不一說板塊
懂規劃，明預期，買對房
買房，不僅僅買的是眼下的居住，更買的是未來的預期。
杭州有大幾十個板塊，版塊內未來規劃、以及規劃能否落地，關係到樓盤未來的可居住性以及升值或者抗跌的能力。
特開此新欄目《不一說板塊》，專門為購房者辨別板塊。
——杭州房叔
01
那個鬼地方
青山湖板塊的開發可以追溯到十多年前，得益於青山湖的山水，開發商把這裡賣給壕們當第二居所，代表項目從最早的中都青山湖畔、錦繡錢塘，到後來的綠城西子青山湖玫瑰園等，都是低密度別墅項目。
因為離主城區較遠，在當時那個年代，沒有開發商敢在那邊開發普通住宅 賣給杭州的購房者。
2012年的時候，越秀做了“第一個吃螃蟹的人”，當年7月位於青山湖的越秀星匯城首開推出了面積在82-134㎡的1000多套房子，單價起價3字頭（不是3萬，是3千！）。房叔還記得那時蔣村一帶鋪天蓋地的星匯城小蜜蜂在發傳單，用“五步一哨，十步一崗”來形容一點都不為過。“誰會去那個鬼地方買房子”，這是當時大多數人的看法。
2012年-2015年，是杭州長熊的4年，哪怕是主城區，各種促銷打折降價都無法刺激起人們的買房欲。在最艱難的時期，在並不屬於杭州市區的地方，把房子賣給杭州人，鬼知道當年越秀在青山湖經歷了什麼。
不限購的杭州第十區
青山湖的行情一直不溫不火，遊離於主流市場之外，土地市場的表現也一直很冷淡，2015年以來土地出讓溢價一直都是0溢價。
2017年臨安的撤市建區+杭州唯一不限購區的優勢讓這個區域迅速進入嗅覺敏感人群的視野。天陽、寶龍、旭輝越來越多的開發商開始入駐這個板塊。
2017年8月25日，寶龍以8%的溢價，5325元/㎡的樓面價拿下了現在寶龍旭輝城這塊地。
2017年11月2日天陽以36%的溢價，11022元/㎡的樓面價拿下了現在天陽藍光蔚藍這塊地。
因為不限購，很多外地的投資客也開始關注青山湖這塊市場。
輕軌+科創可能帶來的未來
不限購+第十區僅僅是一個誘因，真正拉動青山湖科技城接軌杭州的還是輕軌的落地。
很多投資客來自深圳、上海和北京這些大型城市，他們習慣了城市的大骨架，也切身體會過地鐵（輕軌）對一個區域房價的帶動作用。
青山湖科技城西面是臨安主城區，東面接壤南湖和未來科技城，與未來科技城、紫金港科技城構建起城西科創大走廊的大框架。
未來科技城新房均價在3萬元/㎡左右，並且目前供應量極少，外溢的購房者首先會選擇
老餘杭、南湖、閒林一帶，但這一帶的供應量也依舊稀缺，那就繼續外溢至青山湖甚至臨安。同處城西科創大走廊的青山湖科技城，距未來科技城車程不足30分鐘，又得益於輕軌的落地，讓青山湖科技城站附近的住宅承接外溢人口成為可能。
02
未來的確定和不確定
房叔跑了青山湖科技城的幾個盤，除了天陽藍光蔚藍的人氣較足之外，也許是工作日的關係，其他幾個盤來諮詢的購房者都很少。
購房者都是很精明的，儘管青山湖板塊新房均價在1.7萬元/㎡左右，與東側的未來科技城形成了價格剪刀差，但青山湖科技城板塊的總庫存100萬方以上。
當一個板塊有著一系列不確定因素的時候，是無法成為購房者首選的主戰場的。更何況，目前青山湖多數樓盤的
單價、品質並沒有優勢，猶豫和觀望就成了主旋律。青山湖科技城板塊的未來，有如下的確定性和不確定性：
確定因素：
1. 輕軌的開通。距離輕軌開通還有一年。
一般來說，地鐵（輕軌）對房價的拉動分為三個時間點：
一是規劃批覆時，二是站點確址後，三是站點開通後。
規劃批覆時，對整個板塊都有拉動作用；站點確址後，對站點附近的樓盤有拉動作用；站點開通後，人們感受到了實際的便利性，對站點臨近的樓盤有更大的拉動作用。
2. 寶龍旭輝城9萬方綜合體的落地。
以往杭州的商業中心是單核的，圍繞武林廣場一帶，從萬象城開始，到龍湖天街以及各種寶龍廣場，綜合體是每個新興板塊必炒利好。龍湖天街、寶龍廣場這種專業做綜合體的，對選址總是有所講究，
跟著買多少能降低購房風險。
不確定因素：
1. 未來科技城的發展。目前青山湖科技城接受的是未來科技城的外溢人群，而未來科技城本身的核心區還在建設中。
2. 青山湖科技城自身產業的發展。青山湖科技城佔地115平方公里，主導的產業也是科創產業，青山湖科技城當前常住人口7.5萬人，規劃產業人口30萬人。
杭州新中心的錢江新城用了近十年，被稱為“國際濱”的濱江也用了近十年的時間，青山湖科技城從2009年開始奠基建設，到目前也已近十年。科創產業需要多長時間能支撐起未來科技城、紫金港科技城、青山湖科技城這麼大的一片區域，難免有一絲不確定性。
03
說了這麼多，接下去就跟著房叔，到板塊實地去看看。那個總價60萬元的樓盤是房叔此行的意外發現。
從杭州城西驅車到達青山湖科技城，大概花費45分鐘，沿途建築工地偏多，一路過來天空都是灰濛濛的。
雖說青山湖科技城從2009建設以來有了足足九個年頭，北部的研究院、電大信息工程學院、創業創新基地已經投入使用，但配套的商業服務設施、醫療教育這些現在並沒有與之同步建設完成。來到這裡，給人很大的感覺的就是人少樓多。但是傍晚五六點的時候，往臨安城區方向竟然還會堵車。
不限購、供應量大，折扣重現
青山湖科技城這個板塊的潛在供應量超過100萬方。這些樓盤的產品雖然各自有主打的賣點，但在年末這個階段，銷售並不那麼容易。
這裡的購房人群無非三類。一是臨安、青山湖本地人，二是城西外溢剛需改善購房者，三是投資客。
據置業顧問介紹，鎮上拆遷戶的購買力已經消化得差不多，而臨安城區的購房者更偏好臨安本地的房子。也就是說在目前投資客退潮的情況下，青山湖科技城的購買力靠杭州城西外溢的購房者在支撐，面臨的去化難度可想而知。
這幾個盤都是幾乎同時開盤，在杭州主城區罕見的打折情況，在青山湖科技城板塊是普遍現象。
04
樓盤的基本情況介紹：
青山湖科技城的樓盤沿科技大道展開，科技大道未來要擴建成10車道，是杭州車道最多的道路。
青山湖科技城主要樓盤圖
山湖科技城主要樓盤價格表
各樓盤距離科技城站距離
科技大道以南
第一站：天陽藍光蔚藍
除了青山湖科技城板塊所有樓盤共享的板塊資源，這是臨安第一個外立面採用大面積玻璃和鋁板的樓盤，且高層為一梯一戶設計。
天陽也是老牌房企，在杭州深耕數十年，產品在杭州市場還是頗受認可，蔚藍這個樓盤定位也相對高端。
基本情況：
首開均價19200元/㎡，主力面積96-121㎡
9號樓已售罄，預計12月加推6、7號樓
距離輕軌科技城站（寶龍廣場）約600米
西側青山湖科技城重點項目青山二小在建（公辦）
2022年底毛坯交付
第二站：旭輝中糧朗香郡
基本情況：
首開均價約18000元/㎡，主力面積98-121㎡
距離輕軌科技城站（寶龍廣場）約800米
東側青山湖科技城重點項目青山二小在建（公辦）
交付時間：2020年10月毛坯交付
外立面：真石漆
科技大道以北
第三站：寶龍旭輝城
12萬方佔地面積，33萬方總建築面積，由商業綜合體、酒店式公寓、14幢住宅組成。西為住宅，東為商業區——9萬多方寶龍廣場，地下超市是永輝超市，整個商場體量相當於西湖銀泰。
因緊鄰輕軌科技城站（2019年底開通），樓盤對外宣傳的也是TOD概念。
基本情況：
預計12月中旬11、12號樓首開，預計價格17000-18000元/㎡
優惠：現在登記VIP 有1萬元優惠，開盤還有其他優惠
景觀：北部20萬方濱河公園
交付時間：2020年底之前毛坯交付，價格在17000-18000區間
兩梯四戶，外立面：真石漆
第四站：恆偉科技園
恆偉是臨安本地企業，樓盤名字叫科技園，其實規劃有70產權年限的住宅，也有40年產權的酒店式公寓。全部樓層的1-4層都作為商場使用。
標題裡說的60萬元總價的一手住宅說的就是這個盤。房叔是被守在寶龍旭輝城門口截客的中介拖去這個盤的，收穫還不小。
住宅部分基本情況：均價15300元/㎡，戶型主要為40、72、75、88平方米。
距離輕軌站1公里。
第五站：綠城國際社區
綠城代建項目，距離輕軌站1.6公里
首開1#、7#樓，均價16500元/㎡，主力戶型90-140㎡，收取改造費17888元。
第六站：越秀西海岸
距離輕軌站1.1公里
11月首開，主力戶型96方，均價15800元/㎡
交付時間：2020年底毛坯交付
二期以排屋為主
青山湖科技城板塊的介紹到此暫告一段落，更詳細的內容可以加房叔微信諮詢。也可以把你想了解的板塊告訴房叔。
不一說板塊，下一期見。
房叔福利
回覆：200萬
下載總價200萬房源表
可保存至手機
祝你搖號必中！選房無憂
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