.8%和36.1%。

2012年至2017年，碧桂園資產負債率分別為71.50%、77.69%、76.72%、75.30%、86.21%和88.89%，負債率超過80%的高危線且直逼90%。截至2017年年末，碧桂園總資產為10496.69億元，總負債為9330.57億元。2018年，碧桂園的高額負債並沒有得到緩解。截至6月30日，碧桂園總資產為1.4萬億元，總負債1.26萬億元，負債率高達90%。

數據顯示，2015年碧桂園的負債率達到了75.32%，2017年之後碧桂園的負債率就達到了可怕的88.89%。從2015年的負債2726.16億元，到2017年的負債9330.57億元。負重前行一直是房地產企業突飛猛進的共同特徵，上半年銷售額排行前六名的房地產企業中，碧桂園總負債僅次於恆大，為1.26萬億元；資產負債率僅次於融創，為89.85%。

朱邦凌

在經過前期兩個多月的回調，股價在10.12號出現了單針探底的信號，當時我們就加入自選，觀察其資金的跡象，最終在10月底主力資金開始埋伏進場，發出金叉買入信號，果斷建倉吃肉，果不其然經過兩撥的上漲收穫滿滿50%以上！（11.21目前他有席位、昨天下跌的時候小紅旗、流動資金翻紅，水手突破強勢通道，一旦捕撈季節給金叉是介入信號）

第二隻000917電廣傳媒

同樣也是用一分鐘選股戰法選出來的，這股在前面跌幅很大，在股價開始突破平臺壓力的時候進入上升趨勢，回檔後啟動了主升浪的拉昇，這波收益60%。現在的行情就是去尋找在前期跌幅很大，然後現在底部盤整過一段時間後 開始進入到上升趨勢的股票，接著強者恆強，你越漲我越買。恭喜關注了本人的股友能收穫到了不菲的收益。

最後分享一隻前面拉昇一波後現在股價已經快回踩到支撐，進入二次拉昇的票，控盤攀升，水手突破強勢通道，流動資金翻紅，超級大單，符合這樣的模型，一旦60分鐘放量金叉是介入信號（目前還沒出現，但時刻要提防出現，試錯倉的故事）我相信此票最少的收益不會低於50%，老李希望下一個學會此種思路抓住牛股的，就是正在閱讀本文的你！如何找到本人呢？【博客：【嚴浩一線股家 】】就可以尋找到本人了！老李每日在各大平臺實盤直播，準確率等你來驗證！主張大道至簡，順勢而為，善於結合當前趨勢，精準把握市場買賣點，以及如何結合當前趨勢選擇強勢股等教學！

上官濤賢32

千億負債背後還不斷借錢，這是在給自己輸血呀，該死的死倒的倒吧，把老百姓禍害成啥樣了

瀠頗似

房產企業要大洗牌了，該破產的破產，房產公司的股份債券都不適合購買

雨56104246

房企房價不肯降價出售，資金回籠困難，所以普遍缺錢、要發新債

關鍵字: 缺錢 碧桂園 財經