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我們來梳理一下（為便於計算，不考慮複利，50年後房屋殘值為21萬）：
一、投資46萬的房子，付款21萬，貸款25萬，還款時限15年（每年還本1.67萬），每月還貸2500，收租2100。用銀行理財5%利率水平作為參考，每年投資成本是：
210000*5%+（2500-1300）*12=24900元。
二、假設不考慮還款期15年租金的變動，則15年總成本：24900*15=37.35萬元。
三、完成還款後，假設不考慮租金的上漲因素，且可繼續收租35年（按50年期限測算），可收到租金54.6萬元。第39年結束時達到收支平衡，之後11年為淨收入時間。
四、以上兩項抵消後淨收入為17.25萬元，平攤到50年就是每年3450元。
五、所以，如果房價、租金不上漲，這筆投資基本沒有意義。如果房價能夠上漲，主要的投資收益也就來自房價的上漲。
六、假設在15年還貸期內發生拆遷，而且國家的拆遷補償政策不發生大的改變，不考慮房價上漲因素時，將產生淨損失，損失額為持有年度乘以0.82萬元。
七、到第24年開始，租金收入已經覆蓋了之前15年的淨損失，此後進入淨收租時間，如果再發生拆遷，按照現行拆遷補償模式，不考慮房價上漲因素時（補償46萬），將產生淨收入（25萬+淨收租時間的租金）。
八、所以，如果在合適的時間段被拆遷，也是實現高收益的一條路，這就要看運氣了。
沉默的投資者
房子的總成本
房子總價46萬元，貸款25萬元，即首付款為46-25=21萬元。
月供2500元，一共15年（即180個月），25萬元到期本息合計：2500*180=45萬元。
理論上，你這套房子的直接成本為：21萬元+45萬元=56萬元。
但是首付款的21萬元，若沒有買房，你是可以接著再投資的，而每個月的歸還的貸款本息2500元也是可以再投資的。
21萬元首付款，以年化4%的利率計算，15年後，投資的本息合計：
210000*（1+4%）^15=37.82萬元
月供2500元，直接當做每月定投一筆2500的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：
2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71萬元。
因此，考慮到投資因素，你這套房子實際支出成本為：37.82萬元+61.71萬元=99.54萬元。
PS：此處忽略交房的工維金、契稅等，且默認該房子為精裝房，否則實際成本更高。
房子的收益
月租1300元，是你直接的收益，我們把房租也當做每月定投一筆1300的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：
1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1萬元。
PS：實際會低一點，因為2017年買房，現在才出租出去，已經少了1年，暫且默認你去年就已出租了，因後續可能房租上漲，但是也可能出現斷租，因此直接相互抵消不計。
總結
實際支出成本-實際房租收益：99.54-32.1=67.44萬元。
理論上來說，15年後，如果這個房子你可以轉手賣掉的價格達到67.44萬元，那麼你這筆投資保本，但考慮到交易的稅費及中介費，估計要70萬元以上才保本，因此，當15年後，該房子價值低於70萬元你這筆投資就是虧損，高於70萬元你這筆投資才是賺錢的。
鯉行者
這套房子從現金流角度講，問題很大。
首先，貸款有問題。
貸款25萬元，分期15年，每月還月供2500元？
如果按照現在的貸款基準利率4.9%，貸款25萬元，每月僅僅需要還1964元。 通過現金流公式計算，這個貸款利率實際上是8.75%。遠遠超過了銀行上浮30%到40%的利率，而且是2017年購買的。
難道是被收取了砍頭息或者通過私人貸款的方式，每期都有服務費？現在來看我們即使是個人信用消費貸款，利率一般也就是6.8%左右。
第二，收入有問題。
雖然46萬元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，還是非常不錯的。現在多數地方的住宅的收益率只有1%到2%。
這個收入每月帶給大家的現金流是負值，遠遠夠不上償還貸款的費用。
這樣我們每年的房產要進行升值，才能彌補我們的虧空。
簡單計算就是每月升值1200元，而且加上後期交易的各種稅費，還有後期如果中間轉租的空擋期房租收入損失。
即使順風順水，15年也要增值21.6萬元。屆時房子的本值合計是67.6萬元。 這裡邊其實21萬元的，本人首付款沒有計算任何利息，67.6萬元是本人付出的本金成本。
21萬元的收益，如果按照4%計算，15年也要增值80%，至少要有16.8萬元的理財收益。
這樣我們要賣出的房子價值至少要達到84.4萬元。
第三，變現有問題。
如果是普通住宅商品房，又要根據是否五年唯一來確定各種稅費。一般來講一萬元到兩萬元就夠了，甚至可以協商由買方承擔。
如果是商住房或酒店公寓，那稅費可就多了。 商住房交易賣方需要交納：增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。 其中：增值稅：網籤價÷(1+5%)×5%；個人所得稅：(網籤價-原購房價-契稅-本次交易增值稅)×20%。
可以說如果當時的市場價不超過一百萬元，到手的錢都是虧的。
15年後商住房能否實現房價翻倍，真的很難說。
不過，未來房租會怎麼上升，房價怎麼上升也是一個未知數。過去我們北京等一些地方房價十年上漲了5到10倍，15年上漲十倍的比比皆是。可是現在的房價如果再漲十倍，我估計鬼都不相信。
所以，怎麼看這筆房產都是有很大的風險。
暖心人社
問我你已經找對人了，買房分三種，一種是自住，二種是投資，三種既自住又投資，你是屬於第二種投資，其實買房最合理的方法就是既自住又投資，也就是說到了一個城市做生意或者是打工，在資金允許的情況下買一套房自住，等什麼時候回去就把房子賣掉，一般會比你所做的生意賺的多的多，你現在是17年買的房40多萬到底是什麼房？能租1300其實不算低，但是你買的很可能不是純住宅的（是公寓），或者是二手樓梯房，像這些房升值空間很低，幾乎沒有升值，但是租金真的不低，我很懷疑你的房子可能是商用的，如果是商用的或者商住兩用的，像這些房你就等著虧錢吧！
本人96年進入股市，曾先後在中原地區榮獲炒股冠軍操盤手，鳳凰財經特約嘉賓，擁有二十多年的職業炒股實戰經驗，現集結了一批金融界大神以及職業超盤手，致力於分享散戶炒股技術，為方便交流特建立了個人微信公眾平臺（老萬看盤），如果有不會選股，把握不好手中股票的也可以與本人（微信：1594898917）取得..聯...系，如能相幫，必當鼎力！
今天盤中收到很多粉絲朋友的感謝留言，說：萬老師，你真牛，在10月31號選出的民豐特紙現在已經上漲128%，還好我當時相信你買入了，非常感謝，請問還有類似的股票可以參考下。
既然有粉絲朋友對本人的這套選股思路有興趣，那今天本人就再次給大家講解下，稍後也會給出相關個股供大家參考，首先來看下民豐特紙，如下圖：
民豐特紙是在10月31號股價突破月線選出的，在選出之前股價一直處於線下運行，一直到31號股價強勢突破月線，並且成交量明天放大，主力資金開始流入，當時本人果斷髮文講解，相信很多當時看過本人講解的粉絲朋友都取得了非常不錯的收益。
再來看另外一隻萬家樂，11月7號同樣按此種思路選出的一隻短線潛力股，截止目前累計漲幅也是高達59%，再次恭喜學會了本人這套選牛股思路的粉絲朋友抓住了這波收益。
對於錯過了的新股友也不用灰心，今天本人按此種思路直接選出了一隻短期有望爆發的潛力股，前面錯過的粉絲朋友，今天就要把握了，看下圖：
從上圖可以看到，該股在前期一直處於月線下方運行，今日放量大陽線突破月線壓制，主力資金進場意圖明顯。因此本人判斷該股短期有望迎來一波主升浪。至於該股後期走勢，也會在選股文章持續跟蹤講解。
本人在近期跟蹤研究很久的幾隻類似民豐特紙、萬家樂的股..票已經選出來，有興趣的朋友，可以自行去查...看 最後，如果手中有個..股..被套，不知道如何解..套，買..賣點把..握不好的朋友，都可以與本人（微信：1594898917）取得..聯...系，本人看到後，必當鼎力..相助！
jingjiechuangyuanfan
這套房子從現金流角度講，問題很大。
首先，貸款有問題。
貸款25萬元，分期15年，每月還月供2500元？
如果按照現在的貸款基準利率4.9%，貸款25萬元，每月僅僅需要還1964元。 通過現金流公式計算，這個貸款利率實際上是8.75%。遠遠超過了銀行上浮30%到40%的利率，而且是2017年購買的。
難道是被收取了砍頭息或者通過私人貸款的方式，每期都有服務費？現在來看我們即使是個人信用消費貸款，利率一般也就是6.8%左右。
第二，收入有問題。
雖然46萬元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，還是非常不錯的。現在多數地方的住宅的收益率只有1%到2%。
這個收入每月帶給大家的現金流是負值，遠遠夠不上償還貸款的費用。
這樣我們每年的房產要進行升值，才能彌補我們的虧空。
簡單計算就是每月升值1200元，而且加上後期交易的各種稅費，還有後期如果中間轉租的空擋期房租收入損失。
即使順風順水，15年也要增值21.6萬元。屆時房子的本值合計是67.6萬元。 這裡邊其實21萬元的，本人首付款沒有計算任何利息，67.6萬元是本人付出的本金成本。
21萬元的收益，如果按照4%計算，15年也要增值80%，至少要有16.8萬元的理財收益。
這樣我們要賣出的房子價值至少要達到84.4萬元。
筆者梁姐02年入市，潛心研究股票十多年，並集結了一批"民間股神"，總結了一套選牛股成功率極高的抄底戰法，深受股民喜愛，特此建立了一個【微信公眾號：均線看市】，每天講解雙龍戰法選牛股思路，很多朋友學會後，抓住了不少漲停牛股。剛剛也是有很多粉絲朋友說，看了您直播講解，也是成功抓住了華控賽格80多個點的收益，要不要繼續加倉。
華控賽格，是在股價回踩的時候選出，截止目前漲幅高達82%，很多相信了本人的新股民，看了微信直播講解的粉絲朋友都是抓到這波收益，這也是長期看梁姐直播微信的粉絲朋友所能把握的利潤！
深賽格，我是根據雙龍戰法及時選出講解，輕鬆收穫58%以上的漲幅，恭喜當時看到筆者選股思路文章的股友及時把握住了該股這波行情。
從上圖可以看到此股的走勢是不是跟上面講到的兩隻股票類似呢，都是經過一段時間下跌洗盤迴踩底部支撐後企穩拉昇，目前該股也是再次下跌回踩支撐線附近，相信講到這裡大家都清楚了，該股後期走勢，就不在這裡多點評了，會在選股文章持續跟蹤講解。
本人在定期跟蹤研究很久的幾隻類似光洋股份、西安旅遊的股票已經選出來，有興趣的朋友，可以自行去（微信公眾號：均線看市）查看，最後，如果手中有個股被套，不知道如何解套，買賣點把握不好的朋友，都可以與筆者取得聯繫，本人看到後，必當鼎力相助！
梁術寶
從您的提問可以初步推測您買的是一套公寓。
1.月租1300，租金年回報率3.4%，屬於正常水平。
2.月供2500減去月租1300，您一個月要承擔1200元的房貸，壓力並不大。考慮到通貨膨脹、人民幣貶值、房租會慢慢上漲和您的收入可能會不斷增長的前提下，幾年以後每個月房貸肯定小於1200元，壓力會更加小。
3.公寓投資是長期投資，也可以說是養老保險，在您退休以後，還能源源不斷的給您帶來被動收入，可以更自由的享受退休時光。
4.從短期投資來看，並不一定能夠通過公寓價格大幅增值來帶來可觀收入。
5.划算不划算，要綜合考慮您的投資期望、投資時間、收入狀況和其他投資機會。還有一點，除了買房，還能有哪些穩定的項目呢？可能房子是最穩定的吧，至少是不會犯錯的投資。
如果我的回答能夠幫助到您，請您輕輕的為我點一個贊，謝謝！
經濟學電鑽
是否划算，我們算筆賬。
這是一個長期動態的投資過程，詳細計算是很複雜的，也不太容積看懂。下面用靜態的方法算筆賬，比較容易理解，看看投資收益情況如何。
首付：46-25=21萬；
首付比例46%，基本還行。
還款：2500*12*15=45萬；
一般採用等額本息方式，15年利息20萬，年化利率10%左右，有點偏高了。
首付投資損失：21*0.05*15=15.7萬；
21萬的首付，如果考慮投資15年，年化收益率按5%的單利計算，也會有15.7萬的機會損失。
本息合計支出：21+45+15.7=81.7萬；
15年合計在房子上投資了81.7萬元，因此15年之後房子價值如果達到81.7萬，那麼後面的收益都是賺的，否則就要用收益去補充。
投資與房價差異：81.7-46=35.7萬元；
如果房價不上升，這就是投資淨損失額。
總收益：15*12*1300=23.4萬；
因為是靜態算法，所以暫時考慮房租不變。
15年投資收益率：23.4/81.7=25.5%；
這種算法不精確，因為每月1300租金現在就收取，81.7萬15年後才投完，姑且參考
年化投資收益率：25.5/15=1.7%；
年化投資收益基本等於銀行一年定期存款利率。
投資、房價、收益差額：81.7-46-23.4=12.3萬元；
這相當於靜態損失，從動態的角度看，房價升值12.3萬，或者房租增長12.3萬，才能達到收支平衡。
結論
投資房產，不像貨幣理財，關鍵看房產是否升值，另外要看房租、物業、維修等費用，從靜態投資情況來看，是不值得投資的，從動態的角度看，也要滿足收支平衡才會贏利。
關注理財，請關注天涯孤行者！
互金直通車
問我你已經找對人了，買房分三種，一種是自住，二種是投資，三種既自住又投資，你是屬於第二種投資，其實買房最合理的方法就是既自住又投資，也就是說到了一個城市做生意或者是打工，在資金允許的情況下買一套房自住，等什麼時候回去就把房子賣掉，一般會比你所做的生意賺的多的多，你現在是17年買的房40多萬到底是什麼房？能租1300其實不算低，但是你買的很可能不是純住宅的（是公寓），或者是二手樓梯房，像這些房升值空間很低，幾乎沒有升值，但是租金真的不低，我很懷疑你的房子可能是商用的，如果是商用的或者商住兩用的，像這些房你就等著虧錢吧！
我是小錢
我們先來算筆賬吧，再來討論是否划算。
首先來說你這個貸款，貸款25萬，15年還清，月供2500，算下來利率8.75%，請問是什麼貸款利率這麼高，總價46萬，貸款25萬，也就是首付46-25=21萬，首付比例21/46=45.6%，難道是公寓嗎？我們這裡40年產權公寓在銀行貸款，首付40%，利率在基準利率上上浮30%-40%，你這個基準利率上浮78%，是不是有點太高啊。
再來說租金，月租1300，一年就是1300*12=15600，按照總價46萬算，年回報率15600/460000=3.39%，可能還不如餘額寶貨幣基金的投資回報率。
月供2500減去租金1300，你每月還要往裡面填1200元，如果你這21萬首付不買房子，而是放進餘額寶，每月1200也放進餘額寶，就按現在餘額寶3.5%的收益率算，15年之後將獲得63.41萬元本息，也就是你這套房子需要升值到63.41萬元才算“不賠本”，否則還不如放進餘額寶裡，也就是說這套房子還要升值37%，那麼你認為能夠實現嗎？
所以我認為，以現在的情況，只有未來房子升值到63萬元以上，才勉強能夠戰勝投資餘額寶的收益率，不知道這是不是你所謂划算的標杆。
鑫財經
三環附近每平單價1.4至1.6萬左右。二環附近1.8至2.0萬左右。二環內單價2萬至3萬左右。普通住宅兩室兩廳80至九十平。。就算你買在三環附近便宜點1.4萬單價80平。總價也有112萬一套了哈。您所說的五六十萬總價的房是公寓吧
