特色小鎮在我國已然成為萬億元級別的產業新風口，伴隨的風險也不小。其中關鍵的一環就是拿地取地，這是小鎮落地的必要前提。
特色小鎮用地的十個來源
特色小鎮主要有產業型和文化旅遊型兩種，也有兩者融合的“產業+文化旅遊型”。產業型小鎮可以細分為工業小鎮、農業小鎮、體育小鎮、礦山小鎮和田園小鎮等等。按區位分，有單點佈局的，但更多的特色小鎮依託大中城市或者交通節點佈局。不同的主體產業，不同的區位，對土地的要求也有所不同。
按照現行政策，總結起來有十種用地解決方案可供特色小鎮使用。
使用存量國有建設用地
1、批准使用：市政道路、公園、綠地、廣場等屬於公共用地，辦理批准使用手續，即批准用於建設市政道路等，可以發建設用地批准書，但不用發劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是隻登記不發證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。
2、國有土地劃撥，即行政方式。
3、國有土地使用權出讓。
4、國有土地租賃。
5、國有土地使用權作價出資或入股。
除批准使用和劃撥外，其他的方式屬於有償使用。其中，出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種，作價出資或入股因有明確的使用者，只能通過協議方式配置。
土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地，被稱為“圈內用地”。
1、為實施規劃，需要佔用圈內用地，涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
2、涉及集體所有土地的，應當辦理土地徵收審批手續。
3、在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地由市、縣人民政府批准，由市、縣國土資源部門依法供應。
圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地範圍外土地的，經批准可以在圈外單獨選址建設。
涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地徵收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地徵收時一併批准。
使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地後，依法辦理供應手續，不用辦理徵收手續。
直接使用集體建設用地
有六種情形可使用集體建設用地：
1、鄉鎮村公益事業、公共設施用地。
2、村民住宅。
3、集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。
4、以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閒旅遊養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。
5、在33個農村“三塊地”改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用於商品住宅以外的經營性項目。
6、返鄉下鄉創業人員，可依託自有和閒置農房院落髮展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
使用國有未利用地
建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和徵收手續，直接批准用地。
使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地徵收審批手續後依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。
使用設施農用地
設施農用地是指設施農業項目區域內直接用於經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地，農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。設施農業項目不同於一般的建設項目，其用地也不同於一般建設項目用地，符合要求的設施農用地不屬於建設用地，按農用地進行管理，不需辦理農用地轉用審批手續，不作為新增建設用地管理。附屬設施和配套設施用地有一定比例限制。
設施農用地不包括以下用地：
1、經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；
以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；
2、各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
結合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業用地的重新佈局、安排和產權調整。
土地整治規劃方案中包含了整治後的土地產權調整和各類項目用地調整。土地整治實施規劃經批准後，應當依據經批准的實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治後的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不佔用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地後的剩餘部分，應當依法辦理供地手續。
其他
1、使用增減掛鉤項目建新區用地的，視同建設用地；
2、農業項目使用國有農用地，有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式；
3、農業項目使用集體農用地，有承包經營、承包經營權流轉、四荒地拍賣、由原農戶按要求種植等方式；
4、使用四荒地等未利用地的，有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閒農業、設施農業等，用於非農業建設需要審批；
5、農村三項建設使用圈內農用地的，應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地後，再由縣市人民政府批准使用；
6、符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬於農用地，不屬於建設用地，不辦理農用地轉用手續，不佔建設用地指標；
7、地質災害治理工程用地，按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理徵收、轉用手續，不佔用指標，但應當足額安置補償。
8、根據項目具體需求不同，還有填海造地、搶險救災用地、臨時用地、先行用地、一般採礦用地、石油天然氣鑽採及配套用地、閒置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發利用、管線用地（需設置地役權）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產業新業態用地以及農村黨建、醫療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。
9、此外，還可以通過市場解決項目用地：
以轉讓方式取得土地使用權；以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現開發利用目標土地的目的；以合作開發方式開發利用目標土地；原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件後,用作發展項目用地；原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續後，用作發展項目用地。
特色小鎮用地的四種取得方式
在不同地域，不同產業類型的特色小鎮土地獲取路徑不同。綜合土地用途分類與土地權屬分類，特色小鎮土地獲取路徑可以從以下幾個方面考慮：
方式一：土地承包經營
我國《土地管理法》規定，國有土地可以由單位或者個人承包經營。農民集體所有的土地，可以由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。特色小鎮建設強調因地制宜，結合地方資源優勢建立獨具特色的農業生態小鎮、漁業特色小鎮、森林特色小鎮、農畜牧特色小鎮等符合土地承包經營政策規定。開發主體通過承包經營的方式獲取土地，不僅在審批上較為簡便快捷，還有利於當地政府盤活集體土地，提高集體土地的利用效率和經濟效益。
方式二：集體建設用地入市
2017年5月23日，國土資源部發布的《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（徵求意見稿）提出了國家建立城鄉統一的建設用地市場的意見。明確指出符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地，集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用，並簽訂書面合同。
在國家發展改革委印發的《關於加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見》中，亦指出城中村集體建設用地可依法徵收開發，集體經營性建設用地入市改革試點地區，可按照改革試點要求，採取自主、聯營、入股等方式進行改造開發。
特色小鎮已將集體建設用地入市政策納入到自己的用地指標規劃中，如集體建設用地在未來入市，根據現階段各地給予特色小鎮的優先審批政策，入市後的集體土地將成為特色小鎮建設土地供應的一大來源。
方式三：國有土地長期租賃、先租後讓、租讓結合方式
2016年10月28日，國土資源部辦公廳印發了《產業用地政策實施工作指引》（國土資廳發〔2016〕38號），提出了土地租賃和出讓的招拍掛工作可合併實施；可通過先租後讓方式使用土地；允許以協議方式辦理出讓手續等政策。這些政策優化了原本繁瑣的審批流程，降低了國有土地流轉審批的難度。
以福建省為例，《福建省人民政府關於開展特色小鎮規劃建設的指導意見》（閩政[2016]23號）規定，在符合相關規劃的前提下，經市、縣（區）人民政府批准，利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科研、健康養老、工業旅遊、眾創空間、現代服務業、“互聯網＋”等新業態的，可繼續按原用途和土地權利類型使用土地，過渡期為5年。過渡期滿後需按新用途辦理用地手續，若符合劃撥用地目錄的，可依法劃撥供地。江西省、浙江省皆有類似規定。
值得注意的是，國家在長期租賃形式上並未放寬二十年租賃期限制。特色小鎮在以上述方式獲取土地時，應注意長期租賃形式不得超過二十年。如採取長期租賃形式使用土地，可考慮在租賃合同上設置優先條款以保障特色小鎮開發建設的安全性和持續性。
方式四：“PPP+土地”合併實施
以PPP模式實施的特色小鎮項目，根據國土資源部《產業用地政策實施工作指引》的規定，可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環節合併實施。也即，在特色小鎮PPP項目公開遴選社會投資人時，相關產業用地也一併進行掛牌出讓，社會投資人中標PPP項目的同時也獲得相關產業用地的使用權。
小結：特色小鎮項目中，項目用地的獲取方式需要根據項目的具體業態、土地性質等確定，往往最能產生效益的地塊，也是最搶手的、價格最高的，投資人需要“事前算贏”，在投資前綜合考慮小鎮範圍內各種業態的用地成本和效益以及拿地風險。對於部分營利性較弱的特色小鎮項目，投資者也可以與政府協商合作開發小鎮範圍外的其他經營性資源作為補償。總之，投資者需要謹慎研判相關風險，自行平衡整體收益。
特色小鎮拿地需考慮的五個因素
特色小鎮的拿地，和一般項目拿地，還是有比較大的區別，具體來說，需要考慮到下面五個因素，才能拿對地做好項目。
因素一：出發點
特色小鎮是要做好產業，而不是以產業為幌子;否則在與政府“對賭”中會輸得很慘。有的房企希望以“產業小鎮”為幌子拿一些便宜的地，然後蓋住宅來賣。這在過去粗放管理的時候也許能矇混過關，現在則完全不可能了。
現在，即使是比較粗放的地區的管理，也是把小鎮分成好幾期，一期完成招商入駐，二期才能繼續開發。想糊弄是不可能的。而在上海等地，根本不看入駐，直接看稅收。
一般拿地的時候，地方政府會與你簽訂對賭協議，要求你第一年實現多少稅收、第二年實現多少稅收。如果不達標，合同就會終止，你就要退出。如果是工業用地，以畝產來衡量創稅能力。如果是商辦項目，則按平方米衡量創稅能力。而且，地方政府能夠判斷你是否有導入產業的能力，以及產業的成熟度如何，而不會聽你講故事。
不同地方的地方政府，都會有一個主導產業發展的官員，他們的專業能力是很強的，能甄別出你的技術和能力。和政府談判之外，收併購也是獲取小鎮地塊的一種方式，收併購獲取的項目土地一般拿地早、地價便宜、優惠力度更大。
因素二：城市選擇
城市選擇就是尋找能與地方政府的產業導向密切配合的地方：如果是公司在某個產業上有優勢，就要尋找重視這個產業的城市或區域拿地。你的產業匹配地方政府的產業方向，他就願意和你深入合作。否則，除非你實力特別強，地方政府是不會接受的。因為從程序上來講，地方政府的產業規劃，都是經過人大等部門討論審批的，不會輕易改變。
從客觀條件來講，當地能做出相應的產業規劃，一定是因為當地有一定的產業基礎了，可以集聚產業。你的產業再好，不能和之前的產業基礎關聯形成規模效應，也很難發展。
因素三：位置選擇
位置選擇就是要享受大城市的輻射、交通便利。小鎮最終是要吸引精英人群前來，才能夠發展的，如果位置太偏，無法吸引到足夠的人才，就發展不起來。所以小鎮一般離大城市不能太遠。具體多遠合適?要看城市。二線城市，輻射力相對弱，就要近一些，最好是郊區。當然，距離和交通的方便程度是相輔相成的，如果有軌道交通，遠一點問題也不大。
因素四：要有與產業相關的核心資源
比如，如果小鎮最開始的出發點，就是承接大城市的溢出，那麼距離和交通就是核心資源。再比如，文旅小鎮，景觀資源、歷史資源就是核心資源；產業小鎮，附近區域相關的產業資源就是核心資源。因為產業小鎮只能是集聚產業資源，而不能完全憑空去創造資源。如果當地人口流失嚴重，或產業基礎為0，不管多強的企業，去了也只能失敗。
當然，還有的小鎮可能不只一個主題，那就要有多種資源。以杭州灣濱海新城舉例，它有兩塊，一塊是康養、一塊是科技，科技的核心資源是當地原來的汽車產業、輕工業，而康養的核心資源則在於當地本來就有比較好的自然景觀條件。
因素五：地塊規模
特色小鎮的地塊規模一般在1500畝-20000畝之間。小鎮規模大了，邊際效應才會大一些，能導入的資源也會多一些，小鎮的優勢才會出來。
小鎮的地塊，規模至少要1500畝。3000畝左右的特色小鎮，一個主導產業就夠了。而5000畝的特色小鎮，如果引入的是新興的產業，後續發展前景很廣闊，一個產業也夠了。而產業如果相對成熟，或者產業鏈沒那麼長，5000畝以上就可以考慮引入2個以上的產業。
綜上，拿地是打造特色小鎮的第一個階段，也是關鍵的一環，因此在打造特色小鎮的前期需要認真研究不同地方的相關政策，做到有的放矢。
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