近期，各地土地流拍、房價下跌的消息不斷傳出，意味著城市房地產的投資風險正在放大。於是，不少投資者把目光投向了養老地產，期待在養老產業的廣闊舞臺上，把握先機。
資源哥（微信公眾號：資源新觀察）認為，對中小投資者和個人而言，在眾多養老產業中，農村養老地產的商機，尤其值得關注。
因為，在實施鄉村振興戰略的歷史機遇下，隨著農村土地制度改革和美麗鄉村建設的推進，農村養老地產的“蛋糕”，正在不斷做大，其“錢景”，已經有了漸漸清晰的輪廓。
1、十幾萬億級別的養老產業 “蛋糕”，還是一片藍海
大家知道，我國人口的老齡化程度正在快速加深，老齡化問題已經成為我國經濟社會發展無法繞開的難題。
國家統計局的數據顯示：老年人口每年以近800萬的速度增加。2017年，全國人口60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%，其中65週歲以上人口15831萬人，佔總人口11.4%。預計到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.3%。到2025年，60週歲以上人口將達到3億，成為超老年型國家。而到2050年，我國老年人口將佔到總人口的三分之一。
換個角度看，如此龐大的老齡人口，其中所蘊含的養老商機是無法估量的。有專家估算，2013年底，我國60歲及以上老年人口突破2億人，蘊含養老商機達到4萬億元，到2030年有望增至13萬億元。
所以，養老產業對中國來說，不僅是正在新興的朝陽產業，更被一些學者和專家視為未來十年最有可能取代房地產的第一大消費產業。
在老齡化問題凸顯的當下，養老產業的發展受到越來越多人的關注。 種種跡象表明，養老地產已被眾多房企、險企視為企業未來又一掘金點。
2、城市老年人對田園生活的嚮往，越來越強烈
眾所周知，咱們國家之前以犧牲環境為代價的粗放式發展，所帶來的城市擁堵、環境汙染、食品安全等問題日漸突出，在各種“城市病”的煎熬下，城市居民、特別是城市老年人對美好田園生活的嚮往，越來越強烈。
此外，基於咱們的特殊國情，目前，已經退休或即將退休的城市職工，很多都是農村出身的，他們對農村和農業還是很有感情的，他們都憧憬詩一般的田園生活，只是身不由己，一直無法實現。
在他們心底，一直懷揣這樣的田園夢：住著自己心儀的房子，在房子周圍，整出一兩塊地，種上各種蔬果，不打農藥、不用化肥、不使用各種激素，不考慮成本和收益，想幹就幹，不想幹就三五好友談天說地，縱情山水，悠然自得，盡享田園之樂。。。。
想想，這種“採菊東籬下，悠然見南山”的詩意生活，誰不向往？！
其實，這種詩意生活，在一些地方，已經令不少城市老人樂不思“城”。
據報道，在國家級醫養結合試點城市南京，老年人除了選擇社區居家養老或者養老機構養老外，最近，誕生在江寧楊家村的一種新模式就讓不少老人去了就不想再回城：住在美麗鄉村間，租一兩間瓦房，種三四種蔬菜，養五六隻母雞，衛生有人打掃，吃飯有“食堂”，每天護士巡視，看病還有專車接送……
可以預見，在較為發達的城市，郊區化現象將進一步擴散。而中國人傳統的“田園”情結，也將吸引越來越多的人選擇住在郊區、迴歸田園。
3、鄉村大量閒置的房屋及土地，亟待以養老地產的方式盤活
當前中國農村面臨的最大問題，就是在史上最大規模的城市化發展過程中，隨著數億農村人口遷徙到城市尤其是主要勞動力的進城務工，農村的空心化、邊緣化愈加嚴重。
據統計，全國農村至少有7000萬套閒置房屋，農村居民點空閒和閒置用地面積達3000萬畝左右，而且還在增長。
日前發佈的《中國農村發展報告（2017）》則指出，新世紀第一個10年，農村人口減少1.33億人，農村居民點用地反而增加了3045萬畝。每年因農村人口轉移，新增農村閒置住房5.94億平方米，摺合市場價值約4000億元。
更為關鍵的是，隨著城鎮化的快速推進，當前進城務工農民總數高達2.8億人，加上近億人變成城鎮居民，大量的宅基地因此閒置，或者利用率極低。
一邊是農村閒置的大量空房，一邊是嚮往鄉間養老的都市老人群體日益龐大。
如何對接，使沉睡的閒置農民資產“活起來”，中間橫著的，只是一道無形的政策門檻。
所以，近幾年來，從專家學者到平頭百姓，希望政府打破政策門檻，給那些對鄉村山水田園望眼欲穿的城市養老一族，開放一條陽關大道，以園他們“桃花源般的養老夢”的呼聲，越來越高。
其實，不少等不及政府打破政策門檻的城裡人，已經不動聲色地來到農村，從農民手上買下住房或宅基地，蓋起自己的“鄉間別墅”。
從目前政策看，雖然這類行為至今還是踩在“政策紅線”上，屬“違規違法”行為，但換個角度看，則透露出一種強大的市場需求。
4、農村養老地產的政策門檻，正在拆除
如何才能使鄉村振興的國家戰略，真正成為中國農村快速發展的重器和利劍而非漂亮的口號？
對此，不少有識之士指出，這需要我們比以往的三農工作更加註重製度創新、政策開放和大膽實踐。
其實，去年的中央一號文件《關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》就提出，要加大盤活農村存量建設用地力度。允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閒旅遊養老等產業和農村三產融合發展。
值得期待的是，這方面的制度創新和政策開放，隨著我國第一個全面推進鄉村振興戰略五年規劃的實施，這些農村養老地產的政策門檻，正在拆除。
日前發佈實施的《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》就提出，要以完善利益聯結機制為核心，以制度、技術和商業模式創新為動力，推進農村一二三產業交叉融合。其中強調：
“要順應城鄉居民消費拓展升級趨勢，結合各地資源稟賦，深入發掘農業農村的生態涵養、休閒觀光、文化體驗、健康養老等多種功能和多重價值。”
“挖掘集體土地、房屋、設施等資源和資產潛力，積極參與產業融合發展。”
“探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。”
5、農村養老地產的商機，迎面撲來
隨著我國社會老齡化程度不斷加深，養老產業作為大健康主題的細分領域龍頭，被認為是下一個“風口”和“金礦”，投資價值日漸凸顯。
有專家指出，我國養老、教育、醫療健康等領域的剛性需求呈爆發式增長，有望成為拉動內需的“三駕馬車”。
養老產業細分市場可分為養老地產、養老醫療服務、養老金融產品、養老日用品等領域，而其中，又以養老地產的需求最大。
目前，越來越多的大型開發商正在把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，萬科、保利等行業巨頭已經介入並佈局養老地產多年，更多的開發商也摩拳擦掌、躍躍欲試，準備分享這塊巨大的蛋糕。
這兩年，各地以養老為主題的特色小鎮，正紛紛湧現。
在各路地產大老搶灘養老地產這片藍海的當下，作為中小投資者和個人，分享農村養老地產這塊蛋糕，最為可行。
首先，政策上國家鼓勵。從上面的政策可以看出，近年來，國家一直強調要進一步整合農村土地資源,重點支持鄉村休閒旅遊養老等產業.鼓勵開發鄉村養老地產,將養老、醫療、教育、養生、休閒等資源相結合,建立多功能綜合頤養社區,充分解決老年人的後顧之憂,促進社會和諧穩定.
其次，配套上已經成熟，過去制約農村養老地產發展的諸如交通、通訊、醫療等配套不完善的弊端，隨著鄉村振興巨量資金的投入，正在一一消除。
第三，投資回報可期。農村養老地產的發展，依託的是當地的資源稟賦，投資可大可小，方式靈活多樣，回報其實並不低。就拿最常見的養老院來說，國家對於這個領域有專門的補貼，每個養老院的床位一次性補貼2萬5千塊錢。有人算了一筆賬，一個30張床位的養老院，每個月的收入就可能達到10萬塊錢。
第四，即使是自住式養老，選擇農村也比在城市性價比高得多。其實，即使沒有了卻鄉愁的 “田園”情結，城市人到農村養老的優勢也是顯而易見的，一是老人們喜歡安靜，而對城市喧囂的環境不適應；二是農村空氣比較好；三是老人越來越注重養生，農村吃的、喝的都是原生態的東西；四是在農村養老比在城市要經濟實惠得多。
資源哥（微信公眾號：資源新觀察）也是從農村出來，退休後也想回到農村去。擇一處心儀的地方，蓋一棟自己喜愛的房屋，圍一個院子，種些花草樹木和果蔬，過一種“採菊東籬下，悠然見南山”的詩意生活。。。。
噢，話題扯遠了。
總之，農村養老地產的商機，我是心動了！你呢？
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