基本案情
被告Ａ物業公司系重慶市潼南區某小區前期物業服務公司，合同期已屆滿。２０１６年１２月２３日，某小區通過投票的方式召開業主大會，選舉成立了某小區業主委員會，並於當月在物業所在地街道辦事處進行了備案。２０１７年１月１８日，原告某小區業主委員會經業主大會通過，與Ｂ物業公司簽訂物業服務合同，約定委託Ｂ物業公司對某小區進行物業管理，期限為３年。合同簽訂後，原告函告被告，要求其退出原物業管理區域，並辦理相關交接事宜。因被告至今未退出該小區，原告將其訴至重慶市潼南區人民法院。在該案審理過程中，原告某小區業主委員會備案被另一法院判決撤銷。
本案的爭議焦點是：有關行政部門對業主委員會撤銷備案行為是否影響業主委員會民事權利的行使，某小區業主委員會與Ｂ物業公司簽訂的物業服務合同是否有效？第一種意見認為，業主委員會的備案被撤銷，意味著業主委員會主體不適格，並不享有民事主體資格，與Ｂ物業公司簽訂的物業服務合同當然無效。
第二種意見則認為，業主委員會的備案系告知性的，備案與否、備案撤銷與否均不影響其在業主大會授權範圍內行使民事權利，業主委員會與Ｂ物業公司簽訂的物業服務合同合法有效，應當判決被告Ａ物業公司退出某小區物業服務區域。
法律評析
筆者贊同第二種意見，理由如下：
首先，業主委員會行使的權利源於物權，具有排他性。
所謂物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權最本質的屬性之一即是排他性，而業主委員行使的權利又源於物權。根據物權法第七十條的規定，業主的建築物區分所有權包括對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。其中，專有所有權是基礎，共有權和共同管理權均是依附於它存在的。由於物權具有絕對性和排他性，因而共同管理權也當然具有絕對、排他性。在本案中，業主委員會對外實施與物業管理有關的民事行為正是基於業主享有的共同管理權，因此不應受到任何單位和個人的干涉與妨害。
其次，業主委員會成立是業主自治的集中體現，具有自治性。
業主委員會是業主自我管理的自治組織，有關行政部門無權對業主委員會成立的合法性進行審查並作出評價，對於業主委員會的物業管理行為，任何行政部門及其他單位都無權進行干涉。根據《物業管理條例》第十一條的規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，由業主共同決定。業主委員會屬於業主大會的執行機構，是基於業主的意思自治而設立的，在業主大會的授權範圍內代表業主團體對外實施與物業管理有關的行為，其本身並無決定權，權責均歸業主所有。可見，業主委員會的選舉成立是業主依法行使自身權利的體現，完全由業主說了算，不應受到行政部門的干預。在本案中，某小區業主委員會代表業主與Ｂ物業公司簽訂的物業服務合同，是全體小區業主的真實意思表示，也是業主自我管理的體現。
再次，業主委員會備案是公示性的，不具有行政許可性質。
從學理視角而言，備案分為生效性備案和公示性備案兩種。前者是指行政機關依據相對人的申請，經審查同意其從事某種行為的一種審批程序；後者是指申請人向行政機關報告需要備案的事由、材料以存案備查，起到一種公示作用。根據《物業管理條例》第十六條第一款的規定，業主委員會應當自選舉產生之日起３０日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。此處所說的“備案”是一種告知，其備案性質為監督指導備案，它不是一種行政審批，不具有行政許可性質，其主要目的是讓行政機關通過備案知曉業主委員會的相關活動情況，以協助、指導、監督業主委員會開展自我管理。在某小區業主委員會備案被撤銷一案中，一審判決撤銷業主委員會備案後，當事人不服提起上訴。二審法院認為，業主委員會備案並非是一種行政許可，不屬於具體行政行為範疇，法院應當不予受理，遂駁回了其起訴。對於業主委員會備案資料不齊全的，主管部門可通知補全；對於備案程序存在重大瑕疵的，應當由業主決定是否重選。這一觀點與本案法官的觀點也是不謀而合，即業主委員會備案撤銷與否並不影響授權行使的民事行為效力。
綜上所述，本案中業主委員會的備案應屬公示性備案，其備案行為並非是一種具體行政行為，不具有可訴性，況且業主委員會備案撤銷與否並不影響其民事權利的行使。因此，法院判決業主委員會與Ｂ物業公司簽訂的物業服務合同合法有效，被告Ａ物業公司應當退出某小區物業服務區域，可謂於法有據、於理應當。一方面，《物業管理條例》等法律法規並未規定備案系業主委員會成立、變更或終止的生效要件，從立法目的來看，此處所說的備案是為了方便行政部門的監管和備查，而並非為了增設一道准入門檻，不具有行政許可的性質。另一方面，業主委員會代表業主與物業公司簽訂物業合同，是基層自治組織自我管理的體現，加之權利行使源於物權，司法機關應當予以尊重，而不應當隨意干涉。因此，業主委員會備案與否、備案撤銷與否並不會影響業主委員會與物業公司簽訂的物業服務合同，更不會影響其在業主大會授權範圍內行使的其他民事權利。
（原載於《中國商報法治週刊》2018年11月29日三版 作者：自正法 重慶大學法學院 劉 揚 重慶市潼南區人民法院）
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