前幾天，又有一條新聞撩撥心絃
星球裡面有很多朋友也在詢問這條新聞的真實性，我專門去查了相關的數據。回覆如下：
這個數據是真實的，但也不能就此說貴陽的房價還在快速上漲。因為單個月份的數據，樣本量太小，受當月個別項目推盤項目的影響太大，所以實際上對市場沒啥參考意義。要看市場的真實情況，還是得下沉到各個售樓部去看報價、備案價以及開盤的去化率情況。
對於近期的全國大勢，國家統計局也給瞭解讀：
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降；二線城市環比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。10月份，各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步迴歸理性。據初步測算，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。新聞是新聞，但市場是市場。市場觀望情緒濃厚，很多朋友持幣待購又怕高位站崗。其實說來說去，我知道你們急切想問的就是這三個問題：
1、房價還會不會漲？如果不漲，會不會跌？會跌多少？
2、目前管理層對於樓市的看法如何？會採取什麼手段？
3、現在買房，是不是合適的時機？
這三個問題，也是我最近一直在研究、思考和推理的問題。
第一個問題：房價還會不會漲？如果不漲，會不會跌？會跌多少？
這個問題真的很難回答。如果每次我都能說準，早就去機要部門任職了，哈哈。
不過大家既然對我有些許信任，就斗膽聊聊。
首先說結論：短期內不要再奢望漲價，但是跌價這個事情也不要參考太多。微跌、淺跌都很正常，深跌幾乎不可能出現。
為什麼不漲價？上次說得很清楚，漲價去庫存的任務已經完成（說來說去，這是上一輪“牛市”最大的原因）。對大城市來說，已經提前透支了未來三五年上漲的動力，未來幾年則是消化過程，也是醞釀下一輪行情過程。
對小城市來說，可悲的結局正在慢慢呈現：這可能是小城市樓市最後的晚餐。在大城市巨獸的吞噬、吸納下，小城市的資源、人口已經越來越沒有潛力可挖，未來也許偶有波瀾但終歸成不了氣候了。
為什麼跌價也不要考慮太多？其他城市不敢說，至少在貴陽這一類城市，房價的穩定性遠超你的想象。這一類城市，既不是遊資熱錢優先考慮的對象，也不是二手房城市的市場。簡而言之，城市有潛力，但房地產市場還處於起步的初級階段。起步低了，自然爬不高，爬不高自然也跌不了什麼。
樓市可能會跌，可能是微跌（5-15%的跌幅都屬於正常），但是在鎖定冰凍市場的前提下，要想深跌，很難。
第二個問題：目前管理層對於樓市的看法如何？會採取什麼手段？
這是一個很耐人尋味的問題，也是封號風險極大的問題，所以在這裡不敢說得太細，望諒解。對俺們這疙瘩，房地產二級市場是個市場化程度很高、競爭很充分的市場。但是一級市場（土地市場）90%的供應卻只來自一個供應商，同時這個供應商還有能力去影響二級市場的金融政策。所以在奇葩的市場裡，這個供應商的態度和行為很重要。
在市場低迷的時候，它會出臺相關的文件來刺激一下。在市場火爆的時候，它會出臺相關文件來降降溫（當然，並不一定是心甘情願）。
拿貴陽舉例，推薦大家重點關注幾個文件。
第一份文件，發佈於2015年
重點條款：
加大公積金支持力度（六）放寬住房公積金提取範圍，凡在我市連續足額繳存住房公積金滿3個月且無自住住房的職工可申請提取住房公積金用於支付房租。（七）職工首次申請住房公積金貸款時，可申請提取個人住房公積金餘額用於追加首付。個人及單位繳交住房公積金比例低於12%的，最高貸款額度由45萬元調整為50萬元。（八）職工首次使用住房公積金貸款購買普通自住住房的，最低首付比例為20%；已辦理過一次住房公積金貸款並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，按首套住房公積金貸款辦理，最低首付比例為30%，最高貸款額度為50萬元。（九）開展住房公積金異地貸款以支持異地繳存職工購買貴陽市住房，戶籍在貴陽市的異地繳存職工可憑繳存地公積金中心的繳存證明在貴陽市申請辦理住房公積金貸款。（十）建立公積金貸款抵押快捷通道，縮短住房公積金貸款放款時限，向優質樓盤推行階段性擔保貸款，實現公積金貸款與商業性貸款同速放款。（十一）取消職工辦理住房公積金貸款的擔保費，個人住房公積金貸款房屋抵押登記費由公積金管理中心承擔。彼時貴陽房地產庫存大，去化速度慢，所以在這種樓市下，出臺了這個文件。從公積金政策可以看得出很多東西，公積金是本地可以掌控的“金融機構”，執行什麼政策比銀行那邊要容易很多。其次，貴陽購房的主力軍正是公積金繳納充足的大量單位職工，對他們來說公積金政策的變化，能形成直接的刺激。
所以，公積金政策是容易能看出目前政府對樓市是促進還是抑制。從以上條款就可以很直接的看出公積金政策的放鬆和對買房的支持。
第二份文件，發佈於2017年年初
重點條款：
繼續加大公積金支持力度（七）職工首次申請住房公積金貸款，可申請提取個人住房公積金餘額用於追加首付，公積金貸款最高額度為50萬元。（八）對已在貴陽市行政區域內辦理過一次住房公積金貸款並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），為改善居住條件第二次申請住房公積金貸款購買普通自住房的，利率按住房公積金基準利率執行，首付比例不得低於20%，最高貸款額度為50萬元；繳存職工家庭不得申請辦理第三次住房公積金貸款。（九）屬貴陽市戶籍並在貴陽市行政區域範圍外正常繳交住房公積金的單位繳存職工，在貴陽市購買自住普通商品新房時，可在貴陽市申請辦理住房公積金貸款。可以看出，在政策中繼續加大對公積金的支持。如果有朋友在這時候買房，可以說是人生贏家。
第三份文件，發佈於2017年9月
重點條款：
三、加強住房公積金政策管理將第二次住房公積金貸款的首付比例由20%調整為30%；職工家庭累計有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的，認定為三套或以上住房貸款，停止辦理住房公積金貸款；住房公積金貸款的房屋套數認定標準以職工家庭（本人及配偶）的住房貸款記錄為準。四、購買新建商品住房3年內限制轉讓自2017年9月23日零時起，凡在我市購買的新建商品住房，3年內不得轉讓。購買時間以簽訂《商品房買賣合同》時間為準。短短半年多時間，因為房價的快速上漲，公積金政策便由支持轉向抑制。房價過快上漲，已經讓貴陽成為了一個“熱點”城市。所以，不得不推出了公積金的調整政策，也首次提出了限售政策。
第四份文件，發佈於2018年5月
重點條款：
四、切實穩定住房價格嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價制度，住宅樓盤表一房一價由房地產開發企業自行申報，每套住宅的銷售價格應與申報價格相對應，企業不得擅自調整住宅的預售許可申報價格。五、調整住房公積金政策申請住房公積金貸款的繳存職工及其配偶不能提取住房公積金用於追加該套住房的首付。職工家庭已辦理過一次住房公積金貸款的，需在結清滿一年後方可再次申請住房公積金貸款。繼續增加了公積金的限制條件，同時第一次提出了“切實穩定住房價格”的目的，從抑制市場逐漸加碼到“漸凍”市場。
從這四份文件，我們可以清晰的看出整個貴陽樓市發展的脈絡，從積極地去庫存，積極的參與促進樓市的成交，到維持市場穩定、抑制樓市過熱，甚至是“漸凍”市場……
自從今年5月份以來，貴陽尚未發佈其他相關的房地產大文件，也未採取更為激烈的限購、限售、限貸措施，市場也逐漸的平穩下來，所以有理由相信，管理層對目前的局面是放心的，樓市出不了么蛾子。
第三個問題：現在買房，是不是合適的時機？
這又是個很迷茫的問題，對這個問題，每個人都適用不同的答案。但對大多數人來說，希望我能幫助到你們。
兩位諾獎得主卡納曼和特沃斯基提出了“前景理論”，他們認為：當面臨收益時，人們是風險厭惡的，但是當面臨損失時，人們是風險偏好的。這可以解釋為什麼面對股票上漲，人們總是急於賣出落袋為安，而面對股票虧損，人們總是願意繼續持有等待翻本。買房的心情如買股票，如果把房子看作投資品，那投資品最好的購買時機是什麼？當然是歷史的價格低點，不過顯然這不可能。所以我們現實中最好的選擇是處在上升趨勢的一個起步階段，實在不行中段也行。如果站在了高點，那就是比較悲催的事情。
但是，如何判斷目前的趨勢？大趨勢是上升還是下降？如果以房地產而論，五年的週期（2018-2022）是上升還是下降？說句不忽悠的心裡話，我覺得現在樓市已經由牛轉熊，變成了“熊市”。樓市變熊的特徵，打折、促銷開始變多，“團購房”開始變多；你手機上接到的住宅推銷電話也開始變多；為了加快去化，樓市一些金融手段開始出現（比如首付分期、首付貸之類）……
這個“熊市”會持續多久？我不敢說，只能說現在剛剛開始，時間會比你預想的長。但這個熊不是北美棕熊，可能目前只是一隻小小的樹袋熊。
“熊市”是否就不能買房？非也，有時候“熊市”才是淘寶的好時候。但這個時間階段，希望大家考慮買房投資時，把持住自己蠢蠢欲動的小手，重點關注幾個要點：
1、開發商實力足夠強，資金足夠豐厚，不爛尾是第一保證；
2、擯棄遠郊項目，價格再便宜也不要去“撿漏”，撿漏撿成大坑不在少數；
3、商業、交通、教育都是重點加分項，但是匹配的價格更重要；
4、商業物業慎重對待，大戶型慎重對待，買二手房市場走得最好的產品；
如果把房子看成正常的商品，最好的購買時機是什麼？第一、價格相對穩定；第二、市場上有足夠多的供應商；第三、市場上有創新的產品出現。這麼看起來，目前貴陽的買房時機倒還是不錯呢。
目前貴陽老城區新盤少，大部分是二手項目。好學區的項目普遍在一萬六—兩萬，不過用心找說不定能找到筍盤。新盤大多數集中在觀山湖、花溪和白雲三個區域，觀山湖價格已經穩定下來，漲價動力微弱，白雲價格緊跟觀山湖，維持在觀山湖價格的70-80%左右，花溪則開始退潮，價格甚至在陰跌。不過總體說來，價格還是平穩的。
供應上，現在X科、X創、X大、X鐵、X桂園這幾家大佬供應充足、產品豐富，高層、洋房、別墅應有盡有，還有不少新產品出現。而且臨近年底，未來沖年度任務，各家開發商都有一輪促銷活動。這個時候，如果你有切實的購房需求，不放多跑一跑、看一看，綜合考慮下自身的情況，再下決定。
最後我要說的是，一定要明確你的買房動機和買房心態。如果你是投資者，房地產投資本來就是長線、穩定但流動性差的投資，妄圖在一兩年內就賺一筆，除非是非理性市場時（最好的情況，你在2016年底囤觀山湖五套房，今年年初套現）才有可能。正常情況下，應該是手上囤個五六年，把稅金都熬掉才是正解。所以現在微跌一點關係不大，只要一波漲幅就能輕鬆搞回來。
所以，買房你應該更多關注這個城市是不是值得期待？這個區域是不是足夠有潛力？這個項目的位置是不是足夠便利？產品是不是足夠跟上潮流？物業服務是不是足夠貼心？價格是不是足夠匹配？
以上皆滿足，有什麼不能買的呢？
閱讀更多 貴州房產報道 的文章
