物業矛盾最終之訴－－物業費
一、物業到法院起訴追索物業費極易勝訴
業主因不滿物業服務，拖欠物業費不少見。讓業主感到物業公司“不作為”的情況主要有房屋管理、客戶糾紛 、小區內失物 、投訴報修 、常見生活問題等遲遲不處理 ；只要是要花費時間與費用的事難尋物業人員身影等。在部分老舊小區停車難的問題，物業公司喜好將物業費與門禁水電氣暖費捆綁在一起收取，美其名曰“方便業主”，表面看來確實方便了業主，但是如果業主對物業的服務不滿意，拒交物業費時，往往物業公司也以此卡業主，使物業糾紛埋下禍根。作為物業公司，捆綁收費是不合理的。物業公司可採取法律手段或其他方法採取限制業主來收取物業費肯定是不合理的甚至是違法的，因偏激催收物業費導致的法律案件也不少。 由於物權法與物業條例的普及與細化，業主們的維權意識提高，新的最大矛盾公共收益公共用房之爭（停車費、場地租金經營性收入）又成為新焦點。 當然作為業主，法律上以任何理由拒交物業費都是不支持的，業主如對物業公司的管理或服務不滿意，試試這樣維權1交涉(找物業負責人，法人)2投訴(業委會、物業辦、房管局丶住建委相關部門將會對被投訴的物業公司進行調查。3解聘(聯合百分二十業主發起)4起訴
與其它法律關係不同，很多業主感知的道理與法律規定並不是相同的。拒繳物業費，其主要涉及兩層法律關係：一是繳納物業費是業主應盡的義務。物業服務是一種商品，業主需要通過購買享受服務，不繳納物業費的業主不僅損害了物業企業的權益，也損害了其他業主的權益；二是物業公司應該按照《物業服務合同》約定提供優質服務，屬於服務範圍之內的問題應及時解決，不屬於服務範圍的問題應及時解釋。所以，有業主無理由惡意拒繳物業費，物業公司可通過民事訴訟的方式催繳。但如果通過偏激手段私自執行，不僅不被法律保護，業主可以另行反訴要求經濟賠償。
物業公司在追索物業費糾紛中的優勢
1、物業公司與業主之間存在清晰的合同關係
業主與房屋開發企業簽署的《商品房買賣合同》中，《前期物業服務協議》即作為合同附件，得到業主的確認。在業主收房過程中，物業公司也會把簽署單獨的《前期物業服務協議》、《業主管理規約》等法律文件作為交付的必要步驟。而業主繳納物業費的相關義務及違反該義務須承擔的違約責任等，在上述法律文件中都有清晰的約定。在追索物業費的訴訟中，物業公司的訴求都有明確的合同依據相佐證。
2、業主很難就物業服務存在瑕疵方面取得證據
在法院比的就是證據，有沒證據說什麼都沒用，別指望法院會到小區實地調查，誰主張誰舉證。根據《前期物業服務協議》或《物業服務合同》的約定及《合同法》相關規定，只有物業公司提供的物業服務存在缺陷，才可視為物業公司存在違約行為，業主才可以欠繳物業費的方式予以對抗。但現實中，由於物業公司僅對小區公共區域及公共設施存在維護義務，而並非許多業主所主張的對其房屋質量問題或特約服務承擔責任，而且所謂“維護義務”，所指的也是一個過程，存在一定時間上的延續性，其履行或未履行絕非一張照片、一段視頻可以簡單證明，這就使業主難以向法庭提供足以證明物業服務瑕疵的有效證據。
雙方應合理合法應對物業費矛盾 業主通過拒交物業費來表達對物業服務的不滿，其體現了小區業主和物業公司之間扭曲的關係。在前期物業合同關係中，大多數是由開發商與物業公司形成合同關係。業主與物業公司沒有直接聯繫，矛盾點在於業主與開發商。業主的維權意識逐漸增強，所以矛盾也愈發激烈。由於物業和業主之間是一種契約關係，所以，雙方既然通過協議或合同約定雙方的責任義務，那麼，雙方首先要做到的就是互相信任。除此之外，在遇到問題時，雙方可以在協議基礎上，進行相應的調整，這樣才能良性發展。物業和業主的關係就好比“婆媳關係”，既密不可分，又矛盾重重。業主和物業必須明確自身扮演的角色，物業要有正確的為業主服務的觀念，從而不斷提升自己的管理水平，盡心為業主做好服務。而業主則要及時交納物業費，遇到問題不要動輒就拒絕交費，這樣只會導致雙方關係惡化，形成惡性循環，只有在相互尊重的前提下才能長久共處。
二、面對物業費導致的矛盾與被訴，業主又該如何維權呢？
熟悉《物業服務合同》，全面瞭解物業公司應當承擔哪些義務。根據《合同》規定，業主認定物業公司某項服務很差，甚至沒有履行合同約定的義務，可以採取拍照、拍視頻、請公證處進行公證、尋找證人、向主管行政機關投訴等各種方式獲取儘可能多的證據，形成物業公司違約的證據鏈，進而起訴物業公司，要求對方承擔違約責任。此外，業主還可以在訴訟過程中，主動申請法院採取證據保全的措施，進一步固定相應證據。“這樣的做法讓業主太吃虧，物業公司請法院扣錢，自己卻成功逃避了改善服務的責任”。
總結一下業主因欠物業費被訴維權點：
1、因訴訟時效而導致的物業費法院不支持
訴訟時效制度是民事法律中的一項基本制度，一般訴訟時效期間為三年。自知道或應當知道權利被侵害之日起開始計算。現在物業公司一般採用先付費的年度繳費模式，即在合同中約定，業主應於一個繳費年度開始前繳納該年度的物業費，這個起始日期即為本期物業費的訴訟時效起算點，如果物業公司未在三年內就該期物業費提起訴訟，就因訴訟時效問題而得不到法院的支持。
2、因業主延遲收房而導致的部分物業費法院不支持
房屋的交付與接收，本來是業主與房地產開發企業之間的行為，其法律關係也為雙方簽署的《商品房買賣合同》所調整，但由於業主須於收房當日簽署《前期物業服務協議》等物業法律文件，使得該行為也與物業公司存在密切關係。如果業主出現大幅度延遲收房的情況，其簽署《前期物業服務協議》的時間也會相應延後，這就會使其應收房日期與實際收房日期之間的物業費沒有合同依據。儘管業主在與房地產開發企業簽署的《商品房買賣合同》中，一般都會就業主應於開發商通知的收房日期之日起繳納物業費做出約定，但在審判實踐中，該約定往往得不到法院的支持，原因有二：一是出於合同相對性的考慮，在《商品房買賣合同》中的上述條款並沒有物業公司作為主體予以確認，二是在物業公司主張適用該條款時，法院往往會要求物業公司出示已於約定日期通知業主收房的證據，而該證據物業公司一般無法提供。
3、因物業公司存在使業主無法使用房屋的物業費法院不支持
物業公司作為小區物業服務企業，僅負責對公共區域及公共設施的管理及維護，因其過錯而導致業主無法使用房屋的情況比較少見，但現實中，有時會由於人為的原因或一些陰差陽錯，在法律上造成這種局面，比較典型的即“怠於通知”的過錯。有些業主在收房過程中會發現房屋存在質量問題，而要求開發商予以修復，物業公司往往會提供鑰匙託管服務，以方便施工人員隨時進入房屋進行修繕。有些業主在房屋修好後會領回鑰匙及時入住，但也有些業主並不急於入住，會將鑰匙一直託管於物業公司，同時也欠繳物業費。當物業公司向其追索物業費時，其會以物業公司未通知其房屋修繕完畢或領取鑰匙為由進行抗辯，在此情況下，如果物業公司不能提出其已發出過上述通知的證據，往往會被認定為存在導致業主不能入住的過錯而得不到法院支持。
4、因二手業主缺乏合同關係物業費法院不支持
物業公司在業主收房時與其簽署的《前期物業服務協議》，其效力顯然只能及於該業主本人，一旦該業主將房屋轉讓，新業主將不受上述協議的約束，現有條件下，物業公司也很難強制新業主與其簽署新的《前期物業服務協議》。如果老業主本來就存在物業費欠費等情況，局面就更加複雜，新業主即便願意承擔其接收房屋後所應承擔的物業費，也不可能為老業主遺留的物業費買單。這個時候物業公司再對老業主提起訴訟，往往連送達法律文書都成為困難，而對新業主的物業費之訴，也可能因雙方不存在合同關係而得不到法院的支持。
5、物業公司擅自提高物業服務收費標準、單方增加收費項目法院不支持
物權法與物業條例規定：提高物業費標準，需要經過業主大會雙三分之二業主同意才行，若物業擅自提高收費，單方增加收費項目，業主有權拒繳。
6、物業公司濫用司法資源，拒不協商又惡意起訴業主欠費的，且有證據證明物業公司服務中過失造成業主經濟損失、濫用訴權制造影響造成精神損害與名譽侵權的，業主可以以合同違約與侵權、向法院起訴物業公司主張經濟賠償與精神損害賠償。
三、靠起訴討要物業費法院救得了物業嗎？
法院救不了物業行業，能救這個行業的只有這個行業的人，自救！只要你繳費，什麼都承諾你，交完費後，一切就當從沒發生過。業主不交物業費？如何破解？不靠服務 靠法院，行，發律師告知函，給業主打電話發短信講法律知識！起訴收取物業費。設置了專人對接自媒體上廣泛傳播說某某不交物業費，去了機場去了高鐵買不了票，！孩子上不了小學，有些地方出臺紅頭文件公務員不繳物業費，領導批鬥！不繳物業費法院直接抓走，所有的物業團隊都在轉發，恨不得每家每戶發一份看看！現在的法規法律合同都對物業公司有利起訴收繳物業費貌似抱住了一條大粗腿，貌似物業費有法律保障一切都不愁了。
錯！欠繳物業費未必就是失信 只有一個人的某些行為被執法機關或司法機關依法確定為違法或失信時,該信息方能被歸集並作為負面評價《湖北省社會信用信息管理條例》規定,未經依法確認的公共事業及物業管理欠費信息不得作為實施聯合懲戒的依據 對納入的信用信息必須經過依法確認。
當然，部分欠繳物業費越來越多,服務陷入癱瘓狀態,最終受害的還是業主。目前,能夠被歸集的不良信用信息均經過執法或司法程序予以確認而物業公司與業主是完全平等的民事法律主體,不是管理與被管理的關係,業主繳納物業費,物業公司按規定或合同約定提供服務。應否繳納物業費、繳納多少物業費,受物業公司與業主間的合同約束。物業服務質量不達標、業主無正當理由拒繳物業費均是違反合同的行為,受民事法律調整。業主拒繳物業費的情況屬於民事糾紛有可能是業主故意耍賴也有可能是物業公司服務不到位應該通過協商、調解、訴訟等正當途徑解決糾紛。當依法確認欠繳物業費者應補繳物業費業主仍不繳納的,方可認定其具有失信行為。現實中本來服務就不好的物業公司和公共服務機構可能更加有恃無恐,動輒拿黑名單要挾業主或消費者,讓後者更加有苦難言。
業主如何看待這種矛盾呢？業主及時交納物業費前提是要做到質價相符！對於物業公司權益法律保障與實際情況很多問題缺乏依據。業委會成立難，運行難，監督更難。業委會不懂得企業沒利益根本無法生存，虧本生意沒人做，一味的壓價只維護單方利益會把雙方帶到死衚衕，居委會街道領導只想著有物業就行，出頭的都是挑事的，拖到出事在說！以後問題以後再說，只要收到錢管他業主內心裡咋想的，隨著業主的素質的提高，業主自覺交費的會越來越多！這樣想是不錯的。其實對於物業公司來說，還可以有更多的辦法來操作，如在減少業主的投訴，提高業主的滿意度方面多做些工作？是的業主的不滿意不全是物業公司的過失，但是物業公司有義務也有能力把這些情況告知業主，眼眼不亮可以擦亮，多數人是講理守法的。自己不守法，要別人守法？物業公司也盡心盡力在現有的條件把自己的職責範圍內的事情做好，靠服務吃飯不是靠收費，別混日子。業主的不滿意也不是法院能解決掉的！期盼更多的物業人，面對起訴書多些深思少些僥倖！把業主的滿意度做出來才是真理，這個項目不好做，收繳太難，做不下去全部或者分批起訴了，下一個項目又不好做，如何是好？改行？改到什麼行去呢？
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