土地市場：成交均價平穩
商品房市場：供不應求庫存下降
成交結構：多樣性強8000-10000元是主力
成交排行：品牌企業繼續領跑
2018，從“黃金時代”步入“白銀時代”的瀋陽房地產市場，又逢“政策大年”，這一年，註定難以忘懷並載入歷史。
這一年，土地、供銷、購買等多方全域受限的時代已經來臨，市場態勢陡然扭轉；這一年，房企的競爭導致強者愈強，樓市話語權日漸聚攏於龍頭企業；這一年，市場風雲變幻，開發商發力出新，在不同的維度和相同的市場，樓盤標新立異、創新營銷各領風騷……
市場大勢：穩定仍是主流
今年的瀋陽房地產市場令人印象深刻的是以8月初的調控令為分水嶺，上演了“冰與火之歌”。市場從火爆走向冷靜，幾乎沒有太多的鋪墊和過渡，這種過山車般的感受，令很多樓盤的營銷人員措手不及。
“房住不炒”在今年落地得格外強勢和紮實，“限字令”全域執行迅速擠出市場上的投機及短期投資性購房人群，也有一部分改善型購房需求被波及，但也為焦慮的剛需購房帶來了希望。
在“房住不炒”時代，各方合力使得房價不會暴漲，同樣也不會允許它暴跌，可能會伴隨著些許價格的上下波動，但主流趨勢應該會是以穩為主。
營銷升級：撲面而來的文化味道
近年來，瀋陽房地產市場營銷策略頗有新意，逐漸向文化屬性靠攏，更加註重情景營銷。情景營銷帶來全新的體驗，例如今年3月份萬科翡翠書院與三聯合作打造“萬科三聯書社”，將售樓處開在了書店裡。還有些樓盤的銷售中心主打綠植生態牌，被業內喻為長在植物園裡的售樓處。也有品牌樓盤將營銷中心營造成咖啡館，週末定期舉行讀書會等活動。
2018年，從過去相對低級的博眼球、搞噱頭，到如今有更多的人文關懷、文化底蘊、公益責任，更多是情景體驗，智能化、互聯化生活模式創新等。
心態反轉：從搶房到觀望
過去都說“今年不買房，一年又白忙”，如今卻不再被提起，為何？市場趨於冷靜，消費者的心態扭轉，多數買房人開始持觀望狀態，買漲不買跌的心理作用影響了購房行動。
瑞達思的數據顯示，全市今年7月份需求面積為196萬平方米，8月份則降到97萬平方米。1-7月份市民購房熱情高漲，多個樓盤出現排隊排號搶房的現象，保利茉莉公館等樓盤洋房產品推出即被搶購一空。隨著8月份調控威力的逐漸顯現，市民購房也逐漸從著急變得冷靜，一些有購房計劃的消費者，因為對樓盤走勢預期的變化，選擇了持幣觀望。
市場分化：改善剎車剛需向上
2018同樣也是市場繼續分化的一年。一方面，改善型購房佔比還在增加，他們是高品質住宅得意的有力支撐，洋房、大平層、聯排別墅等產品今年都收穫頗豐。隨著8月份調控的開始，改善型購房人群受限制，導致這一部分市場區域平淡。
另一方面，剛需購房仍然是市場的重要支柱，調控不能熄滅這部分購房人群的置業熱情，但是與以往不同的是，如今剛需購房也在追求相對的一步到位，一般是優先考慮兩室產品，這是一個微妙的變化，側面反映出瀋陽樓市的整體升級。
調控發力之後，尤其是年度收尾階段的樓市，大致可分為三類，一是價格飄高的豪宅，一般而言降價讓利最多的就是這類樓盤，不過行情下行，去化速度緩慢；二是性價比較高的限價盤、剛需盤，由於地段好、配套全、品質高的緣故，這類樓盤的去化情況依舊比較理想；三是介於兩者之間的樓盤，此類樓盤常常會對購房者做出降低首付或者折扣優惠。
產品變化：情景創造成利器
一般而言，樓市三到五年會進行一次換代升級，2018恰好是升級的重要節點。市場上庫存多年的上一代產品，愈發難賣了，造成這一現象的原因，是新一代住宅提升了人們對居住空間的認知和期望。2018年，在房企創新和提升下，居住空間不斷地從物理屬性昇華到了價值層面，再從價值層面，提升到了情景營造和情感歸屬，產品升級、多元配套與服務，與美好人居生活如影隨形。
房企競爭：進一步集中話語權
房地產發展史的後半部，就是一部兼併史。在開發側，一直是大浪淘沙，強者愈強的趨勢。2018年，瀋陽樓市的話語權，進一步集中到領軍企業。房企競爭從城市更新的戰略把握，到土地儲備的策略判斷，從特色小鎮、共享空間到長租公寓，從產品升級、服務升級到營銷創新，各家不僅積極參與房地產產業鏈的各個環節，甚至延伸到後期物業管理、開發建設直至家裝等。當然也有大跨度地進軍金融、養老健康、教育等板塊。
跌宕起伏2018，優質開啟2019
出鏡嘉賓：瀋陽瑞達思信息技術有限公司總經理宛南
2018：一季度“穩漲”，二季度“瘋狂”，三季度“迷茫”，四季度“惆悵”。
2018開年就在“鐵路機械學校”樓板價11900元的帶領下，市場信心爆棚，尤其是相對於其他城市而言，三四線城市房價都暴漲的背景下，瀋陽城市信心的恢復使得無論是開發商還是購房者都對瀋陽房價“上漲”空間充滿了遐想，所以土地、房價、銷量、購房信心互相推動一路上漲。如果不是7月的“有效控制”，也許均價“破萬”會出現得更早。
8月初瀋陽限購全面升級+新品大量上市+土地供應節奏的調整，漸漸使得“過熱”的市場趨於理性，但是說變冷，還不至於。由於整體市場的變化，消費者及開發商在三季度都略顯迷茫，是入還是等？猶豫觀望再次顯現。進入年終歲尾，瀋陽“冷空氣”入襲，加之房企年末衝量，惆悵之心不免油然而生。
從全國大環境上來看瀋陽的市場是最為健康的市場，價格沒有出現大起大落，而且城市的信心、人口、吸引力、產業都是全面回暖，產品設計方面是處於領先的，所以瀋陽的房地產市場真不是“炒”市，而且“居住”市場。
2018絕對是跌宕起伏的一年，但坐實了價格，也坐實了城市信心。如果說2018是改善產品同質化開啟的元年，那麼2019將會是優質產品創新分化的元年，2018/2019讓產品走向優質化。從拿地的節奏與價格的被認知足以看出，市場倒逼房企已經從高度擴張轉向高質量增長了。房企從對市場、競品的關注，到更加註重對購房者真實需求的關注，緊湊三房、舒適三房、緊湊四房等市場更加細分，而城市的大配套也進入到實質性投入階段，完善學校配套、醫院、地鐵建設、跨渾河大橋開通等都在給這個城市增值。尤其是省政府全力支持瀋陽建設“國家中心城市”，瀋陽營商環境的大幅改善等，瀋陽的未來發展非常可期。
對於房企來說從綜合投資潛力來看，瀋陽市場是非常有投資價值的，抓住窗口期。對於購房者，瀋陽是宜居、產品力很牛、性價比最高的城市之一。
基於如此的市場狀態，消費者也好，開發商也罷，應該不盲目追漲購入，要理性殺跌買進，如此消費者方能在迷霧中求方向，開發商在焦慮中促成長。我們期待優質開啟的2019。
年度樓市誰領風騷
在過去的這一年，瀋陽哪些樓盤在樓市風雨中巋然屹立？哪些房企在挑戰中彰顯品質的力量，引領著人居風向？瀋陽城市蛻變的榮耀將由哪些企業和樓盤來見證？2019年又有哪些樓盤值得我們關注和期待？
在這一年裡，市場的劇烈變化撲面而來。這一年裡，我們看到了房企間競爭格局的提升；看到了追求美好生活滿懷憧憬的千萬張面孔；當然，也猜想著整個行業遊戲規則因即將到來的長效機制而發生的巨大變化。
很多人心中，房地產在今年似乎到達了某個微妙的臨界點。在2018下半年，隨著力度空前的調控的到來，給房地產從產品設計到銷售都帶來了巨大的挑戰。在2018，我們也看到社會給這個行業以更多的關注。房價漲跌的話題經久不衰，市場走勢的討論愈發熱烈，但無論如何市場變化，人們對於美好生活的不懈追求從未改變。
目標就在前面，夢想觸手可及。行業鉅變的年代，行業領軍者或為堅守的理想和文化，或為創新進取的雄心，負重前行。為踐行美好生活願景，是諸多房企發力創新重中之重。
2018即將步入尾聲，我們想要梳理的正是在這個行業深度變革之年，對房地產有著巨大影響的政策、企業、產品和人物。今天開始，2018瀋陽房地產價值總評榜正式啟動，年度瀋陽價值地產企業、年度瀋陽品質樓盤典範、2019瀋陽值得期待樓盤、年度房企領軍人物等獎項同步啟動評審，總評榜將採取線上展示及網友投票的形式，評選出在今年樓市各方面最具代表性的項目及企業。
2018年度瀋陽價值地產企業——評選對象為對瀋陽樓市乃至城市發展具有巨大貢獻的房企。
2018年度瀋陽房企領軍人物——評選對象為在瀋陽地產界具實力、具有行業號召力、市場業績突出的房企領導者。
2018年度瀋陽品質樓盤典範——評選對象為瀋陽樓市的高品質住宅樓盤，建築品質、行業口碑、市場美譽度俱高。
2018年度瀋陽人氣口碑名盤——評選對象為景觀、戶型、配套、物業等方面具有較好口碑以及知名度的樓盤。
2018年度瀋陽區域標杆項目——評選對象為瀋陽樓市各個區域出現的標杆住宅樓盤，對板塊發展極具推動力。
2018年度瀋陽最佳商業地產項目——評選對象為品牌、品質、口碑俱佳的商業地產項目。
2019年度瀋陽值得期待樓盤——評選對象為2019年最受業內以及市民關注的一批新盤項目。
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注：因統計口徑和方式，各方數據會有差異，本版數據來自專注數據調查和市場分析的瀋陽瑞達思，“掌控數據脈搏，服務社會進步”，數據僅供參考。
本版稿件由瀋陽日報、沈報融媒記者赫方王巨華採寫
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