樓市調控政策持續收緊，價格嚴控之下，上海昔日的地王項目仍在煎熬中等待入市。不過，進入年底，供大於求的現象顯現，部分項目資金承壓，悄然推盤。
據上海中原地產數據顯示，11月12日~11月18日，新建商品住宅成交面積為7.9萬平方米，環比減少11.8%，市場出現供大於求的狀況。
近期，新城虹口金茂府、信達泰禾·上海院子領取預售許可證開始認籌，金融街融府、晶耀名邸和新城西岸公園迎來正式開盤。《中國經營報》記者在走訪中瞭解到，金融街在上海火車站北廣場的地王項目融府，二期入市受到熱銷，中海九峰裡開盤三個月後，簽約數據依然為零，金地祝橋2040項目和保利周浦地王的售樓處建成之後正在等待入市，而建發央璽的別墅項目進度緩慢，工地的工人出現怠工現象。
對此，建發地產上海公司品牌部相關負責人予以否認，卻對具體推盤計劃未予介紹。金融街控股相關負責人在收到採訪提綱之後表示，將盡快予以回覆，但截至發稿，未對項目進展有所回應。記者致電致函上海保利房地產公司，截至發稿，對方均無人回應。
上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦表示，在市場預期趨穩的情況下，企業會根據自身的業績目標要求和現金流狀況決策銷售進度，所以各個地王項目的開發節奏差別較大。當然，也不排除個別項目面臨資金及銷售的雙重困難。
入市拉鋸戰 地王被“泛豪宅”化
近日，有消息稱，位於上海市寶山區顧村公園附近的央璽項目，別墅部分停工。
記者隨即來到富長路聯誼路交會口，央璽項目的售樓處建成使用，多名安保人員站在門口，偶爾有置業顧問出來接待來訪客戶。記者致電售樓處，置業顧問得知記者曾到訪過售樓處後，婉拒了記者再次到訪的請求。其表示：“售樓處與之前一樣，樣板間未開放。”
與此同時，其透露道，今年年內，央璽項目無法開盤，因為“限價令”的原因，只能一直耗著，該名置業顧問還建議記者去參觀其他項目。
據瞭解，央璽項目包含洋房和別墅兩種類型房源。靠近聯誼路一側的洋房正在施工，有多幢樓房封頂。但是靠近共富路一側的別墅項目卻停了下來。
11日21日，記者在項目現場看到，洋房與別墅之間被一條小路隔開，通過小路，可以清晰地看到別墅項目的工地凌亂不堪，數臺打樁機矗立在荒地上，地面完成了平整和梳理，但地基還未打好，現場僅有幾名工人，並未組織施工。一名負責附近路段的環衛工人向記者透露，該工地已在數日前停工。一名在附近負責施工的工人表示，相對於周邊工地的施工情況，央璽項目的進展已非常緩慢。
記者注意到，該項目施工銘牌上顯示的竣工時間為2018年11月，而實質上，有部分高層還未竣工。
針對項目施工等問題，記者多次致電建發地產上海公司品牌部負責人，其矢口否認，但是也未介紹項目的建設情況。根據施工銘牌上的信息，記者先後撥打項目經理和文明施工專管員的電話發現，但被拒絕了採訪請求。
時間撥回到兩年前，2016年8月17日，建發、首開、中糧聯合體擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創等實力強勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村N12-1101單元06-01低密度純宅地，出讓面積70210.4平方米，容積率1.8，溢價率115%，樓板價為53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最。
記者梳理發現，2015~2016年期間，多家開發商搶先在上海佈局地產項目，頻頻刷新地價。但隨著市場趨於平穩，政策沒有鬆動的跡象，“地王”們遭受著市場風險和政策風險的雙重夾擊。
據第一太平戴維斯的統計數據顯示，今年三季度，上海一手商品住宅成交量共計約230萬平方米，環比上升58.6%，同比上升38.7%。其中，高端公寓成交量共計約31.2萬平方米，環比上升113.9%。除一些單價較高的豪宅項目，一些區域內的地王也被列入了“泛豪宅”的概念。其中包括名噪一時的金地祝橋項目。
相關資料顯示，公元2040項目所在的上海浦東祝橋G-10地塊是金地集團於2016年斥資88億元競得，摺合樓板價達到33023元/平方米。在金地集團內部，對於此項目表現出極大的信心。
金地集團華東區域地產公司市場營銷部總經理張文彬此前曾回覆記者，由於近年來祝橋板塊沒有新推樓盤，加之項目主推戶型為95平方米左右的三房和117平方米的四房，因此，相對具有較強的市場競爭力。
11月13日，記者實地走訪了該項目，置業顧問介紹，項目或將在12月領取預售許可證，具體價位還未批准，預計均價為45000~50000元/平方米，開盤將推出660餘套房源。記者注意到，購房者的人數還不如售樓處現場銷售人員，偌大的展廳只有包括記者在內的兩組客戶。
銷售人員並未介紹目前的認籌人數，但其透露，根據蓄客數量的情況，客戶買到的可能性很大，可選擇餘地也比較大。目前該項目的樓房已經封頂，在進行外立面施工作業。業內人士表示，以目前上海樓市的調控政策，該項目的均價很難達到預期。
崔光燦表示，2016年，一些房企的拿地成本的確較高，因此這些企業為了項目盈利，採用差別化的市場定位，並推出一定比例的高端產品是合理的經營策略，但成功與否最終要接受市場的檢驗。目前，上海市場整體結構較為合理，未來企業在拿地、經營策略等方面將更加理性。
限價“緊箍咒”下 高價地去化承壓
2017年3月，中海地產以50.9億元連奪上海松江小崑山3幅宅地，樓面價均破3萬元/平方米，刷新了此前的樓板價紀錄。該項目已於2018年8月6日開盤，共推出洋房和院墅房源506套。其中墅景洋房總價369萬元起，建面約95平方米起；海派院墅總價666萬元起，建面約135平方米。然而，11月16日，記者從上海網上房地產查詢獲悉，該項目的已售總套數為零。
億翰智庫首席分析師張化東認為，從今年第四季度的整體市場行情來看，明年樓市將朝著剛需的方向發展，如果剛需的人群或者改善人群佔比較多的話，城市的房地產市場會表現較好。在此情況下，地王項目實際上是分為兩種。其中一種是偽地王，也就是核心城區項目，地價較高的話，房企一定會通過做別墅、大平層洋房等高端產品，將項目的價值進一步挖掘。但這類產品並不一定是明年市場中的主流，成交或將受到影響。
據信達泰禾·上海院子官方渠道介紹，項目於11月22日開始認籌，引起了市場關注和熱度，並於11月26日開盤搖號選房，總房源為326套，認籌金為283萬元。根據金融街控股官網顯示，2018年7月28日，金融街融府項目首次開盤，推出293套房源，均價92000元/平方米，開盤當日去化率超95%，領跑同期上海市場入市項目。
據瞭解，2015年7月，金融街控股以88億元摘得上海火車站北廣場“地王”項目，該項目案名定為“金融街融府”。記者走訪瞭解到，項目於11月17日開盤推出了最後一幢樓的152套精裝修房源，戶型包括118平方米、130平方米、168平方米。置業顧問表示，均價停留在一期開盤的水平92000元/平方米，前期認籌金為30萬元，認籌客戶為133組。該名置業顧問還透露，原本公司年底前限價政策會有所放開，而做兩次開盤，結果並未如願，所以第二次開盤仍保持原價入市。
金融街2018年第三季度報告顯示，前三季度，公司實現營業收入為86.9億元，較上年同期下降45.38%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為10.41億元，較上年同期下降27.91%。第三季度，公司實現營業收入20.6億元，較上年同期下降65.20%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為1.76億元，較上年同期下降54%。
由於今年以來房地產行業的融資環境持續收緊，有關部門出臺多項政策防範房地產行業的債務風險。今年以來，有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、、建發45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。據建發地產2017年度報告顯示，報告期內公司短期借款為72.14億元，上年同期則為30.44億元，同比增長136.99%。截至2017年底，公司應付賬款為105.12億元。此外，公司一年到期的非流動負債為61.68億元，去年底為46.48億元。
針對項目推盤計劃和融資問題，記者致電致函金融街和建發上海公司方面，相關負責人表示，將會在履行完內部程序後儘快回覆。然而截至發稿，其並未進行回覆。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，近期上海供大於求的現象越來越明顯，並且以前高端項目去化率比較高，但近期一些項目出現分化。一般而言高端項目是市場風向標，如果此類產品出現去化走弱的信號，那麼市場進入震盪調整的概率比較高。加上樓市傳統淡季臨近，在交易情緒不高的背景下後續市場將長期在低位運行。
（記者：毛中楠 劉頌輝 石英婧）
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