我們是做房產翻新投資的。低價買入廉價房，翻新後就賣出去了。
收益會在25%以上。但是，這終究是主動收入，如何能有被動收入呢？帶著這個問題，今天請教了一位朋友。 朋友跟我說，你為什麼一定要把翻新之後的房子賣出去呢？你完全可以把房子留在手中啊。如果需要錢買入下一個房產，完全可以把錢refinance出來。這就是所謂的BRRRR策略——買廉價房 （buy），翻新 (rehab) 後出租出去 (rent)，通過銀行再貸款出來(refinance)。然後，用貸款出來的錢，重新再買房子 (repeat)。 而留在你手中的房子，可以給你帶來高達20%的cash on cash return （現金回報率），而且還不需要你那麼費勁去工作。
聽到這兒，我瞪大了眼睛，說：
“雖然正現金流的房子，有收益。 但是房子收益也沒有你說得那麼高吧?!”
今天朋友心情不錯。 跟我詳細解解釋了，華爾街那般精英，也喜歡持有出租屋的原因。因為他們仔細算了持有房產可能產生的收益。
朋友耐心地跟我解釋，說：
“你看，我們所在的地區都差不多，典型的美國中西部地區，每年城市人口基本變動不大。房價的變動，基本上是按通貨膨脹率走的。 每年房價的增長，基本上是3%左右， 租金增長基本上也是這個數字。
假設你在這樣的地區，買了一個正現金流的房子。首付25%， 貸款75%。 比如說20萬美元的房子，我們的投入是5萬美元，銀行貸款是15萬美元 ， 每月的租金是2000美元。房產和租金的增長是每年3%。 一年之後，房子增值到了20.6萬美元。6000美元除以5萬美元的首付，我們的現金回報率大約是12%。
另外，我們要考慮的，是我們每個月付房貸的部分錢，有部分是要來支付本金的。假設15萬美元的貸款，30年固定5%的利率。那麼第一年第一個月要付的錢的總數是805.23美元，其中180.23美元回到我們的本金中。一年之內，我們支付的錢中，到達本金的錢有2,213美元。2,213美元除以5萬美元，這部分的收益是4.4%。
最後我們再算一下租金收入。假設我們除了貸款支出外，水電，修理，管理，稅務，和保險等每個月的支出是600美元，空置率是10%，那麼我們每個月的現金流大約是394美元，現金回報率是9.5% （394*12/50000）。
把上面這三項加起來： 12%+4.4%+9.5%=25.9%。這部分錢還沒有考慮到我們的租金年收益其實是按3%增值的。
作為股神巴菲特，每年的股票投資收益也就是20%左右 。而通過房產投資， 簡單地買入，持有期間加上貸款的槓桿，每年就可以讓我們的錢達到25%左右的現金回報率。如果再加上其中買廉價房，翻新獲得的收益，收益會更高。
聽了朋友一席話，終於明白為什麼文學城的房產投資群裡，活躍的都是一大堆地主了。
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