最近網上傳了一張流傳甚廣的照片：
先說“降價”概念：
何為降價？表中的融僑府就不是降價，這個項目剛剛開始賣，價格上個月剛剛制定出來，那套14270元/㎡的房子是原始價格，只是尚未售出，何來降價之說？價格沒有變動只是推售順序不同的銷售不叫降價。
降價最典型的手段就是“特價房”，這20套房子，上個月標價15000元/㎡，這個月拿出來說，搞特價，只賣13000元/㎡，搞毛線的特價，就是降價！沒人敢叫喊：我降價了啊！那是真找事。所以，特價房是降價最好的手段。其次，降價這種東西看圈內聲音，大家都在討論那個樓盤降價了，那個區域降價了，那是真降價，畢竟老百姓的眼睛是“雪亮的”。
好，回到表格，我們發現，而且必須承認，白綠區域成為這波鄭州房價下降的（特價房）的重災區，白沙同樣嚴重，只是此表格未統計。同時，不論是從數據表現還是從市場聲音來看，以綠博為代表的白綠當之無愧成為這次降價風波的領頭羊。
【1】
在地產術語裡，有一個詞叫“抗跌”，很多區域一直說自己是最抗跌的樓盤，很多樓盤也一直說自己是最抗跌的樓盤，事實上，很多標榜最“抗跌”的區域其實是最“坑爹”區域，很多聲稱自己是“抗跌神盤”的樓盤其實是“坑爹爛盤”。這次降價應該是鄭州近20年房地產一次較為明顯的降價，今天通過解讀綠博看一看，真正的抗跌區域到底應該具備哪些條件！
綠博組團很熱，但它有硬傷：
第一，離城市中心距離。
從紫荊山出發，到達綠博的距離是25公里，到達平原新區的距離是25公里，到達航空港北區的距離是25公里，在這3個距離幾乎相同的區域裡，綠博的房價高出平原新區40個百分點，高出北港20個百分點。如下圖：
比它距離市區更近的滎陽東和南龍湖房價只有8000-10000元/㎡（以下沒有特殊備註的情況下，所有房價均指區域的高層價格）。
其實，我們都知道，距離主城區的遠近程度是一個區域價值的最基本的因素，它可以相對高於其他等距離的區域，但要有核心競爭力，所以，綠博在距離上，其價格是有一定的溢價，其有沒有核心競爭力支撐，我們來看看。
第二，政治地位偏弱。
不論是在公務員，還是企業，在同樣的能力的基礎上，有背景的人會走得更遠一些，而對於一個區域來說，它的政治地位是什麼？很顯然，屬於管理它的行政級別。
管理港區的是正廳級的管委會，常西湖是正廳級鄭州市的心頭寶貝，連平原新區都是正廳級的新鄉市的重點發展區域，綠博組團雖然身處鄭汴一體化的核心位置，但截至今日，其目前的管理仍是正處級的中牟。通過建業春天裡的業主因為房本到底是鄭州還是中牟而維權不休惹得老胡親自出馬你就知道一個區域的“政治”屬性有多重要了。
政治地位決定了可以投入區域的資源量。一個區域的發展只靠企業投資是有限的，企業投資都是以自身利益為主，私心100%，而政府投資才是為區域。我們天天掛在嘴邊說東區多牛逼西區多爛，但看看常西湖的恆大融信和世貿吧，高層目測小2萬，洋房鐵定23000+，這些價格已經要幹掉白沙，接近龍子湖了。而能夠支撐這個房價的當然是鄭州市政府在常西湖片區的重金投入了，這就是政治背景的重要性。
但我們還得認可綠博的強大投資新引力，對於綠博，其本質上的核心資源只有2個公園，其餘的產業和配套，從方特到電影小鎮到只有河南到什麼什麼水上世界，幾乎都是政府招商引資的成績，所以，對於綠博的政治地位其實是可期的，政區改革是早晚的事，而綠博肯定是第一批受益者，這需要時間。
第三，經濟基礎略差。
經濟基礎決定上層建築！這是千古不變的道理。如果論鄭州各大熱點組團的經濟實力，綠博應該是在後列幾位，不服氣的自己去搜一下。綠博的原官方名為文化創意產業園，其中影視和娛樂業也是重要支撐，從佈局的電影小鎮和只有河南可以看出，而最近崔紀委對娛樂圈的致命性打擊也給這個行業蒙上陰影，綠博的經濟在短期內不會有大的改變，沒有經濟，城市的未來走向也會受到不小的影響。
【2】
離城市中心距離、政治背景和經濟基礎其實是一個區域長足發展的三駕馬車，而不是所謂一些和主城區有“空白區”之類的奇葩理由，同樣，這3個條件也應該是房企地產投資應該重點關注的三要素。
當然，本文並非認可鄭州的房價下降和綠博的重點下降，接下來的這段時期會是鄭州各大組團價格的調整期，在整體上，鄭州的房價再降也只是微調，不會影響鄭州的房價大勢。問題是，鄭州現在持幣觀望的人群越來越多，如果這些人分時期平均消費，鄭州房價依舊會健康發展，可惜的是這些人都在一步步往後擠，他們認為越擠越安全，到最後，擠垮的不是鄭州的房價，而是他們的購買能力。
如果非說鄭州有哪些抗跌區域，其實有很多：
第一、北龍湖。
不要認為北龍湖的價格高就有水分，有沒有水分和價格高低真的沒有關係，而是和其價格和價值的差距有關係，我一直認為北龍湖是一個售價40萬的保時捷，而某些區域可能是售價20萬的桑塔納，你覺得誰更保值更抗跌呢？
第二、濱河新城。
距離主城區11公里，這個距離和常西湖、龍子湖是一個級別的；政治因素上處於雙城鄭州之間（主城區和航空港）；經開區的經濟實力僅次於港區和金水區。在這3個關鍵性的指標上，都沒有問題。
第三、常西湖。
這是鄭州市政府的心肝寶貝，距離、背景和經濟都沒有問題，而且很顯然，這裡將是未來鄭州西部的房價高地，西區的“北龍湖”。
第四、價格實在的區域。
比如平原新區，比如北港區，比如滎陽西，比如南龍湖……這些區域的水分本來就不大，跌也跌不到哪裡，抗過這一陣，還是會繼續健康上行。
第五、品質盤。
即使今天綠博出現了降價，也不是說綠博的盤今天就不能買了，再強的牛市也有跌停，再熊的弱市也有漲停，同樣，每一個區域都有很多在降價中仍能保持堅挺的樓盤，綠博有，其他區域也有，昨天說過：住宅看品質，商業看人氣，辦公看租金。住宅這東西，只要品質好，價格在區域的100%-150%以內，都經得起區域的震動。
最後，我在想，綠博降價到底和崔永元手撕娛樂業有沒有關係呢？
（全文完）
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