唐志憲

在浮雲君看來短時間內，房子的下降空間還是有限的。畢竟現在國內有接近一半的行業都在依靠房地產過活，少說都有幾千萬人的工作與房地產掛鉤，要是房價在短時間內遭遇大的下行壓力，誰都承受不了這個結果。

房價在中長期5-10年間必定會走下坡路，在人口老齡化加劇、出生率銳減的趨勢下這是無法改變的事實。但是最近幾年仍將以保持維穩的態勢，畢竟新的經濟增長引擎仍沒有出現，大量的資金都還在朝房地產聚集，在新經濟引擎出現前，房地產仍然是名副其實的“經濟支柱”。

縣城房價是否會下跌取決於他的經濟基礎是否牢固

雖然在我國大部分城市、縣城的房價都不低，甚至需要掏空幾代人的心血，但一般而言高房價背後都有相應的經濟基礎作為有力的支撐。國外的大城市也是如此，東京、紐約、巴黎、首爾，這些人口聚集、商業經濟繁榮、基礎設施完善、就業機會較多的地區房價都很高。但是由於擁有足夠多的支撐，房價仍然會在長時間內堅挺。

縣城是否具備支撐4000元房價的基礎？這是我們首先需要權衡的問題。

以全國第一縣江陰為例，常住人口為165萬，擁有1個三甲醫院，12所高中，2018年以來前11個月房產均價為8187元。

1.人口數量決定了當地經濟發展的量級，北京、上海、廣州、深圳這些一線城市無一例外人口數量都非常龐大。未來能否吸引足夠多的人才來縣城發展，將會對於房價的走勢產生較大的影響。畢竟房子是用來居住的，沒有足夠多的人去購買居住，那麼空置的房屋就是一推鋼筋水泥土。你們的縣城又是否擁有足夠的吸引力讓人才聚集呢？

2.醫院的數量決定了當地的醫療服務水平。未來20年老齡化趨勢將會席捲全中國，最高峰時期，超過60歲的老人將佔據總人口數量的31%，要是縣城沒有足夠的醫療服務機構肯定無法滿足老百姓日益增長的就醫需求。年紀一大身體的毛病也會隨之增多，就醫的次數也會隨之增長，醫院也是提高城市價值的重要基礎設施之一。

3.人才是城市發展的根基。要是一個縣城只有2-3所高中，怎能支撐起未來的發展？未來社會是大數據、人工智能的時代，沒有足夠的知識不具備相應的技術，註定會被時代所淘汰。而學校就是一個城市長盛不衰的原動力所在。

和全國第一縣比對下來，發現與自己的城市又有多少差距呢？

產業基礎是房價的最根本支撐

對於大多數人而言，需要生活下去就要獲得一份養家餬口的工作，需要可觀的薪水去養活自己和家人。看看經濟發達的大城市無一例外產業基礎都十分雄厚，就以深圳為例，不少跨國公司、國內高新科技公司都坐落在那裡，充足的就業機會為吸引人才、保障房價的上漲提供了動能。即使深圳的房價下跌，也不會跌倒哪去，畢竟就業崗位太多了，大家都想在這裡闖出一番事業。

產業無非分為三種，第一產業農業，第二產業工業，第三產業服務業。對於大多數沒有名勝古蹟的小縣城而言，工業才是城市發展的最大根本，所以招商引資也顯得格外重要。要是一個縣城所擁有的企業數量屈指可數，那麼房價的上漲也是缺乏根基的，畢竟百姓的錢袋子豐滿了，買房、置換房屋的需求才會增加。

房地產現在已經與經濟發展的命脈緊密相關，剪不斷、理還亂。但是過度依賴於房地產去帶動經濟是不可持續的，鋼筋水泥能有多大的價值大家心裡都十分清楚。

作為普通居民我們買房也需要量力而行，特別是最近幾年經濟發展景氣度降低的大背景下，如何做出權衡與選擇就顯得尤為重要。

浮雲視界

說實話，縣城房價4000元/㎡已經是很便宜的了，這個價格入手比較划算。近幾年，縣城去庫存，還有棚改貨幣化安置，這拉動了不少購房需求，房價也持續漲幅。那麼，2019年縣城房價會怎麼樣呢？

回一趟縣城老家，感受最深的就是房價。即使我們這個五線的縣城，大家也堅定的認為房價會一直上漲，每個售樓部都人滿為患，大家都覺得房子會再漲。但是現實是我們這個縣城2年時間房價已經漲了快2/3了，真的不會跌麼？

其實，現在已經遏制房價上漲了，如果去庫存達到一定程度，棚改貨幣化安置也收緊了，棚改項目暫時擱淺的話，那麼購房需求將會大大減少，對於房價或許有一定影響。不過，縣城房價跌的可能性很小，縣城也在發展，各種配套也逐漸完善，未來還是有上漲空間的。

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我房網

房價4000元左右的縣城，2019年還有沒有下降的空間，老張個人認為不能一概而論。房價的漲跌是多方面因素，短期的政策，中期的供給，長期的人口，還有國內國際經濟形勢，政策環境等都會影響房價上漲或者下降，房價不是簡單漲價跌價，受多方面因素影響。針對這個問題，一般分以下幾種情況：

第一種：供給少經濟增長型的縣城

如果縣城目前房價4000元左右，受各方面因素影響，2019年縣城沒有大量新增項目，房源供給少，並且縣城經濟發展不錯，購買力依然強的縣城，2019年的房價仍會穩中有升。一是需求存在，二是購買力有，三是房源沒有過剩，不管是買房還是賣房，交易都可以進行，自然不會降價銷售，完全可能漲價銷售。

第二種：供給多經濟一般的縣城

如果受2018年上半年市場形勢好，2018年四季度乃至2019年供給增加的縣城，房價2019年肯定會有所下降。主要是房源增多，開發公司回款壓力大，為了回款只能選擇以價換量，另外縣城經濟沒有特別的突破和發展，每年縣城的去化都是相對有限的。好比一年只有1000個人買新房，但是賣的房源卻有3000套，或者更多，不降價就很難有爭取這1000個客戶。我在的地方目前就是這種情況，2018年四季度一下增加十幾個大大小小的新項目，以前漲價的開始慢慢降價了。

第三種：供給不過剩有新發展的縣城

房價處於三四千的縣城，在發達省份是很少的，基本以欠發達的西部城市居多，那按這樣的房價其實對於當地老百姓來說並不輕鬆。但是如果該縣城今後有新的規劃發展，房價依然會漲。比如到了2019年通高鐵，劃入省會半小時經濟圈，撤縣設市，有重大產業投入，帶來很多外來人口流入，鄉鎮人口流入等，這樣的縣城，房價依然有上漲的空間。我知道有一個縣城就是這樣，原房價大概3300元左右，目前城市通高鐵，引進產業，周圍市政配套升級完善，現在房價3800多，明年有可能突破4000元。

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• 第四種：房價虛高但很平淡的縣城

不管現在房價是3000元也好，還是4000元，只要前兩年漲幅過大，超過800-1000元的，縣城在新的2019年又沒有大的變化發展的，按整體目前的趨勢，2019年這樣的縣城房價肯定會下調一些。

2019年房價的漲跌，和現在的房價沒有直接的關係。不是說現在3000元的房價就有上漲空間，4000元的房價就沒有上漲空間，或者就沒有下跌的空間。具體還是看縣城的實際情況，大的環境對房價影響只是其中一個因素，關鍵還是要看縣城的發展，經濟情況，人口數量，房源供給，以及貸款政策等。如果經濟好，人口多，供給平衡，貸款政策支持，房價還是會漲。

老張閒言碎語

縣城4000元的房價，還有下降空間？

看到一個網友的提問，縣城4000元/平方米左右的房價，還有降價空間嘛？看到這個問題，忍不住要出來說道說道。據我觀察，全國房價每平米低於4000元以下的縣城已經不多。而目前我開發項目的所在縣城的房價就是在每平米3500元左右。我就拿我們項目給大家現身說法，說一說縣城4000元房價何去何從？

第一、房地產開發成本決定了最低房價

房地產項目開發成本主要有土地成本、建安成本、管理費用（包含經營費用、營銷費用、財務成本）、稅收、利潤幾個方面組成。我們當地土地價格最便宜的80萬/畝，按多層1.8的容積率，樓面地價合著667元/㎡，框架結構的主體和小區綠化總圖合計建安成本1700元/㎡，管理費用（含管理費用、銷售費用、財務費用）一般為銷售價格的8%，管理費為280元/㎡。房產開發綜合稅率12%左右480元左右。按這些數據分析，開發商利潤也就是12%，400元/㎡左右。按這個數據推算我們的房價3527元（房價=土地667元+建安1700元+管理費用280元+稅費480元=3527元）屬於合理範疇，並不像網傳的開發商是暴利。這個也就是多層的價格，如果你所在的城市都是電梯房，那成本還要考慮電梯造價、消防設施設備、高層建安成本等因素，每平上去400--600元是很正常。最關鍵的一個因素是土地價格，你可以查查看，全國還有幾個縣城土地價格低於100萬/畝。麵粉的價格決定了麵包的價格，不知道你看懂了沒有。

第二、中國城市化發展大勢所趨

具網傳數據顯示，截止2017年我國東部的北京、上海和天津，城市化水平已經超過80%；第二梯隊的浙江、福建、廣東、江蘇、江西、重慶、遼寧的城市化水平在60%至70%；第三梯隊的黑龍江、山東、湖北、吉林、寧夏、海南、山西、陝西、河北、湖南、安徽、青海、內蒙古等省區，城市化水平在50%至60%。

中國城市群分佈圖

最後，第四梯隊的四川、新疆、廣西、河南、雲南、甘肅、貴州、西藏等省區，城市化水平不到50%。根據以上數據，接下來我國的城市化主要集中在上述第三和第四梯隊的省區。也就是中西部地區。今天我們討論的4000元/平方米房價的城市都集中在這個區域。隨著城市化不斷推進，為了改變中西部地區落後面貌，這些區域經濟在很長一段時間，將會是一個持續增長的過程。隨著經濟發展，房價自然而然也會同步的漲幅。

第三、縣城房價長期低位震盪，有報復性反彈的趨勢

房價4000元/平方米的縣城，多處於經濟落後，城市人口較少的地區。這些地區的房價多年都在3000元/平方米徘徊，漲到4000元也都是本輪棚改推動的。2008年至2018年中國房地產的黃金十年裡這些城市房價沒有多少改變，在經過這輪棚改的推動下，沉睡多年的市場需求被點燃了。很多地方的房價開始出現報復性反彈。

第四、縣城的棚改有實際需求

大家都知道棚改貨幣化是一次性刺激，屬於“透支需求，延緩供應”的一次性刺激，短期能推動房價和銷量的上漲。有的人會說這輪房價上漲是國家推動棚改人為造成的上漲，已經透支了未來10年、20年的購房需求。但實際情況落後地區縣城棚改確實有實際的需求。小編所在的縣城核心地段，都是老舊的低矮平房。街道擁擠不堪，每天都會造成堵車。即便沒有本輪棚改，縣城本身城市也迫切需要發展。

第五、國家基建投資偏向中西部落後地區、區域發展空間巨大

建設發展網發佈G8012彌勒至楚雄高速公路玉溪至楚雄段工程PPP項目中標候選人公示，預示項目即將全線開建。該項目投資概算349.87億元，這個項目會貫穿我所在縣的多個鄉鎮。那麼大的基建項目上馬，你說給當地的經濟帶來什麼發展。這個不是個例，隨著全國經濟下行壓力增強，國家勢必會加大落後地區的基礎設施建設。拉動內需雖說是一副毒藥，但還有什麼更好的辦法。在這樣的背景下，長期處於低位的落後地區縣城，房價還有上漲的空間。

第六、縣城的主力消費人群收入增值

有人說小縣城經濟落後，人均收入才2000-3000元，房價4000元嚴重不合理。可是你說的是人均收入。每個縣城裡都有一撥主力消費人群，他們才是購房消費的主力軍。

近2年本地的公務員、事業單位人員工資收入普遍增加，平均工資均能達到了6000元-8000元，工資的增加第一個需求就是改善住房。在加上一些本地私營企業、個體工商戶、外出打工的返鄉客也加入購房大軍，落後縣城的樓市正在不斷升溫。

房地產區域性特點決定了看待房價問題角度，不能一概而就。你在一二線城市房價動輒5、6萬，你無法想象4000元房價是什麼概念。而5、6線縣城的購房者，每天看到聽到的都是房價過高，2019年房價將要暴跌的新聞，你自然會認為4000元房價還有下跌的空間。關於房價4000元還有沒有下跌的空間這個問題，希望我的這篇文章能給你解答。

哈哥說房

基本沒有下降空間！

現在房價在4000元的縣城，可以說是很多很多，甚至說低於4000的縣城房價都很少了，但是，無論多與少，房價的高低都能不能一概而論，房價的高低整體的思路是不會變的，短期靠政策，中期考供給，長期看人口，所以，不能按照4000的價格來定位是漲還是跌，主要是要用發展的眼光看待這個情況。

首先，整體來說，中國的經濟高速增長肯定會持續很長很長一段時間，經濟增長，收入增加，不可能在收入一直增加，而房價不漲的情況，按照近十年中國總計的供給關係，基本是沒有太大的差距，建造的房子和需求的房子基本持平。

其次，經濟高速增長，貨幣貶值，經濟增長的速度和貨幣貶值的速度基本持平，現在的4000元只是暫時的，過幾年後，現在的4000元房價如果是不漲價，其實就是已經降價了，所以，降價是很難的，就算是真降價，也就是房價不漲，然後通過收入的增加一點點的稀釋這個價錢。

三，4000元在2019年到底漲與跌，就得看你當地的實際情況，如果當地供給的少，並且是發展情況良好，屬於宜居住的地方，未來發展可期類型的，肯定是不會降低的，如果是前期漲幅很大，並且是供給過量，那有可能會不動，或者是略微的下跌。

基於以上，整體說2019年基本是平穩為主，個別突出的特點，個別城市的上漲還是下跌，根據當地的實際情況分析，不能一概而論，更不能說4000元房價是高還是低！

撲通嘮唄行

不只是有，而且很大。

信不信縣區房價將來可能2000一平你還不想買呢！

在房價節節攀升期，造就了很奇怪的現象，明明配套的學校，醫院等等都不行，毫無人氣可言的地方，就建成樓房了！

而且還真有人買！！！

現在呢？市縣優秀的地段還說得過去，那些又偏又沒人氣的地方基本沒人買了。

君不見市效地區樓房林立，離農民的村莊有些只是一牆之挌，這樣的房子買之何用？還不如農民的小別墅呢？

我說2000一平過份嗎？

給你你要嗎？

龍嘯九天令

中國房地產帶動整個內需，經過幾十年的發展房地產已經近乎峰值了！只能漲速減慢，但是會穩步提高，因為國家需要他！我的個人觀點房地產目前到了瓶頸期，從剛需來看供大於求，剩下的基本就是家庭投資類的房產，但是隨著經濟發展與國家經濟的重新調整，房地產後面會出現有價無市的局面！

你如果是剛性需求房子必須要買，如果是單純投資升值用，個人建議還不如把首付款投資股市，只要你不貪，股票肯定給你帶來不小的利潤！畢竟房價想一年翻一倍幾乎不可能了。

19年房地產必然不會大幅上漲，目前很多核心地段的房價都回落了，維權有很多。

最近幾年國家在降槓桿，王健林的萬達也在狂賣資產就是為了還銀行錢，其他的房地產公司也在陸續處理手中的項目，最終原因就是還錢！從這些舉措中可以看出國家對房地產還是壓制的意思，畢竟股市和樓市一旦出現問題將是致命的！

個人建議除剛性需求與優質房地產投資外，其他的地產投資還是緩一緩吧！

空倉觀景

不知道樓主所處位置在哪裡，從我所住的縣城房價來看，我覺得4000左右的房價應該不會下降，當然除去那些方向不好的以外。我們看一個城市房價是否會上漲或下降，主要還是看這個縣城是否具有可持續發展的潛力。以我所住的縣城來說，除了近幾年工廠逐漸增多外，基礎設施人居環境都在持續改善，也就吸引了一些外岀人員返鄉就業，創業。就增加了一些剛需人群所以房價都是有漲無跌。

帥鄉小劉

請問這是哪部分？新聞屬實嗎？有沒有產權？是縣城裡面還是縣城的郊區？

另類的你不懂

四仟江西新幹八仟多郊區都要陸仟全縣人口只有三十萬房價這麼高為什麼↗

關鍵字: 房產 短時間 財經