要在如何實現“人人住有所居”的目標指引下科學全面認識“房子是用來住的、不是用來炒的”，要在如何落實居住權保障的視角下推進“房住不炒”的政策實施，進而推動房地產市場健康可持續長效治理機制的建立，需要對房子為何容易被投機炒作、居住權為何容易被侵犯以及如何落實居住權保障等重要問題有深入的理論認識。
炒房到底炒什麼？炒的是對未來經濟發展和公共服務質量的預期
我們所談論的住房，天然帶有經濟社會屬性，是人們參與社會的一張門票。人們對住房的需求，絕不是簡單地要求有四面牆和屋頂、可以擋風避雨和保護隱私就行。在住房的價值構成中，房屋建築成本和傢俱裝修成本都僅僅是一小部分，最主要的價值來自於所吸附的公共資源和公共服務價值。只有認識到房子價值不是來自建築而是周邊公共服務這一點，才能明白，炒房子其實不是炒房屋建築本身，而是炒房子周邊的公共資源和公共服務、炒房子所吸附的公共服務獲取權。
房子是靜態的，所在城市和所在地段周邊的發展卻是動態的。炒房子，不僅是對當期公共資源和公共服務享用權的爭奪，更是對其未來享用權的爭奪。所謂炒房子，說到底，是對當地未來經濟發展和公共服務質量預期的炒作。
根據上述理解，房子確實容易被炒作，很容易從消費品被異化為投資品。在這個背景下，只要住房進入商品化和市場化時代，住房的消費屬性就很容易被投資屬性壓倒，居住功能會被各方利益主體忽略，投資功能則會被過度放大。各種特殊的時代背景和制度因素影響之下，
中國房地產投機炒作之風不僅難免，而且呈現出來錯綜複雜、關聯牽扯的特徵，很難僅靠找到一兩個病灶就根治。如何實現以居住權保障為指導實現“房住不炒”
1、堅持降槓桿
在需求側，可以鑑別出人們是主要為了“居住”而住房，還是為“稀缺公共服務”或投資目的而住房。當人們對住房的需求是從消費目的出發的時候，原則上是不需要槓桿作用的。只有當對住房的需求帶有投資目的的時候，才十分希望去借助槓桿。槓桿的力量也放大了投資需求的力量，在住房市場上徹底壓倒居住需求，甚至擠出居住需求。雖然部分熱點大城市的上輪房價飛漲有供需基本面的多方面基礎，但高槓杆下的信貸擴張卻是上輪樓市強勁飆升的最直接原因。
信貸擴張對住房投資需求如虎添翼，也讓房價插上了翅膀。買漲不買跌、預期驅動的大城市房價已經純粹是金融現象。要遏制大城市房價飆升就要擠出投資需求，要擠出投資需求就必須多采用金融手段、從降槓桿入手。但是，房地產市場投資投機的基礎仍然頑固，房價反彈的力量仍然存在。只有繼續堅持在土地市場與居民購房兩個維度都降槓桿，才可以保證大城市樓市在更長時間內實現穩定，從而保護真正的為居住而衍生的住房需求。
2、加強預期管理
房地產投資，是對房屋資產升值預期的投資，升值預期一部分來自公共服務升值預期，一部分來自投機炒作。然而，住房市場天然存在嚴重的信息不對稱，開發商和中介的串謀與價格操縱行為，會刻意推動消費者的非理性購房行為，引發市場大起大落。但往往由於難以認定或新手段層出不窮而屢禁不止。
為此，政府一方面要加強市場監管、鼓勵行業自律、獎勵消費者和從業者舉報；另一方面也要努力推進統一市場信息平臺建設，善於引導和穩定市場情緒。此外，對公共服務配置包括城市更新計劃的宣佈，包括時間點和宣佈方式，要有講究，儘量避免引發過早過度的預期炒作而對本地原住民的居住福祉產生衝擊。
3、調節供給結構
居住權、公共服務享用權，都是聯合國公約規定的法定人權，都需要依法保障。但因為人們住房支付能力不同、對公共服務需求的緊迫程度不同，居住權保障又與公共服務享用權保障在住房這個載體上發生了對立衝突。針對這個衝突，在供給側的一個基本解決思路是，根據不同人群對公共服務需求的差別性，提供不同類型的住房。如對中低收入家庭定向提供的住房要突出居住屬性，抹殺其投資屬性，在公共服務可得性上跟商品房有所差別。
根據這個原理，對中低收入家庭的保障性住房，就應該只能是租賃住房，租賃期間可以享受一般性公共服務，但這種
享用權是階段性的，不能被固化，這樣也就不會被資本化到房屋價值中。一些地方在力圖對中間收入群體以提供共有產權房或類似性質的住房的方式進行居住權保障，這類做法也應堅持突出居住屬性、降低投資屬性的根本原則，比如通過限定內部流轉等手段來限制這類住房的可流轉性。
在這個意義上，租購併舉確實是解決中國住房市場矛盾的立足點之一。 通過租購兩條腿走路，分離不同類型的住房需求，讓追求住房居住功能性和追求住房投資功能的人群，以及對住房投資價值敏感性不同的人群，都有機會各得其所。
同時，也要高度警惕當前租房市場發展中出現的一些資本化和金融化苗頭趨勢。租房市場需要充分發揮市場機制，但也不能只依靠市場機制。租房市場需要必要的市場監管和管制，同時還需要政府適度提供公租房、非盈利組織提供社會租房、有條件的企事業單位提供員工租賃房等多方參與來實現多元化供給，並起到平衡制約市場租金的作用。
打好財政金融政策“組合拳”，防止資金“變道”流入樓市
1、樓市健康需要堵住熱錢過度流入
客觀來說，樓市對資金有強大吸引力。房地產價值穩定，交易摩擦小，加上中國樓市自1998年以來基本上長期呈現單邊上漲趨勢，投資回報率非常高，幾乎全民都認定了大城市房價只會升不會降，更加深了資本市場對樓市的瘋狂追求。從另一個角度來說，中國過去房地產市場的持續高速發展和房價的不斷攀升，也是很大程度上得益於貨幣流動性持續性擴張的推波助瀾。
在樓市處於上行週期時候，房價上漲與資金流入，兩者可以說互為因果，相互推動。但也要注意到，資金對於樓市預期十分敏感，樓市對於資金的流動十分脆弱。一旦樓市出現看起來將難以逆轉的下行跡象，資金的撤離也會十分迅速，讓樓市下行雪上加霜，當很多開發商及炒房客出現資金鍊斷裂，房價就可能會出現斷崖式下跌。所以，投資逐利的熱錢資金對於樓市來說，是把“雙刃劍”。
堵住熱錢資金過度流入樓市並非不可能。一方面，要有決心有毅力、保持調控政策嚴肅性和執行到位；另一方面，政府讓樓市降溫、房價預期下調了，逐利為本的熱錢自然也不會瘋狂流入樓市，而是另外尋找出路了。
2、如何防範資金“變道”進入樓市
加強資金用途監管。動用會計信息一體化、大數據等先進技術手段，對於定向降準所釋放的資金用途加強監督管理，強化專款專用的政策意圖，警惕此類貸款資金變向流出。始終保持貨幣政策的穩健中性，鬆緊適度，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，根據形勢變化預調微調，注重穩定和引導預期。要特別防範各類企業借經營性貸款來獲取資金，違規進而流入房地產等虛擬經濟領域中，同時對各類貸款的資金流向進行管制規範，做好資格審查工作。
對於金融市場上投機和擾亂市場秩序的行為，予以堅決打擊和持續高壓。強化監管在脫實向虛的金融運作中出現的包括“明股實債”在內的一些試圖突破金融監管規則的不規範操作，收緊金融運作的約束力度。特別注意防範市場化、法制化債轉股過程中各種不規範行為的發生，防控由此引致的各種金融風險，強化對相關商業銀行、實施機構和對象企業的金融行為監管，包括穿透式監管、追蹤式監管、多部門聯合監管等。
堅決從各個環節貫徹“房住不炒”目標，集中整治樓市亂象，打擊房地產市場違法違規行為。近期，部分租房企業在租賃市場上藉助資金優勢，大肆囤積租房房源，逐步形成局部壟斷優勢，抬高市場租金。同時，一些長租公寓企業違規利用“租房貸”等模式過度加槓桿，擾亂了市場經濟秩序，放大了企業自身的金融風險。一旦經營不善，就可能出現資金鍊斷裂的情況，甚至發生“爆倉”現象。因此，必須嚴查相關企業的資金來源和流向，對於違法違規行為予以從重處罰，做到市場規範和資金監管雙管齊下。
同時，加強對房地產領域金融創新的管控與跟進，提高對金融風險的本質、演變的警覺性，彌補監管制度漏洞，清理房地產市場亂象。另外，重點監測熱點城市、潛在熱點城市、周邊城市的房價，抑制房地產泡沫風險，對於工作不力、市場波動較大、未能實現調控目標的地方，應予以堅決約談問責，維護樓市穩定。
文章來源：《國家治理》週刊2018年11月甲《居住權保障對房地產市場治理的重要意義》
《人民論壇》2018年10月下《防止資金“變道”流入樓市》
視覺：王 洋
更多精彩文章，歡迎關注《國家治理》週刊及人民論壇網！
閱讀更多 人民智庫 的文章
