物流商貿城，顧名思義就是一種有別於傳統的城市零售類商業地產，主要的亮點是集批量採購為主的商業市場集群，是一種特殊的商業地產模式，也是城市交易的重要組成部分，也相當於是城市的一張名片，將商業信息遍佈在周邊城市甚至全國區域內，促進城市建設和發展，但是與此同時也給城市的管理帶來了一些不容忽視的問題，值得行業中人關注和深思。
西安商貿行業正從城市中心向外遷移，五金市場從自強路遷到華清路、汽配市場從玉祥門遷到三橋、又有華南城、大明宮商貿等一批新興市場，西安商貿業的格局正在發生著巨大的變化：
商貿城該如何發展和改革呢？那麼，讓我們先從最早的康復路批發市場說起。
1、曾經的繁華——康復路
西安是古絲綢之路的起點城市，繁榮的經濟和覆蓋西北市場的康復路是商業招牌。當然這也意味這個地區的地位之重要。康復路，從紅纓路到長樂西路，從水產批發市場，乾貨市場，萬商白馬市場到金康路茶葉市場。在鼎盛時期，可謂是車水如流馬如龍，經常性的被擠得水洩不通。
康復路是第四軍醫大學的附屬道路，所以稱為康復路。
1）落後的物流貨運
曾經的康復路，你可以穿梭在像迷宮一樣的大街小巷裡進行交易。當然，你也得隨時被提醒自己不被小偷盯上偷包或者迷路的心理準備，隨時得注意身邊的事物。行走在路上，最好是別指望能夠像在商貿城裡行進自如的。在有些小巷子裡，不停地有“扁擔”拉著板車或者挑著擔子吆喝讓你儘快讓路，否則撞到了你算你倒黴，只能自認沒趣了。
就這樣一個小小的商品市場，從最初的馬路擺攤開始到最後幾乎都是西安的一張商業名片，品牌食品，服裝等各種器皿從全國各地發往康復路，然後再從康復路分發到寶雞、陝北各個商場，超市，集貿市場甚至農村小型市場，包括了以西安為中心的各個周邊城市。
這裡是“白天的路邊攤，晚上的夜市”，“要買東西哪裡最便宜，康復路”，這幾乎是10年前熟悉西安的人的口頭禪。那時，無論是工薪階級還是那些老闆級的人物都會根據自己的不同需求來到該區域進行個體或者批量交易，那時的康復路是新中國西安市場中交易量最大的商貿市場之一，也是最早的商貿中心之一。
有商業交易就會需要貨物流通組織，物流的介入則是很正常的。然而在康復路附近，卻少了物流園區的規劃。偌大的一個市場，在附近有各種不同類別的車輛停靠在路邊卸貨或者裝貨，而且忙個不停。交易車輛有面包車，板車，還有半掛車。沿途上，你還可以看到各種樣式的廣告形式，馬路上豎立一個燈箱，註明是某某物流專線的；或者是車身做廣告，再就是租一個小門面，外面堆著小山一樣的貨物。
在康復路的幾個主幹道上到處都有很多違停的貨運車輛，給正常通行造成了很大的影響。去過康復路進行交易的人往往是在這種情況下不得不考慮利用扁擔、或三輪車把貨物運送到各個物流收貨網點或者車輛上，對於交易存在的安全隱患是很難把控的。
而且在交易途中很難把控隱私安全。而貨運企業之間，往往因為爭搶貨物而出現鬥毆事件也是頻頻發生，強買強賣的現象也不乏時有發生。貨運叫苦，進行交易的商戶同樣叫苦。在康復路附近，你如果因為車輛在紅纓路上面堵上一個小時一點都不稀奇，特別是到了90年代末期更讓人叫苦不辭。康復路做為西安較早的商貿地產，其物流如此落後但卻持續多年並一直有所殘存。
2）存在的問題
市場交易如此之繁華，貨運業也如此旺盛，但是對於當地商戶而言呢？因為老康復路是屬於80年代最早的商品批發市場，也是最傳統的商貿城之一，所以該區域的基礎建設條件比較差，除了90年代建設的白馬大廈和丹尼爾大樓之外，很多小商品市場基本都是鐵皮房和80年代的居民建設房，下面是門市，上面則是屬於居民生活樓，無論是安全隱患還是衛生方面都堪憂。
在市場上長期待的人都知道，要麼是自己在小門店裡弄個簡易廚房自己做飯，要麼就是在路邊擺攤吃盒飯，吃快餐，在相隔不遠的小巷裡或者小樓房裡都可以看到一些供應早點、早餐的招牌。一次性紙碗，紙杯往往都是隨手亂扔，衛生狀況堪憂。
而在基礎設施方面，照明，消防等各類設施，除了幾個主要的商業樓層（90年後建的大樓配備有)配備有電梯，應急照明，消防的滅火器之外，那些穿梭在大街小巷中的店鋪是沒有的。因而，曾經發生過多次因線路老化導致失火事件卻沒辦法及時應用消防車滅火遭受損失的事件。
而在商貿城的交易中，也正是由於各種信息設施配備不齊全，網絡普及面差，有商戶因為交易出現集中被騙現象。這也是傳統商業地產的瓶頸問題之一。
城市要發展，很多建設都需要根據現實改變，隨著城市建設規劃用地的需要和一些問題，當地政府已經擬定文件將康復路市場整體搬遷到新興的商品交易區域，如華南城，也是目前西安最大的批發市場之一。
在康復路批發市場，從傢俱COD到服裝，到小商品，包括衣食住行都有，附近還規劃有貝斯特物流中心，各個物流企業車輛和門店即可入住其中，而且設施齊全，金融銀行等各種服務設施基本配套。而在原來的康復路也逐步由繁榮漸漸走入蕭條，對於那些沒有搬遷出來的商戶，面臨的就是高價的房租，再就是物流企業難進難出的局面。
貨運企業的大貨車強行進入將面臨3000元至上萬元的罰款，但是對於這塊已經聚集了很多客戶資源甚至有一種難以割捨情懷的商業用地，那些貨運企業有門面的只得找當地的一些麵包車來進行貨量託運，也就是進行短途的轉運工作，當然成本增高是可想而知的。
為什麼有的商戶卻不願意搬遷至新區呢?
原因一：康復路是屬於傳統商業集中之處，很多外地的貨量也在此集中。
原因二：有些商品交易都在附近區域，到新興地區明顯會增加自身的送貨成本。
原因三：新的商業區在部分區域的建設還不算完善，物流區域只是慢慢擴建，沒有康復路集中，不便之處較多。
但是隨著康復路遇到各種拆遷問題和一些設施方面帶來的不便，現在的北三環已經成為一個新興的商貿城區域，而大明宮物流中心的建立以及高鐵車站的介入，各種配套設施的完善也深受商戶信任和信賴，逐漸從康復路搬出。
或許對於西安來說，康復路的變遷只是一個商業地產的縮影，傳統的商業地產形勢，如果配套設施跟不上遲早會成為商業的阻礙。而在西安地區，朱宏機電市場，陶瓷市場，六村堡汽配城，華南城等都存在不同問題的發生。
2、西安地區商貿城發展現狀
經過十多年的發展，物流地產商貿集群業態已經遍地開花。有的項目做成功了，車水馬龍、交易興旺；有的項目卻死水微瀾、門可羅雀。有一批開發商依靠這類業態成為了富豪，還有一類仍在苦苦守望，等待收回投資。應該說這個對於外行來說，看似藍海的商業模式，只有走近之後，才知道其中的險惡。西安物流地產商貿集群的發展現狀：
1）白馬服飾廣場、小寨白馬外貿城。該物流地產商貿城是由西安奧達集團投入3億元巨資，按市場化、現代化要求打造的大型品牌化男裝服飾專業連鎖商城，經營面積2.3萬平方米。
白馬服飾廣場設施全程自動化控制，設備完善，環境幽雅，佈局大氣，尤其是智能化地下停車場、商品週轉倉庫及商務辦公套房等配套設施一應俱全，但由於西安地鐵施工，從開業之日起就失意門庭羅傻雀。
2）銘宇文體批發市場。該市場由於兩年前的火災造成該樓二至五層失火，面積約8000平方米，救援及時無人員傷亡，但卻造成了市場商戶的分流。據瞭解，部分商戶分流到長樂路丹尼爾文體商城，部分分流到東站路亞利德文體市場。
3）其它市場。太華路五金市場商戶大面積分流至華清路西北五金機電市場，聚盛五金市場。新的朱宏機電市場在北辰開業，玉祥門機電市場搬遷至六村堡。
4）玉祥門從海納將遷移至三橋、已經有三橋汽車港、大興國際汽配城落成、在港務區還有大明汽配城落成，汽配商業結構將發生變化；
這些新興的市場碰到的問題，普遍是地處偏遠，市場分散，配套不足，交通不便。而這些問題都是短時間之內無法解決的，作為專業市場就需要從自身著手，練好內功。
3、物流地產商貿集群面臨的挑戰
1）資金壁壘
從華清路三府灣的拆遷改造，到朱宏路機電市場的拆遷，證明小規模的集貿市場時代已經過去，發展到當前產業更為集中的物流商貿城時代，商業地產必須具備充沛的資金。用於拿成規模的土地、建設、運營自持物業。資金的籌集運營，如果還處在簡易棚瓦的階段，已很難啟動一個商貿城建設開發。
2）土地供應壁壘
除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類業態發展的關鍵困難。進入城鎮化時代，城市建設進入精細化管理進程。上千畝以上的批量供地模式已成為過去，隨著秦漢新城、灃東新城等的開發建設，在原先的新城、開發區等各類新區已有的土地上進行精雕細琢，精準的定位，已成為政府的目標。
提高土地集約化利用效率，提高土地產出率，減少公共市政基礎資源的浪費。如此背景下，若想通過興建物流商貿城的方式大規模圈地，已越來越困難。
3）行業商戶資源瓶頸
物流商貿的根本還是商貿業資源，對於普通城市而言，各個行業的商貿資源有限。在經歷若干次市場洗禮之後，存活下來的都成為市場份額的寡頭，除非在傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，這類商貿資源會相對集中。
如若一個城市已有穩定的商貿經營場所，如建材（大明宮）、汽配（玉祥門）、服裝（長樂西路），若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數年內都會給城市帶來惡性競爭。
除非傳統商貿市場的搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。這就是擺在經營者面前最難得問題，隨著紅纓路胡家廟華東、胡家廟丹尼爾、金康路西北茶葉的建成這種競爭會越來越凸顯。
4）電子商務購物交易模式的衝擊?
物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯網行業的衝擊，如京東對於3C市場的衝擊，使得中關村日漸蕭條，傳統商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產和消費，在服裝領域，淘寶、唯品會， 京東已經佔據了市場的主導。如若這類互聯網效應在某一地區對某一品類形成了成規模的影響和滲透，那麼這種衝擊將是巨大而顛覆性的。
4、商貿集群與物流的關係
觀察整個的西安商業貿易產業，我們對於構建大型現代化的商貿集群情有獨鍾，唯獨忘記了商貿的配套工程物流。
在北三環建材商貿區內，存在著三個大型的物流中心，大明宮建材配套物流中心，惠達物流中心，禹辰物流中心，對於北三環整個區域的商業貿易起著巨大的支撐作用。
而在長樂路區域的眾多日用品商貿城中，物流的缺失嚴重影響了地區的經濟發展，紅纓路丹尼爾、西北商貿，華中商貿城，朝陽廣場，華中服裝城等企業的營業額由於物流集散的原因，使得商戶的轉移成本日益劇增。壓力使得各個市場的出租率下滑。而圍繞貝斯特的康復路，多彩商城錦繡商城的出租率一致處於高位，這些因素就是流轉所帶來的效應。
物流地產商貿集群的發展方向
1）經營戰略向橫向產業鏈拓展
該物流地產商貿集群首先在一個地區將市場做大、做強、做透，做成地域第一。然後再將經營業態拓展至多個產業鏈，甚至跟餐飲、文化旅遊結合，形成市場和文化旅遊的集群產業，構建出一個新城，這種產品的典型代表如北大明宮建材市場。
2）經營戰略將業態進行縱向貫通
該物流地產商貿集群將集中經營的某一單一業態產業鏈紮根到底，形成單一行業內從設計、製造、流通、交易、營銷等多個環節，做透、做強之後，再進行跨區域複製，這種業態的典型代表是海寧皮革城。
3）綜合上述兩種方式，進行全產業鏈擴張和複製
但該方式需要強大的資金支撐，廣西、西安、深圳華南城，在一個區域內經營多種業態，達到規模效應後，跨地區進行復制。該方式的典型代表就是華南城。
如今，上述三類模式的典型公司經過快速發展已經具備了強大的品牌效應。這種效應目前在全國各地掀起了一股專業市場建設風潮，也對一批在郊區拿地的開發商構成了強大的吸引力。
5、未來難題
批發市場的遷出，將為土地資源稀缺的城市騰挪出更多的空間。以現有存量而言，能夠提供更多的土地供應給地方財政。疏解城市交通、改善城市環境是宣傳的重點。
但隨著城市的變遷和擴張，越來越多的城市開始了核心區市場的搬遷工作：北京的動物園、長沙的高橋、重慶的菜園壩，鄭州小商品城......從經濟利益角度看、批發市場搬遷是大勢所趨，只不過是早晚的問題。
其次，新興市場需要培育人氣，而當地交通、公共服務等配套資源都還比較落後。所以，談及搬遷後的未來，商戶們在現階段選擇觀望等待，不到最後一刻不願挪窩，所以市場的外遷將是一個緩慢的過程。
1）市場變遷，專線運營模式遭遇挑戰
從一個點，一個市場、貨量分散為多個市場，路途相距遙遠、如果每開一個市場、或者增加一個門店專線將入不敷出；但如果不開門店，客戶資源將逐步流失，專線講的就是便利性；這成為專線目前面臨的巨大難題；
改革開放以來，由於國有體制下流通業的滯後，催生了專業性批發市場的繁榮和昌盛，作為與批發業的配套項目，大大小小的專線貨運企業依託著市場成長壯大。而今天商貿市場本身發生了巨大的變化，在市場發展的過程中，集散分撥越來越成為市場配套所必須的服務，很多新市場動用補貼來完成最初階段的商戶積累。
但專線貨運本身應該自我反思，這些本應順應市場變化改變自身的機遇，不應讓它成為對政府、對商城、對同行的抱怨。
2）專線如何面對
那麼依託著批發市場生存和運營的專線何去何從，隨著原有商圈的打散和拆分，原有的運營模式已不再適應現行的市場格局。
跟隨搬遷的商戶增加新的門店？使用卡車流動營業廳？採用大客戶戰略上門提貨？通過同線聯盟來收貨.......
其實這些問題只有一個解決方案，適應變化！
可惜大多數專線沒有未雨綢繆，選擇了觀望和堅守，因為他們習慣了原有的操作模式，畏懼著變化可能帶來的失控！
今天的話題，你怎麼看？
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祝近安！
-作者-
物流塗鴉，80後，傳統物流乾了多年，分公司、門店，分揀，財務，調度，運營，返貨、物流互聯網 、物流合夥人，輪流幹了一圈，願用我的經驗為你賦能。此文為作者原創，授權轉載請聯繫。
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