姐夫昨晚上做了个美梦，梦里不知从哪得到一笔意外横财，把什么花呗、借呗、房贷车贷微粒贷统统还清，无债一身轻。迈着六亲不认的小步，哼着小曲好不逍遥。
然后被老王一巴掌拍醒。我这起床气刚要爆发，老王神秘兮兮的说，姐夫给你说个好事，想不想发财？
“最多给你一句废话的机会”
别别姐夫，我跟你说，我老家沈阳的同学说他二大爷认识一个开发商，最近找路子往外卖呢，你猜猜多少钱？
“直接说别废话”。“1块钱！姐夫，只要1块钱啊！1块钱你买不了吃亏也买不了上当！1块钱走向人生巅峰当开发商啊！”
虽然我从来没信过这孙子的话，但还是很有兴趣的扒了一下到底怎么回事。
事实证明，老王说的没错，确实在1块钱卖100%的股权，而且是沈阳一家注册资金千万、国资背景的企业。
咋回事？听姐夫说。
壹
出售股权的是沈阳德信利和房地产开发有限公司，是深圳峰会创业投资发展有限公司的全资子公司，简单介绍下背景，德信利和的背后是中国建材和中国信达资产管理股份。
这两家，都是国有控股企业。
△有图有真相
天上不会掉馅饼，甭管什么馅的。为什么1块钱出售100%的股权，很简单，没钱。
△有图有真相，单位是/万元
如图，德信利和2017年负债74万，但2018年负债4423万，营收为0，实际上1块钱买下的，是4423万的债务。
1块钱卖身是表象，其实是要甩个锅，还是个破的。隐形债务转移，卖身救父。
说到这，我看了老王一眼，掏出一块钱给他，“平时总说姐夫抠门，这次机会让给你。”
如果粉丝里有兴趣的，提醒一下，双十二那天就到截止日期了，双十二买个开发商当当，够吹一辈子了。不过不支持七天无理由退货。
贰
窥一斑而知全豹。
1块钱卖身救父的德信利和只是小浪花，大浪还在后面。
根据中房报消息，北京、上海的产权交易中心数据显示，11月前三周新增房企的出售动态，已经有37家条，今年1-10月份总共也有房企的累计股权出售的消息多达473条，超过2017年全年的387条。
意思是，准备卖身自救房企的不止一家。
“为啥？姐夫” 。老王的白痴问题总能让我不自觉的沉默一下，前面的话白说了。
归根结底的原因，还是两个字“没钱”。
金融环境的持续收紧，银行的紧信贷政策一直持续，尤其是对地产公司，更是严格。之前是抢着送钱，现在一毛不拔。
在上半年央妈发布的《中国区域金融运行报告（2018）》中第一次破天荒的提出，警示房企高负债风险，这是自2004年发布运行公告以来央行首次提出警示。
姐夫把房企的整体负债逻辑通俗的说一下。
2014年底央行执行货币宽松政策，市场利好行情爆发，于是2015年三季度和2016年三季度开始，开发商大量无脑负债用于开发和扩张，一般贷款周期是3+2或2+1的年限。
意味着，从2018今年开始到2020年这3年，房企将进入密集的还债高峰期！
有多高？
2018年房企负债，像绿地、泰和、阳光城、新城控股、金科等开发商负债数据超过85%，华夏、荣盛、万科A、首开等房企负债超过80%，还有大部分中小开发商负债超过70%。
当然，还有以激进著称融创，据董事长孙宏斌讲，融创准备一两年内把负债降到100%，没错，降到100%，我猜可能是上次把钱借给贾布斯至今没还的原因吧。
不甘落后的还有富力，2018上半年负债187%，下半年负债率屡创新高。
1-10月份，房企的发债规模达到4843.81亿，早就超过了2017年全年的3747.74亿。而被核准执行的，也只是少数。即便如此，房企的融资利率，最高点已经达13%，普遍融资利率超过10%。
不在借钱中爆发，就在借钱中倒闭。
《无间道》里的坤哥说过：“出来混，迟早是要还的。”凭本事借的钱，也得有本事还才行。
叁
其实说到房企卖身还债，其实近两年最具代表性的姐夫觉得是前首富王健林。
前首富哥的名言众多，比如“清华北大不如胆子大”“一个小目标”等。前首富哥的爱好广泛，视钱财如粪土，全球大撒币。
收购美国第二大院线AMC，26亿美元收购英国圣汐游艇公司，3.2亿英镑买了毕加索的名画《两个小孩》，2800万美元投资伦敦万达酒店，7亿英镑投资马德里西班牙大厦，2.5亿欧元投资马德里俱乐部，4500万欧元另外还要准备100亿建立印尼万达产业新城、30亿欧元建欧洲的文化商业综合体。
几十几百个小目标就像大风刮来的一样，前首富不在乎，不就是钱么。
后来的事情我们都知道了。
前首富哥在马来西亚的“大马城”项目上硬刚了一把国企中铁集团，在一带一路上硬是插了一腿，原因是中铁出不起196个小目标，而万达有。
再后来，马来西亚总理在一带一路峰会上面见了当时的首富哥，还有中国的领导人们，然后和万达退了协议。
紧接着万达股债双杀，跌的一塌糊涂。
再后来，负债超过4000亿的万达疯狂甩货回款，13个文旅项目的91%股权，76个酒店项目，638亿赔本价统统打包给了融创和富力。成为地产史上最大一笔交易。
再后来，万达出售了马德里项目和伦敦项目，最近11月16号又把美国的最后一块项目29亿出售，加上在谈的出售芝加哥的地块。
万达最终将全面退出海外市场。
曾坐拥200个万达广场、十几个万达城、80家五星级酒店，全球1300家影院的首富哥在18年度晚会上深情领衔大合唱《歌唱祖国》，中间曾几度热泪盈眶。
当然，也不知道是激动还是……
首富哥诚恳表示如果祖国需要，万达随时可以贡献自己。
姐夫的好朋友老王还记得2017年万达年会上，首富哥唱的崔健的那首《一无所有》，把这首一无所有唱的声嘶力竭。
然后一语成谶，成了2018年的真实写照。
一无所有王健林，活成了年度热词。
肆
姐夫总觉得2018年很魔幻，姐夫曾经伺候过的开发商们，曾经哪个都是昂首阔步，前拥后簇，英姿勃发，谈笑间樯橹灰飞烟灭。
不管是银行还是地方政府，一色（sai）的绿灯，后门随时敞开，哪哪都是座上贵宾。
今年放眼望去，送进去了几个，跑出去了几个，倒闭了几个，并购了几个，剩下的在卖身自救。
头部效应越来越明显了。
最近媒体采访新城控股的高级副总裁欧阳捷，据他预测，90%的中小房企将要退出地产圈，到2020年，头部20强的房企将会占据60%的市场份额。
近两年或将会是众多中小房企的绝唱。
没有融资渠道，没有偿还债务能力，没有开发能力，即便是有地块也不得不卖出去。
姐夫在想是不是要买套老家县城X开发商的房子，没准会成为绝版。
这一波全国大涨，有史以来涨价幅度最大，时间最长，地域最广的大行情，套住了一大批蒙了眼，瞎了心的开发商。
当然，激进拿地的不只是小开发商，那些中大型开发商同样如此。就像中弘股份，也曾开发过北京响当当的项目，北京像素。
一个中大型房企，年利润两三亿的房企，在去年2017年亏损25亿，2018年实控人王永红跑路，股票沦落A股第一个退市的股票，或许也是有史以来第一家因债务无法兑现而倒闭的房企。
中弘是第一家，但不会是最后一家。
伍
姐夫比较喜欢看历史小故事，很有哲思和趣味。
最近重读唐代李公佐写过一篇非常知名的短文，叫《南柯太守传》。姐夫记得上学好像还学过（不小心暴露了年龄）。
说的是唐代有个姓淳于名棼的人，有一天他跟朋友在家门口的大槐树下喝酒喝了个大醉，结果迷迷糊糊之间被两个侍卫拉倒一个叫大槐安国的做了驸马，并当上了南柯太守。
过了十来年，春风得意地位显赫，花不完的金银财宝，享不尽的荣华富贵。后来邻国入侵，大败。公主病死，国王猜忌，辞职归乡。
回都家愕然发现自己在走廊睡觉，恍惚间梦醒一般，睁开眼发现自己醉倒在大厅里，身边哪有什么兵丁侍卫。
后来按照印象找了找，发现门前大槐树下的一窝蚂蚁在巢穴里建造了类似城墙宫殿之类的建筑。
恍然大悟。
回首看这两年房企们的情况，恍如南柯一梦。眼看他起高楼，眼看他楼塌了，曾经并肩过的高管们，也早已各奔东西，相忘于江湖。
“可怜五马诸侯贵，化作南柯梦里人。”
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