小雨丶g

雖然說麥當勞表面上就是個賣漢薯條的，但其實人家也是做房地產的，萬萬想不到吧，不會賣薯條的房地產不是好的快餐巨頭。

麥當勞的營收利潤又是以其經營模式為基礎的，其經營模式主要分為自營店和加盟店，加盟店的加盟費又分為兩部分，並且數字都是很可觀的。在房地產方面賺大錢，麥當勞靠的是買賣熱門商鋪，以及從加盟店收取高額租金。

麥當勞的盈利模式是分為三個層次：一、銷售產品獲取部分利潤，其中漢堡是以不盈利甚至虧損為代價來打造爆款，吸引流量，薯條、可樂等其他產品利潤較高，加上有半成品供應鏈加持，可以創造相當一部分利潤。二、特許經營權收費，比如，我國大陸區為每店500萬，基本為純獲利，但總量不大。三、通過購買房產或長期租賃房產，然後加價（20%以上）轉租給特許經營商，獲取鉅額利潤。

當然，雖說也是做房地產的，但是其實麥當勞的核心還是快餐，因為其他所有的一切，都是必須依靠於它的快餐來發展，並不只是“外殼”，因為沒了它的核心吸引力，其它的副業也是不會有優勢的。

環球老虎財經

的確很有意思，這感覺就像我們的身邊一直站著一位神秘人，他最拿手的其實不是炸薯條和做漢堡，而是選地方、賺大錢。

麥當勞的“房子”都選在了哪裡呢？通常是在最繁華的街道上，顯眼的轉角處，並且會有獨立的樓梯直通二樓或者地下室。這麼好的位置當然需要花費大力氣來研究和選擇了，收益自然不會低。

之所以說，麥當勞是一家“地產公司”，也許就是因為它的收入結構。據其2016年的財報來看，麥當勞營收利潤的50%來自於地產出租，40%來自於品牌授權，剩下的10%來自於餐廳運營。

而營收利潤又是以其經營模式為基礎的，麥當勞的經營模式主要分為自營店和加盟店，加盟店的加盟費又分為兩部分，並且數字都是很可觀的。在房地產方面賺大錢，麥當勞靠的是買賣熱門商鋪，以及從加盟店收取高額租金。

難怪麥當勞的創始人克洛克曾說，自己的生意實際上就是房地產。撥開麥當勞的洋蔥皮，我們可以發現，在技術上其屬於食品行業，但在本質上其是居於房地產行業的。

麥當勞之所以一直在賣漢堡包，是因為這是能夠帶來收入現金流的最佳產品。簡單來說，麥當勞就是靠著漢堡，才賺來租戶支付的房租。

但即使是這樣，麥當勞還是區別於其他真正的地產公司的。恐怕很少有麥當勞裡的員工，會認為自己其實是在地產公司上班的。可以說，麥當勞“偽裝”的很成功嘛。

獨角獸工場

金拱門之所以被認為是一家房地產公司，是因為從麥當勞的會計報表上看，房地產利潤確實是貢獻了整個公司的業務大頭。房租收入甚至是成為其主要收入構成。

實際上，小編覺得麥當勞公司投身房地產事業應該是“無心插柳柳成蔭”之舉。起初麥當勞還是直營店，餐飲是主要的盈利點。只是後來隨著麥當勞大幅度的擴張，開多店資金流便成了問題。於是Kroc聽從了Harry Sonnrborn的採取加盟店模式的建議。即通過土地購買或者長期租賃，然後把這些土地租給麥當勞的某個分店加盟商。再通過土地抵押的形式，從銀行那裡獲得進行下一步擴張的大量貸款。就是這樣，麥當勞連鎖加盟的版圖越來越大，金拱門更是在擴張之路上停不下來。

小編認為，麥當勞是一家餐飲公司還是房地產公司並不重要，麥當勞的核心業務依然是餐飲，畢竟土地租賃也是為餐飲業務服務的。而麥當勞之所以能獲得鉅額加盟費，和餐飲的品牌價值是分不開的。作為快餐文化的象徵，麥當勞是舉世公認成功的，不得不說金拱門自身已經成了一種文化。如果硬要說麥當勞是一家房地產公司，好像也不太合適。

華爾街見聞

上學那會簡直在肯德基，我表弟在麥當勞，在我們這麥當勞的選址不如肯德基，而且只有一家在老城區，顧客不如肯德基多，我問他你們顧客那麼少為什麼還能經營下去，他說靠總公司，我問他房租什麼的呢，他說麥當勞做地產的，我還納悶，之後和我說麥當勞的店面都是買斷的。

其實算一筆賬，如果個人買斷店面，分期付款，自己用店面乾點其他事情，每月還月供要比租店面交房租要掙錢而且省錢。我就遇到過我們的客戶，他在同一小區，一處120平樓房，一個45平方，外加沿街80平，月供一共9000元左右，他用沿街自己做生意，月入2w-3w，每處房子月供假如3000多，實際沿街一年房租才3w，但是要知道其他沿街一年房租10w左右啊。

黑米胡胡

麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。為什麼這麼說呢？

1、首先看麥當勞的商業模式：

麥當勞的餐廳門店有兩種形式，一種是直營店，直營店就是麥當勞親自投資運營的店。麥當勞的直營店，賺的是商品的差價。

一種是特許經營店，尋找加盟商一起和它來開這個店。作為加盟商，前期需要出資，出特許權的使用費，然後每年從這個店的營業收入分成給麥當勞，也就是品牌授權費，麥當勞就會授權你使用它的商標、產品、給你一套標準化的操作流程。加盟店呢，賺的是三個部分的錢：

第一部分是初始保證金，如果想加盟，先要給麥當勞一筆保證金。

第二個部分是授權費，這個部分其實是年度銷售額的一個百分比。這個數字在不同地區也不太一樣，平均在4.5%左右。也就是說，授權加盟店每年要把店裡銷售額的4.5%交給麥當勞，作為授權費。

第三個部分更有意思，是加盟店為麥當勞貢獻的大頭收入——租金。這相當於麥當勞變成了一個二房東。它會先為一個店選好地址，然後做好前期的各種準備工作，而如果你想要加盟的話，就要從麥當勞那裡租這個店面。因為你能拿到的租金和麥當勞能拿到的租金完全不是一個概念，所以麥當勞可以在中間賺一個差價。

2、再來看麥當勞的營收結構：

這組數據來自於麥當勞2016年的年度財務報告裡的官方數據。

第一組數據，是直營店和加盟店分別給麥當勞貢獻的收入有多少。2016年，麥當勞整體收入是246億美金，其中直營店有153億美金，加盟店是93億美金。也就是說麥當勞的全年收入裡，超過60%是直營店帶來的，不到40%是加盟店帶來的。

第二組數據，是直營店和加盟店利潤的比較。 在2016年，直營店的營業利潤，基本可以理解成稅前利潤，是26億美金左右；而加盟店是76億美金左右。也就是說，麥當勞的利潤裡面，有大概3/4都來自加盟店。或者說，雖然加盟店收入佔比才40%，但是利潤佔比卻佔了大頭。

直營店裡面，所有的食品原料、店面租金、人員工資等等，都是要算作成本的，所以扣完這些之後利潤也就不高了。

而在加盟店裡面，這些都是加盟店的店主承擔的，麥當勞收的就是租金和授權費。所以利潤會非常高。加盟店的收入，一年93億美金，這裡面，租金是61億美金，授權費是31億，剩下的1億是保證金。

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麥當勞都是加盟店。

正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。 麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

火理財

麥當勞是一家舉世聞名的餐飲巨頭。但是大家卻不知道，餐飲公司只是麥當勞的“外殼”，本質上，麥當勞主要靠地產賺錢，它主推的核心是一家地產+品牌公司。

麥當勞利潤大部分來自地產

表面上看，麥當勞有兩項業務：

1. 餐廳直營（Company-Owned Restaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。

2. 餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成。主要包括兩塊：加盟費和房租，加盟費抽成一般為餐廳收入的 4%～5%，租金扣點一般為餐廳收入的 9%～11%。

沒錯，除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。2016年，麥當勞的租金收入為61億美金，而加盟費收入才31億美金。

因為麥當勞具備房地產企業同等超強選址能力。

麥當勞門店所選的位置，基本都是在市中心的黃金地帶，人流量大，而且他們還有專門選址分析部門，分析有潛力在開發的低端地段，然後低價把店鋪買下來，坐等店鋪升值，在通過特許加盟的方式把店鋪高價租給加盟商，賺取租金和品牌加盟費。

2016年底，麥當勞有31,230家加盟餐廳。也就是說，47%的加盟餐廳（14,763家），要麼地在麥當勞手裡，要麼地和房都在麥當勞手裡，要麼交房租，要麼交地租。

據其2016年的財報來看，麥當勞營收利潤的50%來自於地產出租，40%來自於品牌授權，剩下的10%來自於餐廳運營。

麥當勞其實是靠自己的品牌賺錢

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麥當勞都是加盟店。正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。

麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。

所以說，麥當勞應該是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

金十數據

想起星爺在國產凌凌漆裡的一個段子:

看起來想一個刮鬍刀，其實它是個吹風筒

你以為我們吃了這麼多年的麥當勞是一家餐飲企業麼？

錯！實際上他是一家地產公司。

說到這裡你可能有點接受不了，難道我們一直在一家地產公司裡吃漢堡。先別急，聽完下邊的分析，你就會覺得我說的有道理了。

我們來看下麥當勞2016年的財報：50%的利潤來自地產出租，40%利潤來自品牌授權，只有10%的利潤來自有餐廳運營。

所以你會大吃一驚吧，其實這一點也不奇怪。我們來分析下麥當勞的商業模式：

麥當勞的商業模式：自營店+加盟店模式

自營店：麥當勞自己運營的快餐店，通過漢堡+薯條等食品獲得利潤。從2016年的財報來看，麥當勞旗下自營店的銷售收入為152.95億美元，佔公司銷售總運營收入的62%左右，看似佔了收入的大頭，但是餐飲行業的成本和開支也是相當高的，除去各項成本（廣告費，管理費用，店租，員工費用等等）自營店的純利潤只剩下7.39億美元。

加盟店：這部分店鋪由加盟商和麥當勞共同運營：加盟商負責日常店鋪的運營，麥當勞負責選址，員工培訓和物料配送。 同時麥當勞要向加盟商收取加盟費和店鋪租金。

加盟費分為起始加盟費（一次性收取），特許經營費（餐廳營業額扣點）然後再加上店鋪租金

我們看到這兩大塊的純利潤分別為 31.36億美元和38.70億美元。

好了，看到這裡我們大概就明白麥當勞的盈利模式

首先，麥當勞需要開一些自營店,要靠自營店去樹立整個全球40000多家麥當勞品牌。規範加盟店的運營。也是在麥當勞創業初期為其資本原始積累做了保證。

之後有了資金和品牌的麥當勞，開始在全世界範圍內選址。利用自己的綜合評估體系在各個城市選擇自己合適的店鋪，租下或者買下店鋪。然後以運營加盟的方式轉租給加盟商。收取租金和加盟費用。（這兩塊才是麥當勞賺錢的大頭）

看到這裡我們不禁又回到了問題上：

麥當勞究竟是一家餐飲企業還是一家房地產企業？

很明顯我們看到，麥當勞品牌的核心競爭力還是在餐飲。麥當勞的薯條漢堡（我最鍾愛的麥辣雞腿堡）以及小吃零食，還有小孩們鍾愛的玩具。這些都是麥當勞品牌在人們心目中的印象。

麥當勞在全球有40000家店鋪，但是依然管理的井井有條。你到每一家麥當勞裡，都能夠吃到質量相差無幾的快餐。麥當勞是快餐標準化流程的做的最成功的餐館之一。我看過麥當勞的員工手冊——是一部有500多頁左右的大部頭書。裡邊細節化了在店鋪裡每一個員工的分工和行為規範。

正是做好了餐飲業，才有了後邊源源不斷的加盟商。麥當勞才有了不菲的租金和加盟收入。

專注做好主業，靠副業來變現收入。就是麥當勞目前的盈利模式。

有態度的土豆

麥當勞其實是地產公司，餐飲只是它的“外殼”的說法源於麥當勞的財務報表，地產項目收入佔據了麥當勞營業收入的主要部分，麥當勞的創始人RayKroc的言語是自我嘲諷，倒也是事實，但並非是金拱門（麥當勞）的本意，是附帶價值升值過快的問題，也是當今社會經濟發展中的一大問題縮影。

麥當勞還是主打漢堡薯條炸雞等休閒快餐的地方，只不過由於麥當勞發展到今天，可謂是自帶人流量的，麥當勞開到那裡，那裡人氣就上升，隨之配套日發完善，進而帶動該商圈的房價、鋪價、租金的全面升值，而麥當勞最終也將得益於其選址買下的鋪位升值或者提前以長租約租下的指定地段位置的地塊再以特許經營的方式轉租給加盟商的差價，要知道麥當勞85%的門店都是加盟店，這筆錢數量就龐大了。

這一幕在我國最為明顯，而放眼國內過去幾十年的發展，房價飛漲，投資房地產無疑是最賺錢的，也許麥當勞在中國過去加起來通過休閒快餐食品所賺取的利潤還沒有其為了經營所需買下或提前長租約租下的房產項目轉手給加盟商差價所賺的錢多。也因此有了麥當勞其實是地產公司，餐飲只是它的外殼的說法，連麥當勞的創始人RayKroc都這樣自嘲，同理的還有KFC，在我國內特為明顯的一幕，這也是國內經商環境的一大可笑之處。

源自風生焱起的個人分析，歡迎關注本賬號以便獲取更多財經知識

風生焱起

麥當勞核心還是餐飲，只是其加盟模式下帶來的利潤遠大於直營店的利潤，而加盟店的利潤中，加盟商向麥當勞上交的租金收入遠大於加盟費收入，由此市場上才說麥當勞實際上是依託餐飲，建立了以租金為利潤核心的“類地產公司”。

一、麥當勞加盟店運營利潤佔7成

截止到2016年底，麥當勞的餐廳中47% 為加盟餐廳（14,763家），直營店為53%。我們查詢到麥當勞2016年的財報顯示：直營店運營收入為152億美金，佔比運營總收入的62%，遠大於加盟店收入。而麥當勞直營店的成本卻遠高於加盟店成本，扣除運營成本後，麥當勞直營店的利潤只有22億美金，而加盟店的利潤卻高達55億，佔運營總利潤的71%。

看到這裡，小夥伴是不是驚呆了。只有不到38%的加盟店收入，卻為麥當勞貢獻近7成運營利潤，其奧妙就來源於麥當勞對於加盟店選址的把控。

二、運營利潤中的5成為租金利潤

根據某知乎大神的分析，其將麥當勞看成三個部門，直營店，品牌授權（向所有門店收取4%授權費），地產租賃（向所有門店收取10%租金），經過一系列調整後，其得出下列報表數據：

我們可以看到，當將麥當勞內部管理拆成三個獨立的業務單元時，地產出租單元獲得了38億美金的利潤，佔比總利潤的50%。

因為麥當勞一般是自己來選址，然後將物業出租給加盟商做麥當勞的加盟店，如此一來，麥當勞不僅僅收取品牌授權費用，同時還收取門店租金。而門店的租金正是上面我們計算出的佔5成運營利潤，如此麥當勞的所謂地產面貌就解開了。

但核心還是餐飲，麥當勞是以是優秀的標準化餐飲及管理能力，才贏得眾多加盟商追捧。是先有優質餐飲業務，然後才有龐大的特許經營，這個和酒店行業的模式是如出一轍的，即所謂的輕資產模式。

西西禾說

其實對於這個問題，好多人只是跟風，聽到別人這樣說，就相信了。我個人對於這個問題有不同的理解。

之所以說賣當勞是地產公司，其一是它具備房地產企業同等超強選址能力。我們看看麥當勞門店所選的位置，基本都是在市中心的黃金地帶，人流量大，而且他們還有專門選址分析部門，分析有潛力在開發的低端地段，然後低價把店鋪買下來，坐等店鋪升值，在通過特許加盟的方式把店鋪高價租給加盟商，賺取租金和品牌加盟費。

根據麥當勞2016年的財報，盈利分佈如下：50%的利潤來自地產出租，40%利潤來自品牌授權，僅有10%利潤來自餐廳運營。麥當勞作為一家餐飲公司，其利潤大頭卻來自出租地產。是不是有點奇怪？我們來看看麥當勞商業運行模式就明白了其中的奧秘了。

麥當勞有兩種餐廳門店形式：直營店和加盟店，直營店就是麥當勞自己開，賺的是商品差價，而加盟店就是麥當勞親自選址後，再對人員進行培訓，最後授權。然後收取加盟費，最重要的是收取一大筆門店租金費。而這收取的利潤，遠遠高於直營店賣快餐所賺的利潤。這就是為什麼利潤大頭來自地產收入的原因。

那這樣說麥當勞是不是可以不賣漢堡，直接做店鋪出租了？很顯然是不行的，因為這所有的一切，都是依託於麥當勞的品牌效益，如果沒有麥當勞的品牌做後盾，一切都將不付存在了。這就是麥當勞為什麼不斷推出新菜單，和打廣告來確保自己的品牌價值以獲得更多的特許加盟商加入，而收取加盟費和租金。

雖然收取租金是麥當勞收入中不可少一分，但是如果有一天麥當勞不賣漢堡和薯條了，他就不是麥當勞了。所以總體來說，說麥當勞是個地產公司有所偏頗，他只是在經營好自己的主業的同時，發展了下副業，可沒想到副業比主業賺錢些。

關鍵字: 房產 財經 加盟店