徐州
文｜小向向 （微信號：n_n8010）
2018年還剩下十幾天，確實不同往日的一年，房企慌了、政府慌了、銀行也慌了，整個的樓市讓人越來越看不懂，房價的趨勢成為了難以預測的迷，而這恰恰是購房者最關心的問題。
徐州作為強三線的代表、國家承認的淮海經濟區中心城市、中國第35座獲批建設軌道交通的城市、是2018年中國唯一獲聯合國人居獎的城市、是福布斯“中國大陸最佳商業城市榜”排名56名的城市....
這種種榮譽以及突飛猛進的背後，看到的往往是“潛力”的光輝，而背後卻也充滿了迷茫。
一座城市，房地產行業並不能代表它的未來，它是支柱，是龍頭，無可否認！用“牽一髮而動全身”來形容地產行業對於經濟的影響，一點不為過，不僅僅是徐州，而是整個中國現狀！
據統計，中國家庭的房產在總財富資產中佔比高達69%，也就說中國人有7成財富都是依附在房子上面。自然，何時買房？怎樣投資就成了他們最為關注、經久不變的生存法則。
徐州樓市在近2年可以說翻雲覆雨，嶄露頭角的幾年，也是刷新歷史的幾年。隨著樓市暴漲的漸趨減弱，樓市變天的信號似乎已經非常明顯，而2018年又看似是徐州樓市轉折的一年。
我們就通過截止目前，整個2018年的樓市數據來去推測或者說去感悟2019年的徐州樓市該如何走？
01
截止到2018年11月分，徐州各區域的房價同比去年依舊是領漲
雲龍、鼓樓以及縣區的漲幅依舊較大
先來看一下，2017年12月至2018年11月的房價走勢表：
從各區域的平均均價來看，徐州已經有4大區域，雲龍區、泉山區、鼓樓區、銅山區全部躋身“萬元”的行列，最高區域均價12420元/㎡。
整個的2018年，徐州的各主城區（包括縣區），房價同比漲幅依舊是全面飄紅，漲勢盡頭依舊不小，曾經寄託2018年房價下跌的小夥伴又失望了。
而本年度漲幅較為亮眼的是賈汪區，同比漲幅高達43.48%。這與政策導向以及新房企的集中扎堆有很大的關係。 預計後續的潛力值會有所削弱。
從環比來看，2018年11月份，大部分主城區出現了“下跌”，降價幅度不大，但卻是近一年來環比漲幅下跌區域最多的一個月。足以見得，在近1年的調控政策下，效果開始顯現，房價盤整期已然到來，不漲已經很明瞭。
對於2019年徐州的房價走勢，
如果沒有大政策的干擾，依舊會延續2018年底的這種狀態，區域分化會越來越明顯。02
徐州後期“貨源”充足
供需關係由“供不應求”轉為“供大於求”
影響“供”的因素主要是“土地市場”，政府為增大或者減少供應，最直接的體現就是對於土地的供應，一方面得到很好的“財政收入”，另一方面也是平衡房地產市場穩定發展的措施。
自從市場回暖以來，徐州的土地市場也緊跟其後，開始回溫，這2年，徐州市政出讓了大量的“土地”，分佈於徐州各大主城區域，也包括了縣區以及賈汪！
從成交到施工，經過幾個月的運轉，
這些純新地塊開始嶄露頭角，紛紛亮相，及時的補充了“貨源緊俏”的局面。據極房網不完全統計得知，2018年底後期，共計有16家純新項目，新增貨源量高達18939套，其中不乏一些大盤，包括東區的“和平路萬象府”項目規劃套數1789套、富春山居規劃總套數1086套（規劃局公示）、紅星雲龍金茂悅規劃總套數1594套；西區的四季連成·錦宸規劃總套數1630套....
規劃套數部分為規劃局公示的套數，最終以開發商公示為準！
而從區域的新增貨源量來看，南區的後期“純新貨源供應量”，是最大的，總共6926套，目前在售樓盤也比較多，預計後期南區將會徐州貨源量最高的區域，區域熱度分化會比較嚴重，甚至會有樓盤“降價”，銷售壓力會很大！
其次就是東區，後期純新貨源供應大約5107套，純新項目不多，但每個項目的規劃體量卻不小，像富春山居、紅星雲龍金茂悅這樣的高地價項目，後期的銷售價格也就可想而知，但憑藉區域熱度，預計後期銷售也不是特別難。以整體未來的在售來講，東區依舊是“緊俏”。
西區未來的貨源量也將會“很大”，不完全統計，僅純新項目就高達近4000套，而作為後期西區最大體量的項目“四季連城”，將會是繼“萬科城”後的又一大盤，這對於西北區域的購房者來講，將會是一個不錯的選擇，預計後期價格也不會很貴。
其它區域小編就不一一分析了，大家可以看錶格，一目瞭然。
對於後期來講，徐州的在售房源量還是很大的，想買房的購房者也不必要那麼驚慌，可以有更大的選擇空間。
03
持續供應土地依舊是徐州的主流趨勢
後續的新增住宅量依舊會很大，但同比下降
記得6月份的時候，徐州市國土資源局公示了市區（包含賈汪區和銅山區）住宅用地供應三年滾動計劃（2018-2020年）。
根據文件額公示，2018-2020年，市區（包含賈汪區和銅山區）計劃安排供應住宅用地31398畝（2093.2公頃），主城區計劃供應18340畝，計劃住宅用地供應總量為31398畝， 預計可實現商品房有效供給4000萬平方米，其中主城區計劃供應18340畝，預計可實現商品住房有效供給2400萬平方米，以保證市區住宅需求。
2018年-2020年，住宅用地供應計劃分別為10992畝、10535畝、9941畝。
從政府三年的供地計劃中可以看出，雖然土地的供應量依舊很大，但確是逐年遞減的。目的就是根據供需關係來調整市場的平穩發展。
這是一張徐州政府從2015-2020年的供地計劃表，從供地計劃似乎可以看出一些端倪：
2016年是供地計劃最低一年，也是同比下跌的一年。同時2015年也是徐州樓市最為“低迷”的一年，“供大於求”的市場，導致房價很難上漲，樓市一片蕭條。
而正是這個時候，央行、住建部、銀監會出臺了330新政，調控政策放鬆，隨著而來的就是熱點一二線城市開始回溫，房價開始上漲，緊接著2016年底，徐州樓市開始回溫，房價小幅上漲，2017年實現了猛漲！
與此同時，經過2016年的回溫，徐州樓市的“供需關係”開始改變，庫存量開始遞減， 2017年徐州加大了對於土地的供應，但從市場的反應來看，依舊顯得有些微弱，2017年是徐州“供需失衡”最大的一年，同時也是房價上漲最快的一年。
2018年，徐州依舊加大了對於土地的供應，也就是說，市場的需求依舊沒有滿足，但相比2017年的環比增長量卻大幅下調，也就意味著“需求不會像2017年那麼爆發式的增長”。
從2019年的供應計劃來看，2019年，或許是徐州最為穩定的一年。供需關係會一直保持很寬鬆的狀態，在沒有刺激政策出臺的背景下，房價預計也會不卑不亢。
如果從土地供應和房價的關係來講，似乎2019年是買房“抄底”的好時機！
04
“抄底”的信號已經來了
互聯網大咖、大房企已經嗅到了，都在紛紛佈局
“抄底”不是任何人都能嗅到的，很多人還是會錯過，到後來悔恨當初。
別人越恐懼，你要越貪婪；別人越貪婪，你要越恐懼！” 這是股神巴菲特的經典名言，也是其投資精華所在。
巴菲特喜歡去購買超跌的價值股，然後等市場恐慌過去了，股價向真實價值迴歸之後，收穫高額利潤。巴菲特對其他行業的投資邏輯亦是如此。
霸屏「全球最貴房價」的香港，從2003年起，其房價如滔滔江水向前奔流不息。15年的樓市大牛市中，房價翻了五六倍，創造了猛漲不跌的神話，
而到了2018年底，卻史無前例的下跌了！！這是多麼明顯而又可怕的信號！緊接著全國熱點一二線城市開始集體“量價齊跌”！為什麼會出現這種情況，很大部分原因是因為美聯儲的不斷加息，貸款利率隨之上升，房企的融資成本和購房者的買房成本都增加了，樓市恐慌瀰漫開來。
緊接著，房企資金鍊斷裂、斷供棄房逃跑的事件屢見不鮮，截止目前已經不下於10家房企“倒閉”。
今年，確實是房企最為艱難的一年，但似乎又是“回春”的一年。
艱難體現在哪？還債！高額的企業債！
我們仔細回憶下，2015年、2016年是不是土地市場最為瘋狂的一年，為什麼那麼多開發商可以無所謂的隨意舉牌。
而瘋狂的成本是因為，這兩年，公司債的借貸成本，低的可憐。
基本上主流的房企的借貸成本只有在5%左右，國企央企甚至可以壓縮到3%，這樣的利息幾乎就是餘額寶的利息，所以當公司債以這樣的形式發放的時候，我們可以想象房企會有所瘋狂。
正是那個時候的熱為如今的樓市埋下了隱患，企業債不論利息有多低，都是要還的，而他的還款週期是3-5年，換句話來說就是2018到2020年。
而當很多房企只能乖乖的做好產品，通過產品回籠資金還債，還不上就可能面臨倒閉的時候，有些房企已經開始繼續擴充、佈局、進入市場了，一邊眉頭緊鎖，一邊卻玩的很嗨。
像發跡於溫州的中梁地產正以驚人的速度，躋身千億房企、平均兩天拿一塊地 、淨負債率降至45%，且目前在赴港IPO。
萬科也正在磨刀霍霍向有資金困難的房企，一會兒拿下華夏幸福環京多家公司的股權，一會兒撿漏海航名下資產。
連互聯網大佬們也在陸續佈局房地產，近期小米、華為跨界低成本拿地。
當巴菲特、部分強市房企、互聯網大佬在此時選擇抄底全球房地產時，你還在別人恐懼時跟著恐懼？
但提醒是，樓市投資機會已經越來越少，選不對城市和區域，註定將跑輸大盤。
2019年，誰堅持著住，誰抗得住，誰就是最大的“贏家”！
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