前段時間，各大樓市調控政策出臺，整體樓市背景趨嚴，房地產市場上的“首付貸”、“首付分期”也不再活躍，漸漸減少。但就在最近一段時間，“房企過冬”、“樓市寒冬”、“金九銀十涼涼”、“交易疲軟”等一系列的詞彙慢慢“浮出水面”，開始活躍在各大搜索平臺。
樓市漸漸蕭條的言論也是甚囂塵上。從數據來看，當前房地產市場也在慢慢從過熱開始轉向理性。近日，有多家媒體報道稱，北京、山東、河北等地的“首付貸”再次“死灰復燃”了，一些開發商通過私下推出“首付貸”和“首付分期”來吸引購房者，在這其中，還不乏有一些知名的大型房企。
據知情人士介紹，“房企過冬”之際置業顧問在推銷時也以首付款可以分期為賣點，吸引購房者看房。10月底，河北涿州的一位劉姓置業顧問便在向客戶推銷樓盤時稱，涿州的鴻坤理想爾灣、隆基泰和鉑悅山、悅瀾灣、天保馨悅灣、九里京城等樓盤，都可以做首付分期。
那麼昆明本地是否存在這樣的情況呢？
答案是肯定的。某些房產營銷中心的樓盤可以幫助資金不足的客戶做首付分期，最低可以先交5％的首付款，剩餘部分與開發商旗下的第三方公司簽署首付款分期合同，兩年內還清，不收取利息。還有的則可以先交百分之二十的首付，剩下的百分之十通過開發商員工內部借款方式幫客戶墊資，之後可以向銀行申請貸款。
據瞭解，在昆明二環西路的某樓盤就存在這樣的問題，銷售人員表示：“我們這邊首付是可以分期的，比如說一套房子是60萬左右，然後可以付50％，就是30萬，我們就可以把這30萬的首付分期，可以分為你前面付15萬，15萬你就可以買這套房子，另外15萬，你要在一年之內還清。沒有任何利息，沒有任何手續費。”
首付貸是否合規合法呢？
2016年全國兩會期間，時任央行行長周小川表示，銀行必須瞭解客戶，客戶的首付不能是借的。客戶找另外一方借了一部分錢說這是首付，剩下再去借，整個借款和自有資本的比例就發生了變化，償還能力也變了，以後月供不光要還銀行的錢，還要還首付貸。對銀行而言，也承擔了過大的風險。
因此就在2016年，相關部委就認定，“首付貸”是違法違規的金融產品。
2016年8月，住建部、國家發改委、央行等七部委發佈的《關於加強房地產中介管理 促進行業健康發展的意見》提出，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。
而根據今年3月份出臺的《昆明市商業性個人住房貸款最低首付款比例調整方案》要求：居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，仍按原政策執行，最低首付比例20％。
也就是說，居民購買首套住房的時候商業貸款首付比例不得低於20％，而"首付貸"或者"首付分期"的出現，卻通過開發商的暗箱操作，讓首付比例降至20％以下。
開發商或第三方金融平臺提供“首付貸”或“首付分期”，在房地地產市場其實是一直都存在的。而判斷其行為是否違規，還要看向銀行申請住房抵押貸款時的首付交付情況。如果辦抵押貸款時，部分首付款仍由開發商或第三方金融平臺墊付，貸款批准後，購房者一邊還銀行貸款，一邊還首付款，這就是違規的。
此外，業內人士也指出，房地產開發企業自辦的金融業務很可能並沒有取得相應資質，也涉嫌違法從事金融業務。
專家：理性購房 小心便利中暗藏玄機
業內專家也表示：雖然有關部門出臺了“首付貸”的相關政策，但是很多地區並沒有把政策細化，因地制宜落地政策，因此對“首付貸”和“首付分期”等行為的管控處於曖昧地帶。而一些房產開發商為了緩解自身資金壓力，吸引購房者，推出了“首付分期”等政策，儘可能降低首付費用。可是，這些措施雖然表面上看是給了購房者便利，其實“暗藏玄機”。
從購房者的角度來，如果貸款買房的同時，還要背上首付的貸款，在後期來看，還款的壓力也是非常大的。同時，房地產違規放貸還會導致金融系統的紊亂。所以短期便利的背後，容易引發更多深層次的問題。
在許多城市裡，買房的首付最低比例都在30％及以上，這就起到了安全墊付的緩衝作用，能負擔首付的同時也在一定程度上證明購房者是具備一定的經濟能力的。但是“首付貸”的出現也容易產生“空手套白狼”的情況。在突破政策限制的層面上來看，也容易給炒房客“殺入”的空間，對於市場來說，風險很大。
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