隨著冷空氣一次又一次的來襲，依然溫暖如夏的南方，終於還是抗衡不了季節變換的大趨勢，寒意陣陣。這標誌著咱們國家從南到北，全面進入“冬季模式”。
而房地產的“冬天”，或許要比季節的“入冬”來得更早。尤其是前兩年地產市場炙手可熱時，那些奮不顧身誕生的“地王”們，能熬得過這次房地產的“冬天”嗎？
地王：房價暴漲的重要推手
“地王”，是指在土地招標拍賣中，開發商以幾十億甚至上百億的巨量資金、極高的樓面價格拍得商品房用地的一種諧稱。
咱們先一起來看看真正的地王究竟長什麼樣？
2015年1月7日，作為北京土地出讓史上起拍價最高的住宅地塊，豐臺區花鄉白盆窯地塊的現場拍賣經過53輪角逐後，最終以86.25億元的價格成交。
2016年7月28日，武漢P（2016）064號地塊起拍價6.51億，經過210輪叫價，最終被碧桂園以25.31億拿下，樓面價20021元/平，成為到目前為止武漢的單價地王項目。
2016年8月17日，融信中國以110.1億摘得上海靜安區兩幅地塊，樓面價10.03萬/平米，刷新全國單價地王記錄。
2016年8月29日，招商蛇口聯合華僑城，以310億總價拿下深圳國際會展中心代建代運營權，以及11宗配套商業用地。
2018年5月28日，杭州百井坊“絕版寶地”以107億成！5.5萬/平的樓面單價，創下杭州歷史新高，成為今年上半年的全國地王！未來項目售價最低也得10萬元/㎡起！
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在房地產市場，地價向來是房價的睛雨表。因為，土地和房子，是麵粉和麵包的關係。因此，地價上漲，房價當然會水漲船高。
特別是在房地產的上行週期，新房價格往往決定著二手房的價格。而地王的價格則是帶動周邊新房價格快速上漲的一個很重要的推動因素。
趨利是資本的天性。每一個新地王的誕生，周邊樓盤的開發商都會以新地王的價格為參照，迫不及待地上調即將推出的新房價格。即使在在二手房市場，各種大、小業主們，也都在用地王的價格來校正自己的售價。
所以，從供需關係看，最希望地價上漲和地王產生的，其實是嚴重依賴土地財政的地方政府和周邊已經拍到土地的開發商，還有二手房市場中擁有房子、待價而沽的投資者及各種大、小業主。而最不希望地價上漲和地王產生的，當然是還未購房的廣大吃瓜群眾。
地王的誕生，改變了許多城市，特別是一、二線城市的房價佈局。兩年前的2016年，是地王產生最多的年份，所以被房地產行業人士稱為“地王年”。 這一年，全國誕生了350宗地王，並且絕大部分都分佈在一、二線熱點城市。
數據顯示，2016年一線城市住宅均價31170元/平米，北京、上海、廣州、深圳一手房均價分別為33412元/平米、38283元/平米、16697元/平米和53760元/平米，環比上漲20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。
但是，經過幾輪地王盤的快速拉昇，僅僅兩年多時間，這些一線城市的房價，如今基本形成了核心區7-9萬，非核心區3-6萬的價格體系。
除了一線城市，地王盤的快速拉昇，不少二線城市因為房價變成了網紅城市，典型如合肥、南京、蘇州和廈門等。
2、市場轉涼，地王們的冬天有多冷？
按照土地開發週期，一般2年左右的時間，房子就應該建成。也就是說，2016年誕生的數百個地王，到了今年，應該是房子上市的時間了。
但是，截至目前，那些曾經的地王真正建成房子上市的，不到三成。由於許多地王項目拿地成本過高，“麵粉貴過麵包”的情況普遍存在。當時之所以敢於分奮不顧身摘下地王，開發商們賭的是預期。勇氣來自於未來三五年房價依然高歌猛進的判斷。
形勢比人強。隨著2017年“房子是用來住的，不是用來炒的”的政治定調，今年，限地價、限房價，限售、限貸等各種樓市調控政策密集出臺。高端房子入市很難有較高的溢價空間，有的板塊“限價”甚至直逼地王項目拿地時的樓面價，意味著入市必然虧本。這或許是開發商延緩工程進度的最重要原因。
據統計，2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的有50宗，土地價款合計達4178億元，而可售貨值則接近1萬億元。但截至目前，這50個樓盤網籤銷售額合計僅為277.5億元，還不到支付土地款總價的7%。由於入不敷出，大多數地王無法啟動，即便勉強入市，恐怕也不得不面臨虧損的尷尬局面。
更為關鍵的是，這輪調控不按常理出牌。銷售不暢、銀行限貸、債務纏身，造成本已資金緊張的開發商，壓力空前。特別是對近兩年高價拿地的項目來說，更是雪上加霜。
於是，房價比地價還低的新聞，又開始出現。
就在近期，廈門翔安金茂悅對外開售，均價28000元/平方米。根據樓盤動態，10月中旬，翔安金茂悅推出50套內部認購房源，單價25000元/平方米。該項目在廈門網上房地產上顯示的擬售價格為41000 元/平米。
廈門翔安金茂悅這塊地，來自於2017年9月最後一場土拍。當時10家房企激烈爭奪，最後被金茂以20.91億元競得，成交樓面價29450.7元/平米。
也就是說，這本來是一個預計售價4萬的樓盤，最後降價到28000元/平米，房價比地價，每平方米低了1451元。
要知道，這不僅僅是虧損1400多元樓面成本那麼簡單，因為其它的各種成本都沒有包括在內，如果加上各種成本，虧本的幅度堪比割肉。
眾所周知，樓面價只是土地成本，如果加上建築安裝、人力、銷售、債務以及各種稅費成本，房價一般要高過地價約40%，才能盈利。也就是說， 2.94萬的樓面價，至少要賣到4萬以上，方能盈利。
為什麼開發商寧可割肉也要賣房？
原因無非兩個，一是市場行情無法支撐開發商的成本與利潤加成的預期房價，二是開發商的現金流出現問題，只有割肉回款，方能度過難關。要知道，作為全國房價最高城市之一，廈門房價在今年上半年就率先進行調整，二手房掛牌均價從最高4.99萬元下跌到4.2萬元，跌幅超過15%。在部分外圍區域，跌幅甚至超過20%。
其實，地王的遭遇不是隻有廈門這一家。事實上，全國眾多高價地塊也面臨同樣的考驗和壓力。由於前幾年樓市火旺，開發商大舉借錢擴張，如今136家上市房企的平均負債率高達79.42%！這些負債，如今到了還款期！海通證券統計顯示，2018年房企需要還債1613億元，是2017年的2.3倍！2019年要還2807億，2020年要還3998億，2021年要還4037億！
所以，在信貸持續收緊、自然資源部門嚴查捂地囤地的背景下，隨著高地價項目按要求陸續入市，相信寧可割肉也要賣房的地王們會越來越多。
3、地王們的生死考驗，才剛剛開始
從目前市場的走向看，地王們將會感受到更加寒冷的冬天。
就在11月23日，深圳規土委、深圳政府法制辦發佈的《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》明確規定，房企調整銷售價格且幅度超出備案價15%的，應當在調價前辦理備案變更。這一房地產監管新規，打破了房企年末加大優惠、加速回款的希望。
雪上加霜的是，對於拍下地王的開發商們來說，房價下行不是唯一的考驗，土地市場的全面轉涼，更是讓他們手中的地王，變成了“燙手山芋”。
根據易居研究院發佈的數據，今年10月，40個城市土地成交均價為4323元/平方米，環比下跌0.2%，同比下跌23.7%。土地成交溢價率13.1%，與9月相比下降2個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。從溢價率來看，與兩年前動輒100%以上的溢價率，如今的土地溢價幾乎可以忽略不計。
也就是說，現在的地價已經明顯低於去年同期，有的地方已經回到2016年的水平。甚至有的同一片區的土地，現在出讓的土地價格，樓面價比兩年前的地王們還要低。這或許是為何萬科一邊高喊“活下去”，一邊大肆低價拿地的重要原因。
而當初那些高價拿地的“地王”們，該如何與現在低價拿地的巨頭們同臺競爭？
也許，被洗牌的命運，從當初奮不顧身拍下地王的那一刻起，就已經註定。
因為，地王們的生死考驗，才剛剛開始！
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