評司論企｜房企物業分拆上市迎來黃金時代財經頭條網

◎ 作者 / 房玲、易天宇

12月17日旭輝旗下物業管理公司——永升生活服務正式於港股上市，事實上近年來隨著房地產市場逐步邁入存量時代，加大加快房地產鏈條下游的物業行業佈局成為了眾多房企的發展目標。據不完全統計，2018年以來共有多達五家房企的旗下物業公司於港股成功上市，是自14年內地首家物管——彩生活登陸港股以來的歷年之最。在當前環境下，房企之所以熱衷物業分拆上市，一方面是為了在融資環境收緊的情況下，謀求物管業務更好發展，實現業務規模擴張；另一方面也是為了升級原有業務、佈局新業務，從而增加新的利潤增長點。

物業上市助推規模，搶佔市場先機

2018年以來我國的信貸環境持續收緊，雖然近期12月12日國家發改委發佈了《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》，但由於該政策企業覆蓋範圍不大，資金使用範圍有限，以此來看我國的融資環境依舊較為嚴峻。在此背景下，一些房企通過港股上市，拓寬融資渠道，如近期上市的大發、美的、弘陽。而對於已上市且擁有較為成熟物業管理平臺的房企而言，則紛紛將物業分拆上市，謀求物管業務更好發展，如近期上市的永升生活、佳兆業物業、新城悅等等。

以此次港股上市的永升服務為例，其前身為上海永升物業管理，成立於2002年5月，並主要為旭輝在北京、上海和蘇州的物業提供管理服務。2017年4月已實現板塊獨立的永升物業於新三板掛牌上市，但由於新三板融資渠道有限，掛牌後的永升物業僅進行了一次融資，融得1.04億元用於公司信息化建設。2018年12月17日，於新三板摘牌後的永升服務於港股正式掛牌上市，共融得所得款淨額約6.19億元。此次永升服務登陸香港資本市場，無疑將為集團打開一個更為廣闊的融資平臺。此前旭輝董事長林中在面對訪問時，也曾表示：“香港是一個知名的國際金融中心，有完善的資本市場，能為集團的業務策略提供良好的融資平臺，有利於吸引國際的資金和投資者，進而實現公司長遠的戰略目標。”

目前在房地產市場宏觀調控的背景下，通過將物業分拆上市，一方面房企旗下的物業板塊能夠減少對於集團的資金依賴，實現獨立運作，減輕母公司的財務壓力；此外由於目前物業管理行業集中度不高，上市企業可以將融得資金用來投資及收併購。從近期上市物管公司的資金用途來看，大部分的資金都被用來收併購以擴張規模，如雅生活將65%的融資額投入到其他公司的收併購，其中45%收購其他物管公司，10%收購物管相關業務公司，剩餘10%則成立物業管理產業基金，以擴大業務範圍及地域覆蓋範圍。房企通過將融得資金投入到業務中，從而實現規模的跨越式發展，搶佔物業管理的市場份額。

多元多樣業務創造盈利新模式

值得注意的是，此次房企旗下物業公司的上市更是為了進一步尋求在原有業務上的創新與突破。業務的升級與革新，一方面體現在管理物業類型的多元化，如在傳統的住宅業務外，還將物業管理服務延伸至多樣的非住宅業務，如產業園、商業物業等。以佳兆業物業為例，目前佳兆業物業除住宅物業外，非住宅物業管理服務已延伸至商用物業、寫字樓、表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園等。佳兆業物業表示未來將繼續拓展非住宅業務規模，如為表演場地和體育館、度假物業、農業園區、工業園、科學園、教育機構以及政府和公共設施等提供物業管理服務。物管公司通過拓展不同類型的物業管理組合，將更有效分散收益來源，從而達到業績的持續增長。

另一方面，物管公司也在不斷拓展新業務模式，如各類業主方或非業主方的增值服務等，從而為企業帶來更多利潤。如新城悅就計劃在原有業務基礎上，提供養老服務、健康及健身服務、食品及餐飲服務以及資產管理服務；奧園生活服務也表示將積極探索多元化服務，如醫療美容、中醫服務、養老服務及電訊服務等等。此外這類企業都提出了未來的數字化及智能化建設，通過技術加持的手段從而提升客戶黏度，從而把控市場風向，減少人工成本，提高企業整體的運營效率。

整體來看，房企之所以在當前環境下，集中將物業業務分拆上市，一方面是為了謀求物業業務的更好發展，助推業務規模擴張；一方面也是尋求原有業務的創新與升級。相比單純的房地產業務，物業公司的業務來源主要依靠母公司持續不斷的項目開發，發展預期更為穩定；此外物業公司也更具輕資產和逆週期屬性，抗風險能力也更高。隨著房地產黃金時代的遠去，相信物業業務的黃金時代也即將到來。