Xslie
回答的都有道理，但沒說到根本。
曾在某500強房企待過，擔任貴陽某個超級大盤的策劃部負責人。
為什麼觀山湖比貴陽主城區房價高？無獨有偶，貴州省第二城遵義，新蒲經開區房價也追趕上了主城區房價，有超越之勢。
為什麼？其實不是地產行內人可能不太清楚，因為炒房客。
貴州來了一批浙江與重慶的炒房客，這些炒房客用各種手段集資後，成立房地產銷售代理公司，以巨大的資金收購整棟樓甚至整個盤，然後集體哄抬價格。
曾經三個類似公司找到我，希望我出任策劃。一個資本來源於重慶，曾收購了遵義某樓盤全盤；一個資本來源於溫州，2年時間將遵義某樓盤所在區域房價提升了2k～3k；還有一個資本來源於杭州，目前已經購下新蒲某樓盤全盤，在壓貨，目標是炒到10k/平。
而這三家公司不約而同，也都同時在炒貴陽觀山湖的盤。
為什麼他們選擇貴州呢？因為貴州這幾年發展快，但新區最初開盤價都偏低，收購便宜又升值空間大。比起房開商，他們的風險更大，但操作更簡單粗暴，省去許多麻煩。
當然，貴州並不是第一站，之前的成都、重慶都有這批人的身影。
三句不過崗
為什麼觀山湖的房價是貴州最好的？這個去過觀山湖的人都知道。
1，觀山湖地勢平坦，道路寬敞，堵車概率少。這一點絕對是貴陽其他城區無法達到的。
2，觀山湖的綠化好，道路兩邊的樹木種植得特別多。另外觀山湖公園的修建，提高了城市品味。
3，觀山湖有金陽客運站，貴陽北站，地鐵1號線，2號線。交通方面貴州第一。
4，觀山湖有貴陽一中，貴陽市政府，貴州博物館，貴陽國際會展中心，奧林匹克中心，貴州金融城，國家高新技術開發區，西南國際商貿城，基礎設施一流。
黔山之旅
老城區的房價，並不會比觀山湖區的低。而且如果條件成熟，老城區的房價會比觀山湖區高一些。我指的老城區是指的一環內或一環邊。
比如老城區最典型的學區房，南明小學旁邊的盛世花城，網上二手房的報價接近1.8萬元/平米了。
而觀山湖區最典型的學區房，就是市政府旁邊的金華園，目前的報價1.5萬/平米左右。
老城區的房價還略微高一些。
那為什麼感覺觀山湖區的房價，比老城區還貴，最主要的原因是老城區在一環內或旁邊沒有好房子，或者沒有什麼新樓盤。
隨著舊城改造的提速，以及人民大道的修建，老城區如果能釋放比較優質的土地，房價不會比觀山湖區低。
左右說房
觀山湖的房價現價段整體上比老城區雲巖和南明要貴，這確實是不爭的事實，但最高價都差不多，這也說明老城區稀缺資源及地段始終被人看好，市中心的地位優勢也凸顯其投資價值。
為什麼做為城市市中心的兩城區在房價上整體落後觀山湖呢？我覺得有以下幾個原因
1,貴陽的城市建設滯後，老城區的房子大都是上個世紀的老舊危房，設計過時，房齡又長，看看之前的五里衝，三橋，二橋，包括噴水池周圍的房子就知道，更別談居住環境了。
2,城市發展不開，人口密度高，小而擁擠，規劃又不合理，巷道里髒亂差。雖最近兩年貴陽的城市衛生完全變樣了，但對房價影響有限
3,五里衝棚戶改造造就了花果園世界第一大樓盤，從體量及價格方面對房價有一定的影響
4,整個城市的吸引力及投資價值有限。
5,最近10多年城市建設的重心在新城觀山湖。
6,觀山湖區做為新城在設計規劃，建設方面都融合了新的理念，不管是居住環境，商業機會更具投資價值。
7,大數據的掘起，中國數谷的名片，吸引大量投資機會入駐觀山湖，名氣和人氣也越來越高。
8,各大牌房開的入駐，各路房產投資團體和個人蜂湧而來。
其實貴陽的發展和深圳有些類似，深圳從羅湖，鹽田到後來的福田，南山，深圳本身是個小漁村不會有老城改造的麻煩。而貴陽的老城卻是城市發展建設中的大麻煩。
而隨著觀山湖區崛起，好像現在對老城區的改造有加速的趨勢，三橋棚戶改造，三馬片區的建沒，人民大道，花冠路等重點工程的建設，特別是地鐵的開通估計會是老城的改造進入快車道，所以以後老城的房價是否會落後觀山湖還是個問號，但有些機會都是在不知不覺中錯過，這只是個人看法。
來不及停留
首先，金陽的發展不可限量，貴陽市已經把金陽同原先雲巖南明的老城區同時確立為貴陽雙核心。從定位可預見金陽未來。
其次，各種資源集中駐紮觀山湖。交通方面地鐵有三條，客車站，高鐵站都在金陽。商業方面，貴州首個萬達廣場，宜家，麥德龍都將開在金陽，還有首個美的廣場，萬象匯，中鐵邁德等等，商業規模沒有哪個區能比擬。教育方面，很多新的知名學校也都選擇在金陽落戶。醫療更是有省醫本院即將搬遷。此外還有貴州省的金融中心。貴陽體育中心等等資源集於一身。助力觀山湖的發展。吸引了大批本市及外來人員。金陽規劃相對於其它區更為合理更具前瞻性，建設更具國內一流城市水平。據統計，貴陽市有購房意願者超70%想買觀山湖。這些就是助推金陽房價的基本面。以後金陽人不必跑老城區，而老城區人可未必不用跑金陽。
acoishi
自從市政府搬到金陽後，貴陽的市中心就定位為觀山湖區，很多外省人都誇觀山湖的建設規劃不比一線城市差，由於是新區，外來的有錢人更多的是考量一個區域未來的發展前景，貴陽頂級的會議召開都是在觀山湖，大多數外地人看到的也是一個嶄新的貴陽形象，而老城區根本就沒有多少可以建設的稍大的精品樓盤，未來方舟和花果園這樣的超大樓盤己經吞噬了大部分的漲價空間，實際還是走薄利多銷的老路子，但是在不遠的未來，老城區房價後勁會很足的。
撼天下
老城區的規模，顯然已經不足以承載未來的貴陽人口增量了，所以觀山湖區的新建，是必然。
先來聽聽上層的聲音：“考慮到今後我國人口的80%以上都會居住在20個左右大小不等的城市群地區，會有利於促進區域協調發展和鄉村振興。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任徐林，在其文章裡面如此寫道。
先來看這個數據：80%左右的人口，20個城市群。
除了黔中城市群，貴州省還有幾個國家劃定的城市群？
如果按照這個比例，全貴州省人口3500多萬人，別說80%了，就是一半的人口，住到黔中城市群來，那又需要多大規模的城市化？
“我國城市化進程還沒有結束，目前城市化率大約在58%左右，據有關預測，2020年會達到60%左右，2030年達到70%左右，未來還會有2億以上的農村農業人口進入到城市化地區的非農產業區就業居住，成為城市常住居民。”
按專家說，目前城市化進程還沒有結束，貴州這種城市化比較低的省份，就更是有很長的路要走。
觀山湖，作為貴陽的新城區，相比老城區，其規劃和基礎設施，包括道路交通、排水設計等諸多方面，都更加科學合理，從06年貴陽市ZF搬到觀山湖，到如今已逾十年。
一個地方的房價漲跌，大多是遵循“長期看需求，中期看土地，短期看金融（調控）”
觀山湖的價格，從06年到現在，貴陽的人口增加有多少？計算過嗎？肯定是必然要有所增長的。
近期，之所以有人感覺到漲得快，也不排除主要是釋放了貨幣通脹因素之後的補漲。
其實，就算是均價破萬，我也沒覺得觀山湖的房價高，畢竟，你能想象哪一個像貴州這麼有潛力省份的省會城市的房屋均價都還是7000多不破萬嗎？
觀山湖如果不比老城區高，像一部分人一樣不求上進坐等拆遷，死守著老城區，如果那些跟隨城市化進程、開拓新城區的“拓荒者”們，財富增長得不到保障，或者增長的速度反而沒有死守老城的拆遷戶快，那麼奮鬥有還有什麼意義，誰來保障下一批“拓荒者”的生力軍呢？
所以，觀山湖比老城貴，是理所應當，說明新富階層在前行，說明城市在進步，這是貴陽的希望，也是貴州的希望！
貴陽小數據
讓我們看看曾經2016年的房價數據：
觀山湖區最高均價：5943元/㎡，觀山湖區漲幅最高價與最低價相差2138元/㎡，漲幅居榜首！
再看2017年的房價數據：
漲的最快的依然是觀山湖區，只一年時間不到，漲了三四千啊！
其實房價一直都在上漲，觀山湖區作為大力發展的城區，後勁很不錯，加之新城區的規劃比貴陽老城區好太多，基本按照一線城市的規模來進行城市規劃，在交通、生活設施、環境各方面相比，很多貴陽人傾向觀山湖區，畢竟高鐵、西南商貿城、眾多有名的私立學校等等都在那邊，大家一進行炒作，房價就自然上去了。
獨好
主城雲巖區、南明區就一直沒變過，國家多久定位金陽為主城來劃貴陽的一環、二環.....？金陽優先的時代已過去，主城就是主城，市井文化深厚，寸土寸金，哪座城市都一樣！金陽就是三環外的一個區，強制搬遷開發20多年，硬數據就是財政收入只有主城的十分之一、流動人口➕常住人口還沒南明區一個點花果園多，人氣還遠不及花溪區、烏當區，公職人員上班要拿地域補貼、距離主城十幾公里的地方和主城比什麼？房開商為利益胡說八道慣了！人民大道的修建和沿途改造，已說明主城才是吸引八方遊客中轉休息、品市井文化的地方，政府要全力打造歷史貴陽新面貌！
CL185590538
先說老城區，到過的人可能都會有一種共識:這哪裡是省會城市，街道髒亂差，瘋狂夜市產生的油汙甚至把街道染成黑色，小攤小販遍地都是，城市道路狹窄交通擁擠。以前貴陽兩城區雲巖南明有一百五十平方公里，但是核心城市區域只有五十平方公里左右，完全不能滿足省會城市發展需要，也不能滿足大多數人的生活需求。貴陽市政府近些年集全市之力發展觀山湖區，大量企業入駐，基本全部政府部門也搬來觀山湖辦公，加之規劃合理交通便捷，城市環境優美（觀山湖公園，小灣河公園，泉湖公園等）這些方面都給金陽的房產市場加分。金陽的房價超過兩城區是合理的也是必然的，未來金陽地塊繼續開發，估計還將迎來一段時期的漲幅。
