作者：米叔
龍崗這幾年一直都是剛需的主場，隨著東進戰略享受了一波又一波紅利，
其中地鐵14，16號線的建設給龍崗帶來了極大的利好，把市區跟龍崗的時間距離又拉近了。就在前幾天我們淘房志瞭解到地鐵16號線沿線推出一個50萬平的大宅新盤，當天開盤去化率30%，和寶安沙井近期的熱銷盤對比，這個盤賣得很一般。
而且聽說也是一個一站式學區房，同是定位剛需，為何差別那麼大？那麼這個盤到底值得買嗎？本期我們淘房志為您深度解析。
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龍東片區剛需盤，離市中心太遠
地段評級：二星
11月底週末下著大雨，微冷，空氣溼潤；編輯從福田搭上地鐵3號線到雙龍，然後再轉公交3個站花了近1個半小時才到達項目，一下車就可以看到中駿雲景府整個項目。
項目位於深汕公路與深汕高速交匯處西北側，屬於龍東片區，周邊都是一些農民房工廠還有物流園，大部分都規劃了舊改，雲景府是中駿四季陽光的第四期，項目由四個地塊組成，佔地約10萬㎡，總建面約50萬㎡；從地段交通來看四期比前面三期都要好，總的佔地21321.2㎡，建築面積89508㎡，目前現主要推出69-95平2-3房，均價3.5萬，精裝修交房，目前正在施工建設中，各樓棟已建設12-15層左右，交付時間2021年的6月份。
從項目整個地理位置來看，還是比較偏僻，從項目去雙龍方向還時常堵車，居住起來不太方便。
建設中16號線地鐵口，1小時可達市區
交通評級：二星
項目門前就是主幹道深汕公路，旁邊還有多條高速，去到深圳各個區域都非常方便，7分鐘就可以上高速，去到羅湖福田大概也只需要1個小時左右。
距離現有地鐵3號線還是有一段距離直線大概3公里，從項目開車過去約15分鐘，不過離目前規劃建設的16號線龍東村站很近，我們用百度地圖測距約900米，走路大概8分鐘；相信地鐵開通會給現有的交通帶來很大的改善。
16號線預計要到2022年開通，現在項目門口有多條公交線路，去到深圳各個區域都還算方便。
自帶18班幼兒園，45班九年制同心實驗學校，3萬平商業
配套評級：三星
項目享有12年全齡段教育資源，在二期東側帶有18班的幼兒園目前已開學；自帶同樂九年制學校；現名為同心實驗學校。 辦學規模為45個班，其中小學30個班，初中15個班。750個學位。總用地面積29213㎡，總建築面積40016㎡，今年9月份已開學。
此外項目周邊緊鄰同樂主力學校、育賢學校，龍崗中學（市一級）、龍崗中心小學（省一級）、平岡中學（省一級）等。
醫療：醫療方面，15分鐘可達龍崗區中心醫院（龍崗三甲醫院）、龍崗區人民醫院（二級甲等醫院）、龍崗區婦幼保健院、龍城醫院（私立）及龍崗中醫院等。
商業配套
項目自帶近3萬平的風情商業街，目前一二，三期零零散散也引進了一些商家，目前只有1個小的生鮮超市；最近的天虹沃爾瑪要去到雙龍，商業配套相對缺乏。
環境有點亂，周邊都是農民房跟工廠，旁邊還有很大一塊菜地大約有十幾萬平方，聽銷售講是規劃的舊改用地；因為四期是緊鄰主幹道高速公路，臨近路邊的單位可能會受到一定噪音的影響。
項目位於東部中心發展核心，佔據城市更新主戰場，周邊約450萬平方米舊改體量，華策、恆裕、卓越、信義等大型開發商已先後入駐；如果建設完成，估計會吸引不少人氣。
另外三期北側規劃有一個西葉頂公園，編輯去實地看了一下，目前還是一片大的荔枝林，尚未有開發的跡象；
在規劃的西葉頂公園西側，佔地約3萬平方米，用地規劃性質為林地，已徵轉為國有土地，該地塊現狀為雜草綠地，長期荒廢無專人管理，目前也已立項。
主推69-95平2到3房，戶型方正
戶型評級：三星
雲景府總戶數；901戶，共有車位719個，地上194個，地下525個。車位比不足1：1，由於整個項目商業配套面積達3萬㎡，地上車位多會用於商業服務，實際住宅的車位配比可能會稍顯緊張；現主要賣的戶型，69㎡，80㎡，92㎡，94㎡，95㎡，因為樣板房是在展示中心裡面，所以沒有看實體樓的那種體驗感。
開發商只做一個95平的3房樣板間，南北通透戶型方正，客廳空間感不是很強，但是3個臥室的空間都挺大，另外主臥室還有一個衣帽間，說實話樣板間的裝修挺不錯的。
69平的2房看戶型圖比較緊湊實用，比較方正，唯一的缺點可能就是比較靠路邊，將來可能會有一定受噪音影響。
C戶型 2房2廳2衛 約94平米，戶型方正，3個臥室都有采光面，其它80㎡，92㎡都是兩房。
（精裝修交付標準）
區間單價3.2-3.8萬/㎡，對比周邊還是很有優勢
價格評級：二星
均價3.5萬放眼全深圳除了這裡可能也沒有太多選擇，從歷史銷售價格來看，四期的價格明顯比兩年前三期的銷售價格還便宜。
對比周邊的次新房，目前一期二手房毛坯的價格大概3.4萬左右，
在鏈家網上看到旁邊恆裕嘉城的二手房報價都要賣到3.9萬；一路之隔的新房怡瑞達樂郡均價大概3.6萬左右，但是體量小很多，沒什麼可比性，所以綜合來講價格確實便宜。從規土委的官網瞭解到中駿雲景府11月19日獲批了預售許可證，目前已在市場監督管理局公示，本次共備案415套住宅；由於項目在11月20號晚上已經開盤，目前是正常銷售狀態，不過聽銷售講小戶型剩下不多了。
（部分的備案價格）
對剛需或許是個不錯的選擇
綜合評級：三星
整個項目最大的賣點就是一站式學區，解決了大部分家長的煩惱，所以從長遠來看項目還是有可賣的價值。
另外在建設中地鐵16號線龍村站離項目僅900米的距離，地鐵預計2022年就能通車，剛好跟項目交房的時間差不多；那麼對在16號沿線上班的剛需來說或許是個不錯的選擇。
但是目前商業配套不齊全，而且未來整個小區也沒有大的商業，周邊還是比較偏僻；雖然旁邊都已規劃了舊改，但是誰又知道週期有多長，對居住的生活品質來講還是存在不足。
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