2015年是“十二五”規劃的收官之年，稅制改革中的“營改增”也將在今年擴圍至房地產業、建築業、金融業。那麼，房地產業實行“營改增”後，房價的走向會是怎樣的趨勢?與其密切相關的另一個稅種———土地增值稅是否還有存在的必要?是否也會面臨著改革?
1月17日，中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心和北京理家舟稅務師事務所聯合舉辦了主題為“房地產業走向及土地增值稅疑難解析”的2015年第1期財稅學術沙龍。
房地產業面臨著“營改增”的背景下，土地增值稅的現狀如何?又該何去何從?房地產業的走向及與稅制改革的關係如何?本網整理了與會專家的觀點，分享給大家。
土地增值稅現狀：“不上不下、不尷不尬”
在當前的財稅體制改革中，並沒有把土地增值稅列入改革的重點內容當中，那麼土地增值稅在整個稅收體系當中處於一個什麼樣的位置，其當前的徵收狀況如何?
對此，首都經濟貿易大學財稅學院稅務系主任劉穎認為，土地增值稅是一個“不上不下、不尷不尬”的稅種。她說，“不上不下”體現在徵稅環節上，土地增值稅既不像增值稅、營業稅在第一環節徵收，也不像所得稅在損益環節徵收;“不尷不尬”是指收入，實際上土地增值稅在稅收收入中的排名是排在7名之後的，一般來說,它在全國稅收收入中只佔到2.3%左右。
她從多個角度分析了我國的土地增值稅目前的狀況：從稅種稅制角度來看，土地存在重複徵稅，土地增值稅的設計存在於增值稅和營業稅的結構之外，土地增值稅增值額的計算與增值稅的直接計算法相類似，但又有其特殊性;從財政收入角度，土地增值稅在財政收入中的地位比較尷尬，同時，影響土地增值稅收入和納稅人重視的原因在於其計算的複雜性，如各項扣除項目的確定;從收作用種角度，稅種應具有調控作用，土地增值稅的調控作用在於打壓房價。但是國家出臺的土地增值稅政策在房價上漲時並沒有體現出它的調控作用，或者說作用不突出;從監督角度，稅種應涉及到監督，應該體現對經濟運行過程的監督，但實際上土地增值稅的監督功能體現得並不充分，它反而被監督了。在去年年初，因為有記者的報道缺乏專業性，導致國家稅務總局在巨大的輿論壓力下給各省市強加了土地增值稅清算的任務，稅務局也成為被監督對象。
河北省石家莊地稅局稅收政策處王軍輝以他多年的稅務基層工作經驗談道,土地增值稅管理的嚴格和寬鬆與國家大的經濟形勢是分不開的。自2013年以來，稅收下行壓力較大，加上“營改增”的減稅因素，地稅機關對土地增值稅的清算工作越來越重視，政府沒有給地稅機關一個很好的空間,一個3年或5年的項目，要求稅務機關在60或90天內把清算工作做出來是不現實的;國家在增值稅和企業所得稅上投入大量的人力、財力，如增值稅軟件的開發和升級，但對複雜的土地增值稅卻缺少投入。一旦稅收收不上來，地方稅務機關將面臨來自各方的輿論壓力。
王軍輝表示，隨著“營改增”的推進，土地增值稅在現有地稅稅種中的地位越來越高，車船稅及其他一些小稅種佔比也會逐步提高。但目前土地增值稅沒有統一的清算結論，100個清算可能會出現100個結果，工作程序極為繁瑣。因此，土地增值稅清算和企業所得稅清算可以開發出類似增值稅的軟件，使用專用軟件進行清算。
此外，他認為，3月1號起實施的《不動產登記條例》解決了房產證、土地證分離的問題，同時物聯網、大數據的應用趨勢(如不動產登記，納稅人識別號等)，有利於稅務機關掌握涉稅信息，方便稅務機關後期徵稅。
河南省地稅局鄭州新區流轉稅和財產行為稅處處長秦權認為，對於土地增值稅現存的問題，首先是土地增值稅清算中有些政策不清楚，導致不能輕易定義偷稅。第二，預徵環節預徵率太低，導致土地增值稅清算的時候，可能出現幾千萬的稅要繳納，給企業造成困惑。第三，是土地增值稅鑑證法律責任問題相關法律文件缺失。
土地增值稅對房價影響不大
近年來，房價一直是社會各界熱議的話題和關注的焦點，影響房價的因素有很多，也很複雜，作為房價要素之一的土地增值稅在房地產業實行“營改增”後，是否會對房價產生一定的影響呢?
中央財經大學稅收籌劃研究與法律中心主任蔡昌就此分析了中國房地產業的未來走勢，他指出房地產行業將從過去的黃金時代走向白銀時代。理由有五個：一是房地產業的開發週期拉長;二是房地產業的投資回報率降低;三是房地產業的流動負債比率不斷提高;四是房地產企業的稅負率看漲;第五，房地產企業的資金束縛遠沒有鬆綁。其中在談到房地產企業稅負率看漲時，蔡昌介紹，這主要涉及三大稅種(營業稅、土地增值稅、所得稅)。萬科集團2011年的綜合稅負率達到了17%，其中營業稅、土地增值稅的合計達到10%以上，企業所得稅實際稅負率達到6.76%，稅負水平相對較高。
首都經濟貿易大學教授張春平認為，土地增值稅是造成房價上漲的影響因素之一。他說，稅務總局之前進行土地增值稅的徵收，主要是從增加財政收入的角度進行考慮，如果現階段將土地增值稅併入“營改增”的話，房地產業的稅負會達到什麼樣的程度不得而知，且國家還在陸續對土地增值稅推出政策，似乎有要對其進行完善的意圖。此外，譬如北京等大城市現有房地產商的利潤還是相當可觀的，國家為了保證財政收入，應當是不會取消土地增值稅，因為保證財政收入仍然是一個相當重要的原則。
秦權則認為，土地增值稅在房價處於上漲趨勢時不會產生影響，但在房價下跌時肯定會造成影響。
中財訊教育集團董事局主席周華洋指出，中國的房地產在未來的10年，必然會向下走，這是一種不可扭轉的趨勢，這與土地增值稅無關。
“營改增”后土地增值稅存廢起爭議
房地產業“營改增”後，土地增值稅是否會被取消還是會繼續保留，或是以另一種方式存在呢?
中央財經大學黃樺教授認為，涉及房地產行業稅制改革的問題，層面很多，角度也很多。從稅制改革方面來說，這項改革是一個包括多個子系統相關稅種綜合調整的系統性改革。房地產企業從最開始的拿地、開發、銷售到未來的保有環節，涉及多個稅種。稅務機關在土地增值稅的徵收過程中為了保證稅源，採取預徵的方式。這顯然跟營業稅類似，也可以說跟土地出讓金類似，無論是類似的稅還是費，層層疊疊的徵是沒有太大意義的。伴隨著整個流轉稅改革，如果把土地增值稅原來的稅負因素併到建築、房地產企業改成增值稅是比較合理且便於操作的。從稅收徵管成本角度看，土地增值稅以往的徵收成本和納稅成本無論從稅務機關還是對企業來講都是很高的，實際徵收的土地增值稅和設計初衷有非常大的差距。
中央財經大學稅務學院副院長曹明星認為，由於土地增值稅稅種本身的複雜性，稅收理論上也沒有一個清晰的界定，政府應當不會取消其徵稅權。曹明星表示，在當前經濟失衡的狀態下，要改善出現貧富較大差距的社會現狀，對於財產稅的調整是必要的，而土地增值稅作為其中的一環也發揮著重要的作用，政府在做決策時一定會慎重考慮平衡各方意見。
中國稅務報編採三部副主任鄒國金認為，雖然土地增值稅在稅收收入總額中佔比不大，但是對於地方政府尤其是在“營改增”大背景之下是很重要的。另外，在考慮土地增值稅改革問題時還必須要充分考慮稅收法治的問題。
中央財經大學國防科學研究院副院長張廣通認為，土地增值稅與增值稅“形似神不似”，“形似”是都按增值額徵收，“神不似”是土增是為了調節暴利，在這方面土地增值稅更接近企業所得稅，因此他認為不能取消土地增值稅，一方面，土地增值稅是地方政府稅收收入的重要來源;另一方面，它是調節土地暴利的辦法。
劉穎表示，我們評價一個稅種往往會走兩個極端，要麼說它多麼萬能，要麼說它多麼無用。現在應該從收入、調控以及土地增值稅在整個稅制結構中的地位來思考土地增值稅的定位與作用：土地增值稅的收入比較低，不能指望它能取得多少財政收入;土地增值稅沒有對整體宏觀調控產生多大的影響;在稅制性重複問題上，土地增值稅是可以在稅制改革中和其他稅種比如房地產稅結合在一起考慮的。同時，土地增值稅的改革不要片面強調對地方政府財政收入的影響，因為財政管理體制是可以變動的。
秦權認為，房地產“營改增”之後，土地增值稅短期內不會被取消。他列出一系列數字作了解釋：2009年國家徵收土地增值稅719億元，2011年徵收2 062億元，2013年徵收3 294億元，而2014年估計徵收3 600~4 000億元。
王軍輝的看法是，由於房地產稅實施和“營改增”的推進，使得地稅系統缺少了營業稅的收入，所以5年內不會取消土地增值稅。土地增值稅在交易環節徵，稅負雖是老百姓買單，但納稅人是開發商，而房地產稅是對產權所有人即老百姓直接徵收。
關於土地增值稅改革的問題，周華洋的觀點是，隨著房地產稅的徵收，“營改增”的完成，土地增值稅的歷史使命就完成了，將其取消也是必然的。
專家視角
土地增值稅改革與稅制改革密不可分
吉林財經大學的王亭喜指出，稅種的設計理論上要符合三個原則：收入原則、公平原則與效率原則。現階段，政府設計稅制時將收入原則推後考慮了，針對這種情況要考慮一個問題，就是現在一些稅種改革是遵循效率原則還是公平原則。
土地增值稅的改革並不是它自身的問題，而是稅制改革的一部分，因此才會產生“營改增”對土地增值稅影響的討論。政府需要通盤考慮，即對稅制改革的通盤考慮，也就是對流轉稅體系以及所得稅體系的綜合考慮，還有中央與地方稅權關係劃分問題的考慮。
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