◆經濟導報記者 初磊 孫羅南
近日，濟南誠基中心、卓越時代廣場（卓越名座）、萬豪中心商鋪項目“退房退款”引發行業關注。
受限購令的影響，一些購房者無奈退出住宅市場,轉投商業地產，商鋪成為追捧的對象，一些投資客爭相湧入。投資商鋪真是置業顧問口中“包賺不賠”的一筆生意嗎？
98萬元的本兒
總算保住了
濟南市民孫女士是誠基中心最早的一批商鋪投資者。2010年，她拿出98萬元一次性購置了3套商鋪，但7年來，因為一直沒有拿到房產證，商鋪處於空置狀態。“本以為在黃金地段，租出去也能帶來一部分收益，但是這次投資出乎意料。”孫女士11日對經濟導報記者回憶說。
退房登記，多少給了她一些驚喜。10日上午，她趕到位於二環東路的五嶽賓館時，退房者早已排起了長龍，秩序井然。“3間商鋪7年沒有帶來收益，但這樣的解決方式讓人看到了希望，並且核算了利息，比銀行理財收益還稍高，家人對此覺得很安慰。”孫女士說。
據悉，10日是辦理退房登記的第一天，受理400名購房者的退房登記。
經濟導報記者採訪中獲悉，有不少投資者購買了商鋪之後，自己做生意，陸續把本錢賺了回來；也有的投資者將商鋪出租，一年也能有三四萬元的租金。
孫女士沒精力打理，這次買鋪是抱著純投資的心理，因此，相比拿出全部積蓄買鋪的投資者，她的抗風險能力稍高，不過也影響到了家庭資金的週轉。
“孩子在國外，需要一筆資金，商鋪放在那裡，沒法變現，乾著急。”孫女士直言，買來的商鋪，原本是時間越長回報越好，而這次像是“燙手的山芋”，讓她和家人犯了難。
辦理退房登記，離孫女士距拿回投資近了一步。據悉，後續拿到現金還要走法律渠道，“看到曙光了，再等一等吧！”孫女士對經濟導報記者說。
收益與高風險相伴
“誠基中心這一類，就屬於典型的運營不善。”房地產綜合服務商F·S·T房生態集團董事長徐偉偉11日對經濟導報記者分析說，這一項目也給投資者提了個醒，“一鋪養三代”藏有風險，對普通投資者來說，選擇商鋪應選實力開發商的項目，因為無預售許可證的，會存在爛尾風險；小產權項目不受政策支持；而中小開發商做的項目，在運營管理上缺乏積澱和經驗，建議慎重選擇。
不受限購政策影響，商鋪面積較小，總價也低，有的購房者便抱著“撿便宜”的心態投資商鋪。濟南的商業地產市場不斷升溫，一些開發商也正在這一市場加大投資。
濟南市民張先生在洪樓南路有一間10多平方米的門頭房，這是他數年前投資的一間商鋪。“以前往外出租，一個月2000元租金，現在漲到了4000元。”張先生對經濟導報記者說。
對於張先生而言，租金一路上漲，主要得益於馬路擺攤佔道經營的少了。“這一兩年，由於拆違拆臨、取締馬路市場，一些擺攤賣菜的商販選擇了‘退路進廳’租門頭房賣菜。”眼看投資回報一年比一年高，張先生覺得自己“投對了”。
“我們周邊的商鋪現在特別搶手，很多做生意的都想租，還不容易租到，有的還倒了好幾手再往外租。”張先生對經濟導報記者說，這雖然還算不上“一鋪養三代”，但如今也算是“日進斗金”了。
不過，並非所有的商鋪都如此易於出租，也不是所有商鋪都能很快獲利。一套靠譜的商鋪可以帶來不斷上漲的租金收入，但高收益也與高風險相伴。如果碰到不靠譜的商鋪，有可能導致血本無歸。
“現在都說買商鋪別被坑了，別掉到‘坑’裡，我覺得我買的商鋪簡直就是個‘天坑’。”濟南炫街人防商城的商戶王先生11日對經濟導報記者抱怨說，“我買商鋪10年了，到現在項目都沒啟動，10年血本無歸啊。”
炫街人防商城位於濟南市天橋區，在長途汽車站附近。“大約2010年到2012年，這商城裡有的商鋪還經營過一段時間，後來整個生意都不大行，到了2013年，商城直接就停水停電關門了。”王先生對經濟導報記者說。
經濟導報記者注意到，在此之前，濟南還曾出現了包括洪家樓天天淘寶街等在內的不少商鋪運維不善案例。
在業內人士看來，商鋪投資與住宅投資完全不同，投資商鋪的主要收益來自出租收益，操作難度要遠遠高於住宅投資，風險大得多，所以必須更加謹慎。
看地段看品牌
11日下午，經濟導報記者又接到洪家樓商圈一商鋪項目的推介電話，對方承諾，“先買後包租12年，50平方米首付不到40萬，月租金超過5000元，鄰近地鐵口，能帶來1-2倍的高回報。”
不少市民對這一類營銷電話並不陌生，同時也會有不少疑問：投資商鋪如何規避風險？
徐偉偉給出的建議是：先看地段，比如說，在濟南，東部CBD核心商圈和西客站商圈是首選地段之一；其次要看開發商，“開發商的品牌很關鍵，國內一線品牌大多有先進的運營經驗。”
徐偉偉給經濟導報記者細算了一筆賬：以CBD一個項目為例，1300平方米的寫字樓，按每平方米1.6萬元計算，總價在2000多萬元，預計以每天每平方米租金4元計算，這樣的預期投資回報率在9%-11%。
商鋪是否也能實現這一數字的回報？“核心商圈的回報能超過寫字樓。”徐偉偉對經濟導報記者分析說，同樣以CBD片區一個項目商鋪的投資來算，一間150平方米的商鋪，售價在每平方米2.6萬元，租金預計為每天每平方米10元，如此計算，年投資回報率近14%。
在徐偉偉看來，一般而言，在某些核心地段，投資寫字樓的投資回報可能能達到11%左右，商鋪的投資回報率能達到13%到14%，這樣的核心地段核心物業，可以作為投資選擇。
此外，徐偉偉還對經濟導報記者說，要看物業的類型，相對而言，核心地段綜合體的商鋪較容易吸引人氣，有聚集效應，就有流量，預計收益好些。他表示，便利的交通和完善的物業管理，也對物業的整體升值保值很關鍵，“能夠運營起來，租金就會攀升。”（編輯：李師全 陳德罡）
閱讀更多 經濟導報 的文章
