在南京老山國家森林公園風景區珍七路的一處歐式莊園門前，兩座威嚴的白色石獅佈滿塵埃，已無往日的光澤。
兩年前，上市公司蘇寧環球股份有限公司(000718.SZ，以下簡稱“蘇寧環球”)以“南京房地產價格大幅上揚，市場異常火爆，地價一路上漲”的緣由，高增值率從控股股東江蘇蘇寧環球集團有限公司(以下簡稱“蘇寧環球集團”)手中收購這一佔地面積相當於61個標準足球場的項目——蘇寧環球佛手湖森林莊園(以下簡稱“蘇寧佛手湖項目”)。
若不出意外的話，項目於2018年竣工建成186棟歐式獨棟別墅，並完成部分區域的銷售。
12月3日，《中國經營報》記者實地調查瞭解到，蘇寧佛手湖項目在2015年就已經停工，實際僅建成11棟別墅及相關配套設施。一名在該項目工作10餘年的人士透露，停工之後就沒有再復工，目前未對外完成任何房源的銷售。蘇寧佛手湖項目的土地用途為城鎮混合住宅用地，由於各方原因沒有完成用地性質變更，目前還未申辦建築工程規劃許可證和建築工程施工許可證。
針對項目開發情況和土地性質問題，記者致電致函蘇寧環球品牌文化管理中心，相關負責人表示，蘇寧佛手湖項目相關審批手續的行政管轄權在浦口區、高新區、江北新區之間多次發生變更，現又迴歸至浦口區管轄，導致項目推進緩慢。基於此，蘇寧佛手湖項目的營銷計劃無法實現，未來複工情況同樣要看政府部門的審批進展情況。目前，江北新區已完成老山景區的控規公示，公司正在積極協調推進此項工作。
01
186棟歐式獨棟別墅項目爛尾
2003年，蘇寧環球集團曾滿懷浪漫主義向江蘇境內最大的國家級森林公園要地，在老山東北部、佛手湖畔建造一座涵蓋“法國新華麗藝術、英式喬治復興、意大利文藝復興”建築風格的豪宅項目。而如今，這一美好的願望連同別墅群，基本還停留在初級階段。根據項目此前規劃，原定於2018年建成竣工186棟歐式獨棟別墅。
在老山森林公園的珍珠街上詢問蘇寧佛手湖項目所在地，一位超市店主想了許久，直到看到石獅的照片，他才記起來，說：“這個莊園建好十幾棟別墅就關了門，平時不準外人進去。”
沿著珍珠街西行至珍七路口，除了珍珠泉風景區售票處有幾名遊客，馬路上很少有行人來往。路口豎立著一塊指向“蘇寧環球佛手湖森林莊園”的指示牌，表面嚴重鏽蝕，字跡輕微有些褪色。
不只是指示牌陳舊，項目所屬的南京佛手湖環球度假村投資有限公司(以下簡稱“環球度假村公司”)似乎更為破敗。12月3日，本報記者步行15分鐘上山看到，珍七路1號一棟1層的平房，前坪雜草叢生，瓷磚和白色牆體因為風化而脫落在地上，損壞的玻璃大門寫著“蘇寧環球集團”大字。透過大門可以看到，大廳裡的設施被搬空。
作為蘇寧佛手湖項目的開發單位，環球度假村公司的營銷中心停擺。一位留守在營銷中心的工作人員介紹，由於施工手續不全，蘇寧佛手湖項目一期工程還沒建完就停了工，已建成的均為精裝修別墅。據《中國房地產報》引述該營銷中心留守人員的說法，項目現場僅留守3名人員輪班看護。
公開資料顯示，環球度假村公司主要負責開發建設蘇寧佛手湖項目，公司由蘇寧環球集團和江蘇蘇寧環球套房飯店有限公司共同出資成立，原註冊資本為3000萬元，後由蘇寧環球集團全資控股。2016年6月29日，上市公司蘇寧環球宣佈收購其100%股權，同年8月5日，正式將其收購為全資子公司。
據蘇寧環球集團官網介紹，蘇寧佛手湖項目總佔地面積約43.8萬平方米，總建築面積約15萬平方米，容積率0.30，綠地率70%。以高端別墅住宅為主，引入遊艇會所及相關配套設施，建築涵蓋“法國新華麗藝術、英式喬治復興、意大利文藝復興”三大風格，景觀融入歐洲古典風情主題設計理念，一期為法式高端別墅住宅。
記者在該項目的入口看到，白色的歐式石拱大門陳舊得呈現灰暗色，進出的黑色鐵門緊閉，其中一扇門被損壞。鐵門裡面，六七棟奢華的歐式別墅隱匿在山林綠樹之中。前坪的噴泉景觀閒置著，見有人前來，棲息在坪地裡的麻雀突然一鬨而散。門內一名工作人員表示，項目暫不對外銷售，大門上鎖不允許任何人員進出。
項目為何出現施工手續不全的問題，後期將會何時復工?蘇寧環球相關負責人介紹，自公司接手蘇寧佛手湖項目後，於2010年通過規劃總平面圖審定，2012年領取了國有土地使用權證，2015年取得使用林地審核同意書，未來複工情況同樣要看政府部門的審批進展情況。
12月4日，浦口區規劃分局以及建工局相關人士在查詢轄區所有備案項目之後表示，蘇寧佛手湖項目至今未提出辦理建築工程規劃許可證和建築工程施工許可證的申請，屬於無證項目，後期可聯繫城管部門進行拆除。而浦口區國土分局土地利用科沈姓科長則表示，城鎮混合住宅用地即為住宅用地，審批的是建住宅，非別墅開發。
明珠泉旅遊區管委會宣傳科負責人則證實，蘇寧佛手湖項目是因為工程不規範和土地手續不全而停工，目前還在整改期，具體要整改之後才可能復工。
02
大股東甩掉“燙手山芋”?
蘇寧佛手湖項目因倚靠1825畝的佛手湖而得名，在併購之前，蘇寧環球發出公告介紹，該項目取得土地證、立項文件及使用林地審核同意書，地塊的土地用途為城鎮混合住宅用地，尚未取得建築工程規劃許可證及建築工程施工許可證(正在辦理中)。
蘇寧環球集團方面則作出承諾，項目開發完畢前，若有可能將相關未開發土地的用地性質由商業、旅遊、綜合變更為住宅用地，公司將促使其儘快辦理相關用地性質變更手續。然而，這一承諾並未兌現。
根據蘇寧環球2016年發佈的公告，環球度假村公司的存貨主要為佛手湖度假村項目，建設包括白金五星級超豪華酒店、高檔度假別墅、康復醫療中心及相關配套設施。建成後將成為具有旅遊度假、會務休閒和康復療養等多種服務項目為一體的旅遊度假村，規劃186 棟面積約500~1000平方米的歐式獨棟別墅。
根據蘇寧環球計劃部門制定的集團運營計劃，項目A區預計於2017年竣工，總投入4.8億元;B區預計於2018年竣工，總投入9.1億元;C區預計於2018年竣工，總投入10.1億元;相應的銷售計劃為，A區在2018年開始銷售，一年期銷售完畢;B、C區在2019年開始銷售，該年銷售目標為總盤去化60%，第二年銷售完畢。
值得注意的是，工程及銷售進度未達預期，環球度假村公司在被收購時的業績也不容樂觀。數據顯示，2013~2015年及2016年前4月，公司總資產分別為5.80億元、6.42億元、6.84億元、6.91億元，總負債為4.56億元、5.20億元、5.64億元、5.71億元，淨利潤分別為-181.48萬元、-231.42萬元、-120.55萬元、-17.24萬元，主營業務收入為0。
而根據蘇寧環球方面出具的資產評估數據，環球度假村公司的資產總額為300748.49萬元，負債總額為57058.79萬元，淨資產價值為243689.70萬元，評估增值231642.77萬元，增值率達到1922.84%。突出的高增值率問題，隨即受到深交所的關注。
蘇寧環球方面在回覆關注函時解釋，環球度假村公司於2003年9月取得項目用地，取得單價僅為575.57元/平方米，2003~2016年，南京房地產價格大幅上揚，特別是2015年來受國家政策影響，開發商資本大量湧入二線城市，南京首當其衝，房地產市場異常火爆，地價一路上漲;同時2015年6月27日，國家正式批覆同意設立南京江北國家級新區，江北地價應聲而起。
對此，《中國房地產報》的報道質疑，蘇寧環球集團將一個“爛攤子”甩給蘇寧環球，看似左手轉右手，但涉攤薄蘇寧環球股東紅利之嫌。前資深投行人士、上海師範大學副教授黃建中也表達同樣的觀點。
據《新華日報》報道，2016年3月8日，《南京老山景區總體規劃(2015~2030)》正式公佈，把“保護”放在首位，打造城市“氧吧”，禁止一切形式的房地產開發。根據規劃，老山核心保護區將進行嚴格控制，外圍保護區結合旅遊功能定位，以生態、健康、養生為特色進行適度協調開發。總體規劃明確要求，老山森林公園將與珍珠泉、佛手湖等景區“串點成線”。
“這相當於大股東把一塊燙手山芋扔給了上市公司。”黃建中指出，由於政策的限制，蘇寧佛手湖項目地塊或將無法正常開發建設，不能實現銷售業績收入，開發企業無法回籠項目資金，成為了“無用之地”，“其行為涉嫌坑害上市公司股東利益。”
中國城市發展研究院投資部主任劉澄認為，如果項目本身無法按計劃執行，上市公司股東首先要追溯的是上市公司收購該項目時，簽訂的相關協議是如何約定項目風險由哪方承擔責任。目前，項目由於為未批先建，存在較大風險，如果該風險由上市公司股東承擔，顯然會對當時收購時的定價產生質疑。如上位規劃已經明確要求該地塊用途與原計劃不同，則相關方需要重新評估確認價值和產品定位。
對此，蘇寧環球方面解釋稱，蘇寧佛手湖項目的規劃用地許可證為“一類住宅”，而國土局頒發的土地證書為“城鎮混合住宅用地”，兩者屬於同一類型，對公司開發該項目不存在障礙。為避免與上市公司之間存在的同業競爭，集團公司於2014年發出承諾，最晚不遲於2016年6月30日完成將佛手湖股權置入上市公司。通過評估，佛手湖公司資產總額為30億元，評估機構及參加本次評估的工作人員與委託方或其他當事人無任何利害關係。因此，上市公司收購佛手湖公司的審議審批程序合法合規，交易價格公允合理，不存在損害上市公司利益的情形。
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