hero8888
四線城市的商鋪，開發商賣170萬，目前租金最多7萬，可以入手嗎？
首先你得看回報率，因為商鋪的收益就是來自於回報率，而不是來自於商鋪的價值增長率！簡單的說商鋪的賣出稅收非常高，很多時候看似商鋪總價提升了不少，但是抽去稅費你會發現，根本沒剩多少，所以想要靠漲幅來收益的不如買房子，而商鋪就是看出租回報率！！
170萬的商鋪一年租金為7萬，那麼年回報率就是4.1%，非常低，我不建議你入手！因為對於商鋪的投資來說，這個回報率太低，還不如買房地產投資！一個四線城市好地段的房子租金年回報率都有2%-3%了吧，再加上未來房價增值的收益，遠比你這套商鋪划算！
我本人有兩套商鋪，一套是上海外環外的，一套是蘇州崑山的，回報率分別為7%和9%左右！但是都是新鋪，未來會有更進一步的提升！所以我認為，商鋪必須買組7%-8%個點以上的回報率才值得購買，並且貸款的話以租還貸是必須的！也就是說你買下的商鋪如果以50%份額貸款，如果連租金都不能抵貸，還是別買了！至於你所說的能不能自營做生意，我覺得這個就看你自己了，因為你瞄準的是對面學校的生態契機，那麼你就應該多跑跑其他周圍學校，看看門口做什麼賺錢，這些賺錢的店回報率是多少，租金是多少！最重要的還是看你做的是什麼生意了！
祝您投資愉快，不過世界上大部分的人後悔的不是自己做錯了什麼，而是後悔自己沒做什麼！加油吧，看完記得點個贊哦！！！
琅琊榜首張大仙
170萬的商鋪年租金7萬，如果從這個角度分析的話那麼肯定是不划算的，因為這需要24-25年的時間才能收回成本（當然這是租金恆定的背景下計算的），就算後期租金會出現上漲，但考慮到是四線城市的原因所以房租上漲的幅度不可能很大， 這樣起碼也需要20年的時間才能收回成本，這樣的投資並不是很划算。
當然如果是買下來自己經營就不能按照租金收益來計算了，這需要看自己個人的經營能力來算，如果經營的好肯定是能賺錢的。畢竟商鋪就在初中學校對面，算是擁有一定的消費人群，完全可以開一個快餐店，只要味道好、不用地溝油，那麼生意一般不會差到哪裡去。但也要考慮周邊的競爭力，如果周邊的很多快餐店那麼生意可能沒那麼好。
當然最後到底買不買還是需要自己做出判斷，筆者只能給出建議，不過筆者建議在目前的樓市行情下最好還是不要投資房產了，而且實體行業也不是那麼好做的。
樓盤網
1 、得看您的商鋪產權年限:是40年的產權，還是70年住宅底商
2 、商鋪實際收益是否真的能達到每年固定收益7萬
3、除學校以外是否有其它固定人流量的支撐，商圈，配套，的完善成度
產權70年的住宅底商+年收益7萬（固定回報）+商圈配套相對成熟+穩定的消費人群！滿足以上條件完全可以購買，性價比優！
產權40年的沿街底商+年收益7萬（固定回報）+商圈配套相對成熟+穩定的消費人群！滿足以上條件，性價比適中！
綜合這兩種情況，作為投資都可以考慮！只是性價比高，底而已！這樣分析你自己可以準確的判斷了。
XIN視角
做決定之前，首先要清楚一個概念，就是商鋪的租售比最好在百分之六左右。舉個例子來說，如果你的商鋪賣的價格是100萬，那麼租的價格是6萬，這是一個比較合理的範圍，也符合市場定律。
滿足這一點，才能做到以下五點：
第一，符合風險低的資產投資法則。很多都資產投資風險都是比較高的，比如說你去投資期貨，股票，很可能一秒天上，第二秒賠的恨不得拿頭撞牆。相較來說，房產還是一個比較穩定的保值資產的方式。
第二，符合目前通貨膨脹規律。有很多的投資方式雖然風險低了，但是掙得那點錢還不如，通貨膨脹的速度。錢存在銀行裡一年百分之三的利息，這樣算下來，你的資產完全是負增長的也不行。
第三，符合高盈利預期，未來房價增值。房子是財富的象徵，是身份地位的象徵，未來的房價會處於一個穩定上升的階段，尤其是一二線城市，旅遊城市，房價的增值應該是能夠為你帶來不錯收益的一種投資手段。
第四，利用個人資產信用增高。有了房子，按時還了貸款，你的個人信用就增高了。而且房子作為一種抵押物，可以在銀行手中換取到流動資金，這些流動資金就能夠錢生錢，這是除了房子增值外的另一筆收入。
第五，便於未來融資。融資的時候投資人肯定是要看你的固定資產情況。房子就屬於很重要的一方面，一看這個公司靠譜，融資的事情就容易敲定了！
針對你的具體情況，170萬的總價，年租金七萬，那麼租售比大概在百分之四多。你可以參考這些條件來對比一下，你現在的租售比，在未來有可能漲多少？理論上以十年為期，其中包括空置期，如果平均能做到百分之六你就可以考慮投資。
我是農民工“懂事長”李合偉（抖音號：hws666888），20多年創業經驗，非著名天使投資人、創業導師。更多有關創業的內容，敬請關注頭條號：合偉說，與我一起聊聊創業那些事！
李合偉說
買進價170萬，目前租金7萬，面積108平方，想自己做
首先，四線城市，初中對面，年收益4.1%，開發商直接賣，我猜應該是熟鋪，現鋪，你應該對周邊調查過了實際租金。 如果單純的站在投資角度去看的話，意義不大。本身鋪子屬於四線，而且配套都已成熟，4.1%的商鋪回報確實不怎麼樣， 商鋪正常3 4線城市最低6%屬於優質商鋪。
你考慮自營， 首先你得想你好做什麼，消費力是不是隻是初中。如果是，考慮下買到手能不能做的好，自營的標準沒有投資那麼難，主要就是人氣，越成熟越好。 如果有選擇，儘量選擇可以做餐飲的商鋪。
商業地產李浩
現在買商鋪，租金不應該是最主要的考慮因素，而是看商鋪的升值潛力。身邊的朋友今年2月份看中一個商鋪，當天交了定金，總房價280萬，4月底交剩餘首付百分之五十的當天，同樣的商鋪已經賣到400萬！前後兩個月，淨掙120萬。這些年房價在質疑聲中一路上漲，等反應過來發現房價已經高不可攀。
Clever小五哥
現在投資商鋪基本上都是死翹翹，就拿我們江西豐城林安國際商貿城來說吧，當初開盤的時候，開發商吹得天花亂墜。什麼汽車總站，物流基地，汽貿城，本人花了一百五十萬買的高鋪，年租金才一萬五千元。銀行利息都不止這些錢。這是我人生最大的投資失誤。還是早四年買的，如果當初花這麼多錢投資商品房。那現在都翻倍了。欲哭無淚啊。
和13517587801
首先告訴你個大環境，現在的房地產行業無論是住宅還是商鋪，都是供過於求的。
人們買房子無非兩點用途：自用或者他用。買房自用的人群是屬於剛需，大部分是工薪階層；買房他用的人群是屬於投資，俗稱炒房子的人。
那麼我問你個問題：這些對房子有剛需的人，有沒有能力購買第二套？答案是顯然沒有，一個人有房子是在當今社會立足的基本條件。所以你就不難理解，即使是工薪階層的人，也會把僅有的財富全部用於買房，甚至攤上幾十年的債務也在所不惜了；他們也是絕不會有錢買其他的房產的； 而買房用於投資的人，他們投資了這麼多房產，是不是想要把它們賣出去或者租出去？那誰能做接盤俠呢？如果都不願意做接盤俠,後果是什麼呢？請自行揣摩。
關於商鋪收益。
一間商鋪如果能在10-15年回本就很不錯了，算算你的多少年回本呢？但這都是理想狀況，很負責任的告訴你：
你投資商鋪的成敗取決於房地產商運營商鋪的能力。換句話說，當你選擇投資商鋪的那一刻起，你的生死就掌握在了別人手中。地產商擁有優秀的營銷能力，你的商鋪才會租得出去；反之，你的商鋪只會是無人問津。不要幻想你一個人能把自己的商鋪租出去，即使能出手，也絕不會是理想的價格。最後說說關於你自營的情況。
如果你想自己做生意，建議你先思考幾個問題：
你一定能賺到錢嗎？
你的優勢在哪裡？
你的產品定位是什麼？
你的客戶在哪裡？
你怎樣獲取你的客戶？
你怎麼樣能讓客戶買單？
有競爭對手了怎麼辦？
如果這些你都沒想過，那你還不如拿做生意的錢去澳門，因為盲目投資跟賭博沒有任何差異；如果你都考慮清楚了，嘗試下也無妨。
歡迎討論~~
bossc
初中學校對面，108平，地段是不是很好，主要是想自營，前景如何？
買商鋪的時候，一般情況下，一方面是要分析一下地段，這個誰都知道，是不是鬧市區，人流量是不是很大，未來會怎麼樣，都懂的分析一下，但是還有兩件事一定要清楚，一個是要算一筆賬，多會回本，另一個就是準備經營什麼，這兩個條件都很直接明瞭，一看就能明白，對吧？
當然，選商鋪的時候，還有很多說法，大門頭，選兩邊，小戶型，進深等等，還有就是幾層商鋪，都有關係，但是今天這些選商鋪的事，就不多說了，專門說一說算賬的事，還有經營的事，因為你想自營，對吧，那就重點的說一把！
一是要定要算一筆賬，那就是回報率，算回報率的時候，還要算上資金成本，才可以算得清楚；
例如，170萬，年租金7萬塊，簡單一算需要24年，才能回收成本，24年，是多少個月，應該是300個月了，相當於租售比1:300超過這個數值就屬於，不良投資資產數值了，1:200到1:300之間是可以投資的，1:200以下是超級值得投資的，1:300以上就屬於不適合投資的範疇了，這是標準；
這個底商，如果按照投資回報比來計算，一般般，如果你還要按揭貸款，那就資金成本太高了，回報時間過長，屬於不適合投資的範疇；
即使貸款80萬，首付90萬，分10年還清，也需要20萬的利息，有增了租售比的回報時間，會在27年左右，租售比1:340了，就屬於不值得投資範疇了；
你要貸款，年租金低於8萬，就屬於不良資產了，不貸款還好了，可以買；
如果你要是自營，那我也簡單的聊一下，僅供參考，哈！
二是經營狀況決定商鋪的價值，商鋪的價值，在於商鋪產生的經營價值，例如萬達，如果經歡迎不善，那麼萬達廣場就一文不值了，買到的商鋪也打了水漂；
經營水品，經營品類，都決定著商鋪的潛在價值，什麼意思呢？
在20世紀初，很多商業街火爆的時候，商鋪租金都是連年增長的態勢，很多經營商場的商業公司，賺的盆滿缽滿，再後來經歷了洗禮，特別是互聯玩網的到來，經營每況愈下，商鋪也變得開始慢慢的租金萎縮，後來商場，就開始更換經營思路，搞影院，玩體驗項目來帶動；
唯一好點的就是社區商鋪，受到的影響是最小的，為什麼社區商鋪受到的影響最小呢？
很簡單，社區商鋪服務的群體，服務的品類，更加貼合實際的體驗，例如你買個醬油，是不是不能從網上直接訂單，速度達不到那麼快，於是社區商鋪還在很好的活著，而且社區商鋪，還在不斷的增加更多的服務品類，包括快遞代收，社區銀行，社區服務等等，都是在體驗，服務上更加的具有粘合性；
你挨著學校，經營什麼品類，這個很重要，經營者的思維也很重要，如果經營得好，那豈不是很有意思？
但是自己經營，為什麼不租賃，非要買下來，你以為要買下來就是自己的，經營會更好，還是租金太麻煩，總之覺得你要自營，還不如租賃更划算；
為什麼呢？
170萬放在一個房子上，經營一年賺20萬，能不能達到還是兩說的，如果租下來才7萬的租金，170萬去理財，每年按照5%的收益率也能達到8萬塊錢，你這又是何必這麼玩的驚心動魄的呢？
阿永哥點評：
一是商鋪的未來都在10年以後，為什麼這麼說，經營一個商鋪，少說需要3三年打基礎，把品類，把信譽打好基礎，才能進行下面的經營，等你賺錢了需要6年以上吧，6年以後才開始賺錢了，不算不知道，一算髮現，還挺傷腦經的；
二是計算一下回報比例，比啥都強，收益率低於5%的時候，就不如理財來得快了？
房產買賣有難題，隨時可找樂福居，有問題可以隨時私信我；
或者搜索關注公眾號【樂福居】，我會直言不諱，有問必答；
樂福居
買商鋪關鍵是要看買的商鋪地理位置，是否在熱鬧檔口，檔口的人流量也很重要，另外邊上是否有大型商場，如眼前沒有，將來是否有規劃建造，如是人流量很好，邊上有大型商場，那就升值潛力很大，如眼前買進租金達不到銀行百分之五利息，，要放眼將來，買商鋪有二個方面的收益，一個是租金，另一個是商鋪本身的升值潛力，像我們本地熱鬧地段商鋪在1999年時拆遷改造後開發商出賣商住二用店鋪，底下店面樓上住宅一平方米一萬塊，當時一個樓上樓下一起買，五十幾個平方，買五十幾萬，但租金二萬多不到抵不過當時的銀行存款利息，但過了近二十年的發展，現店面租金已升至近十萬塊一年，店面房子現已升值到五萬多一平了，所以買店裡關鍵還是看升值潛力的空間，再看租金。
