房 價
自2017年3月以來，各地樓市先後開啟了限購令，與之呼應的是銀行也在此期間逐步提高了房貸利率，這也有了隨後首套房貸利率連續22個月上漲的驚人記錄。不過，這一“奇景”也快要到頭了，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市部分銀行的房貸利率均出現了下浮的情況。
北京方面，根據融360監測數據顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環比下降0.36%，利率均值較上期下跌2基點；二套房貸款平均利率為5.90%，環比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點。
上海地區雖無明顯下調跡象，但相比國內其他城市，前者由於本身擁有著得天獨厚的金融資源，故上海地區的房貸利率一直保持較低水準，不少銀行甚至對於首套房貸利率還能給出9折優惠。
廣州方面，10月廣州首套房貸款平均利率為5.72%，環比9月的5.73%已有所下降。二套房貸款平均利率為6.04%，與上月持平。
而在深圳，此前已經有消息指出北京銀行下調了首套房基準利率上浮比例，媒體就此向招商銀行個貸經理詢問，該行首套住宅房貸基準利率上浮12%，二套房上浮20%，有個貸經理表示，現在準備接單以完成投放任務。
除此之外，包括杭州、南京、廈門等多個城市也出現了下調房貸利率的情況，這也是自去年限購令以來首次多城同時出現房貸利率下調。房貸利率為何下降？歸根結底還是受到市場的影響。
所謂樓市調控，並不是簡單意義上的價格下跌，作為國內首屈一指的支柱行業，房地產市場不能出現大問題才是根本所在，上調房貸利率是為了遏制房價上漲，下調房貸利率也是為了避免房價大跌。
前幾天，深圳市規劃和國土資源委員會發布了《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》，該《徵求意見稿》明確指出，房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。
上述這段黑體字是什麼意思呢？就是房價上漲或者下跌15%都是“不可以”的，調控的目的是為了穩定市場，允許穩步下跌，但不允許大跌，可以小幅上漲，但不可以暴漲，最好那根房價的波動線像死人的心電圖那般穩定。
雖然房貸利率下降並不會迅速改變當下樓市走冷的趨勢，但未來隨著更多限購限貸政策鬆綁過，很難保證房價不會如“脫韁野馬”般上行，畢竟這樣熟悉的配方在此前也見到過。
人 口
儘管房貸利率有所下降，但在人口方面，京滬20年來，首次出現了下降的情況。
對於城市來講，人口是吸引力的證明，是高房價的支撐。那麼此次的下降，難道說明一線城市不再具有吸引力了嗎？
根據數據顯示，2017年北京常住人口僅僅減少了2.2萬，而中心城區人口兩年累計減少74萬，此種懸殊，正是北京主動抽疏中心城區人口的體現。
只消看看北京一張戶籍卡在地下市場的灰色價格有多高，只要看看一些央企外企的進京指標有多珍貴，就明白在人口吸引力方面，如果不是主動控制人口，哪有人口減少的道理？
早在2016年，北京上海就密集調整產業結構，批發市場和勞動密集型產業逐漸外遷，由此導致部分就業人口外流。同時，大力清理違建和群租房，城市居住成本不斷抬升，部分就業人口選擇主動外流。
這才是北京上海人口下降的根本原因所在。
對比京滬，在人口上，廣深則是上升趨勢明顯。
北京人口規劃的天花板是2300萬，上海人口規模的上限是2500萬人，這兩個城市都只剩下100萬左右的增長空間。
與之對比，廣州2020年的規劃人口是1800萬人，深圳2020年的規劃人口是1480萬人，就此而言，廣州還有350萬左右的人口增長空間，深圳還有230萬左右的增長空間。
這樣看，京滬是不會出現什麼大的危機情況了。但是以下這些城市卻要注意了。
這些城市，沒有京滬主動控制人口的豪氣，也沒有二線城市“搶人大戰”的底氣。即使放開落戶限制，敞開大門，依舊阻擋不住人口外流的大趨勢。
就二線城市而言，2017年，已有4大城市出現人口外流，分別是天津、哈爾濱、長春和大連。
人口和房價
長期看人口，這是人口與房價關係最直接的結論。
然而，房價走勢，不僅要看人口流入流出，同樣還要看人口結構。
從人口結構來看，哪裡的年輕人越多，哪裡的樓市支撐性就越強。這不僅是因為，年輕人是主要購房人群，而且從只有年輕人才有加槓桿的慾望和底氣。
如果老年人過多，年輕人不夠用，當初的資產泡沫沒有這麼多人來接盤，資產回報率可能會下降，這對房地產的影響尤其大。
顯然，東北和西北的一些城市，不僅面臨著人口外流的壓力，而且人口結構逐漸老齡化，更成為難以承受之重。
相比而言，北上廣深和一些二線熱門城市，成為年輕人競逐的夢想之地，不僅人口對消費和經濟增長形成支撐，也對房價形成最根本的託底作用。
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