近些年來，我國GDP總值節節攀升，中國人越來越忙碌，為生計、為家庭、為孩子、甚至為房子終日奔波，很多人一輩子都是為了買一套房。而日本，作為我們一衣帶水的鄰居，也曾經經歷過股市與房地產的瘋狂膨脹，但是，今日有消息傳出，日本竟然開始免費送房子了，這消息不免讓國人感到驚訝，追究其原因，不禁讓人們想起了日本那“失去的二十年”，究竟這“失去的二十年”發生了什麼？難道“廣場協議”真的是日本經濟從盛而衰的原因嗎？我們中國又能從日本的前車之鑑那裡學到什麼？
1.日本房價究竟便宜到什麼地步？真正成為了馬雲嘴裡的“大蔥價”
在日本某家售房網站上可以看到售賣的農村空置房子，價格非常的低廉，摺合人民幣3萬到120萬左右的都有，甚至還有些房子是免費的，買家只需要支付少量的稅款，有些村莊還願意提供翻修補貼有許多別墅花園洋房都賣不出去。
在中國一二線城市，一套75平米的公寓能夠賣到上百萬。然而，在日本，這套房子只要差不多3000元人民幣。
小編曾看到一則廣告，一個日本人要出售一套相當於中國國內75平米的公寓，價格為5萬日元，按照時下匯率，摺合人民幣只要3000元左右。在中國，連十八線縣城，3000塊你都買不到一套75平米的公寓。
而更不可思議的是，這套公寓地處新瀉縣的滑雪觀光勝地，是由西武集團開發的休閒式公館，東南朝向，12樓，建造於上世紀80年代的中後期。而西武集團曾打造日本著名的王子酒店，可謂是大品牌開發商。不僅如此，由於地處滑雪勝地，這套公寓，當時售價是7500萬日元（約450萬人民幣），不到一個月就告售罄。
短短20多年過去，一套7500萬日元的房子貶值到至5萬日元，降價幅度高達99.9%，算上資金成本，這套公寓倒賠了更多錢。
日本高齡少子化情形嚴峻，除勞動人口不足、老人照護問題備受關注外，無人照料的“空房”也是棘手課題之一。為改善這一問題，日本鄉村地區相繼成立“空屋銀行”（空き家バンク），免費贈屋給符合條件、通過審核的民眾，並以提供修繕補助等優惠條件，吸引民眾遷至鄉下。
空屋銀行還對申請免費房屋的人做了一定限制，若是單身民眾，年齡必須在40歲以下，若是家庭入住，則家中必須至少育有一名18歲以下的兒童。
2. 日本房價比大白菜還便宜的最直接的原因就是人口老齡化導致房比人多
日本是一個老齡化非常嚴重的國家，超65歲的人口已經超過了25%的比重。而且據日本國立社會保障和人口問題研究所預計，日本的老齡化問題還會持續很長時間，會帶來一系列的社會問題。有專家預計，到2065年，日本人口將從目前的1.27億減少到約8800萬。從房地產行業來看，這意味著，未來日本需要的房子將更少，廢棄的房子會越來越多。
我國也同樣面臨著人口老齡化的問題，據國家統計局的數據表明，我國60歲以上的人口已經佔比17.3%，65歲以上的人口占總人口的11.4%。不止如此，我國的老年人口比例仍然在逐漸升高，據專家預計，在2050年左右，我國的人口老齡化會達到頂峰。所以說，我國的老齡化問題也是一個亟待解決的問題。
但是按照我國的現狀，從房地產行業來進行分析的話，我國是否也會面臨日本這樣房子多於人口的問題呢？實際上是很有可能的，自從上世紀80年代住房商品化之後，我國的房地產行業就開始了迅速發展，至少經歷了20年的“黃金時代”，有專家曾稱，我國現在“人均住房”已經達到了人均1.1套，而且現在我國的住房仍然在增加。這樣看來，未來我國也有可能出現日本這樣的問題，房子會多於人口。
3.深挖其深層次的原因，日本“失去的二十年”是罪魁禍首
日本經濟上世紀80年代的繁榮及90年代以後的長期困境，是國人極感興趣的話題。一提起這個話題，大多數中國人都會有如下膝跳反應：日本在美國逼迫之下籤訂廣場協議，被迫升值日元，進而形成泡沫經濟，泡沫破裂後日本遭遇“失去的20年”。在多數人眼中，1985年的廣場協議是日本國運的轉折點。
然而，只要稍微認真地探索史實，就會發現這是流行的謬論。記敘和分析廣場協議前因後果有價值的中文文獻很少，但近年來的中文譯著中有三本很值得關注：一是《管理美元：從廣場協議到盧浮宮協議》（日文版出版於1988年），二是《時運變遷》（英文版出版於1992年），三是《日美貨幣談判——內幕20年》（日文版出版於2006年）。《管理美元》和《內幕20年》這兩本書的作者分別是朝日新聞記者船橋洋一和日經新聞記者瀧田洋一，他們兩人都是廣場事件的見證者，對事前、事中、事後都瞭如指掌，通過親身經歷和對決策官員的大量採訪，這兩本書非常好地還原了歷史。《時運變遷》是一本回憶錄，作者為美聯儲前主席保羅·沃爾克和當年的日本大藏省副相行天豐雄，其中涉及到廣場協議的部分，兩位當事人都有非常詳實的回憶和評論。
細讀上述資料顯示，發現國人很多認知是錯得離譜。例如，“美國逼迫日元升值”純屬無稽之談。1970年代末美國強力治理通脹，美元出現巨大的升值，進而引發了貿易保護主義聲浪，協調匯率平衡各國收支，日本、德國對此並無異議。日本甚至表現得態度很積極，日本談判代表竹下登在會議中主動提出讓日元升值10-12%，大大超出了美方預期。日元升值之所以沒有逼迫成分，一是因為時勢所趨，合作解決匯率成為包括日本在內的各大國共識；二是因為當時日本國內普遍有一種把強勢日元視為國家力量標誌的心理。
再如，很多中國人想當然地認為“美國阻止日元成為國際貨幣”，這也是無稽之談。日美之間的匯率協調以廣場協議為界，分為兩個階段。第一階段主要由美國財政部長裡甘主導，他認為日本金融資本市場封閉和日元國際化不足是日元低估的原因，因此他的思路是通過促進金融市場對外開放以及日元國際化來讓日元走強。美國不但沒有阻止日元國際化，相反極力推動日元國際化，甚至制定了日元成為第二大結算貨幣的目標。1985年新財長貝克上臺後，才把多邊聯合干預調整匯率作為重點。
另一個流行觀點是，升值引起資金流入推動了日本股市和房地產泡沫。這很可能也是想當然。廣場協議後，美、日、德、英、法五大國聯手幹外匯市場，出人意料的是，1個多月時間就完成了匯率調整目標，接下來，日元、馬克的升值步伐根本停不下來，日本、德國的經濟景氣因此受到了打擊。無奈之下，只得通過宏觀經濟政策來抵消強貨幣的緊縮作用，但德國和日本採取了不同的對策。德國因為魏瑪大通脹已成為全民族的慘痛記憶，放鬆貨幣得不到支持，因此主要選擇了財政擴張政策，日本則反其道而行之，主要依靠寬鬆貨幣來抑制日元升值及其帶來的緊縮效應。後來的很多研究指出，廣場協議之後，日元、馬克、法郎的升值幅度幾乎相同，但只有日本出現了資產泡沫，原因就在於應對升值衝擊的方式不同。還有研究發現，1985-1990年期間，日本企業和居民部門的槓桿率出現明顯而快速的上升，而德國的相應指標反而出現下降，槓桿率快速上升是日本經濟泡沫化的重要原因。
4.民族自信心高漲在泡沫膨脹中起到了推波助瀾的作用
1980年代是日本自信心膨脹的年代，1982年以國際化為特色的中曾根康弘於成為首相，日本人普遍相信日本可以、也應該在國際上扮演更重要的角色。日本對廣場協議的接受、配合甚至表現得很積極，與這種自信心和國際化的追求就有很大關係。貨幣寬鬆後，日本經濟出現了本幣升值、經濟高增長、低通脹的組合，全民自信心因此進一步強化，一向仰視美國的日本民間也出現了“美國已經沒有什麼值得日本學習”的聲音。寬鬆貨幣、高槓杆、對國家實力的樂觀心理幾個因素相結合，使得股市和房地產泡沫不斷膨脹。
在電視連續劇中，早期某個關鍵情節常常為故事的最終結局埋下了伏筆。很多中國人受不良出版物的影響，下意識地認為，廣場協議就是長達30年的日本劇情中的早期關鍵情節。這一邏輯無法成立：第一，如前面指出的，日本的泡沫經濟與廣場協議之間並無因果關係；第二，即使兩者有關係，其隨後的長期疲弱和不振，與泡沫經濟也沒有關係。
週期性的產生泡沫並崩潰，是市場經濟的本質特徵，許多經歷了泡沫及其破裂的經濟體，都未陷入長期不振（最近的案例是2008年的美國金融危機），何獨日本一蹶不振？其實主要有兩大原因：一是日本獨特的經濟政治體制。治理不透明，人為掩蓋問題是該國的文化特色之一，這導致市場出清極為緩慢，沒有及時從打擊中恢復過來；二是日本泡沫經濟破裂後正好疊加了嚴重的人口老齡化
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