律師/ 喻鈞禾
律所/ 安徽九德律師事務所
姓 名：喻鈞禾
職 務：安徽九德律師事務所主任
個人履歷：安徽九德律師事務所主任，中級律師職稱，安徽省律師協會金融保險專業委員會委員，合肥市律師協會涉外法律專業委員會和財務與資產管理專門委員會委員。律師職業經歷15年，法學功底深厚，執業經驗豐富，常年擔任多家企事業單位法律顧問，在代理案件和處理法律事務中，一致獲得委託人的信賴與肯定。
物業不作為，對其服務不滿意，如何解除服務關係？
觀眾提問
我住蚌埠，小區物業不作為，內部髒亂差，電梯墜落有人受過傷。業主想辭退物業，竟遭工作人員毆打辱罵，一副就是不走的樣子。請問律師，業主如何才能趕走不勝任的物業？
律師解答
首先要看原來簽訂的物業管理服務合同有沒有到期，如果到期，可以直接要求物業公司直接撤離。如果不同意撤離，可以依法去法院提起訴訟。如果物業合同沒到期，物業公司沒有履行物業管理的義務，屬於根本違約，也可以要求物業公司撤離。
物業不作為，讓居民並不能很好的生活，這時候就需要有自己的物業委員會來和物業公司協商解決辦法，來維護好自己的權益。
物業不作為，該如何捍衛業主權益？哪些情況物業費可以不交？
一直以來，小區物業不作為，業主沒付物業費反被告的事例時常被報道。對於業主來說，碰到這類情況似乎只有通過拒交物業費來對抗小區物業不作為，可直到接到法院傳票的那一刻才發現自己是有多無助。這不禁讓人懷疑難道碰到居住的小區物業公司的不作為，我們只能默默忍受，乖乖交錢嗎？
雖然我們不願發生物業糾紛，但是現實中不負責任只知道收錢的物業公司不在少數。很多樓盤把自己是哪家物業公司作為一大銷售賣點來宣傳。
按照實際的法律案件來看，業主可以拒交物業費的關鍵在於需要具備正當的理由。在現實生活中，有的小區存在物業公司小區清掃不乾淨、綠化維護不積極這類問題，而從法律的角度上說，這並不構成業主拒交物業費的正當理由。
其實像類似的情況還有單車或電動車丟失，汽車有劃痕或車胎被扎破等等。簡單地說，物業公司出現以上失職的諸多情況，業主可以追究其違約責任。但法律上，物業所需要承擔違約責任與業主所需要承擔支付物業費的義務是不同的司法關係，不能把兩者混淆。也就是說業主碰到這些問題時，不能通過拒交物業費的方式對抗。
那麼，業主如果遇到類似的問題應該怎麼辦呢？一句話，可以通過暫時不交物業費來申訴，但重要的是要收集有力的證據，以此與物業公司協商，尋求實質解決辦法；而不是以不交物業費為目的或最終解決手段。如果協商不成，則進行上訴。
另外，以下這些情況是構成拒交物業費的正當理由：
一、對於供暖、中央空調等設備產生的費用不在業主交納範圍內，有權拒交；
二、沒有得到物價部門審批文件的項目、物業合同內沒有約定的服務以及沒有經過業主同意的服務項目，可以拒交；
三、沒有收房之前的物業費，堅決拒交；
四、物業公司私自提高收費標準類，對於提高的的部分，能夠拒交。
最後，小編還提兩種常見的物業不合理行為，那就是物業無權扣押業主房屋鑰匙和物業無權以任何理由對業主的行為進行罰款。理由則很簡單，前者是開發商與購房者的責任和義務；後者是行政部分與公民的責任和義務。
物業管理公司應承擔的義務包括：
1.全面履行物業管理合同，對房產消費者委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。
2.接受物業管理委員會和居民的監督。
3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。
4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。
5.發現違反法律、法規和規章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。
有關物業管理公司應根據國家規定，結合管轄小區實行情況，制定較具體的義務和責任條款並公之於眾，以方便業主的瞭解和監督。
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