目 錄
1.取得土地環節稅務風險
2.開發環節稅務風險
3.預收環節稅務風險
4.完工環節稅務風險
5.資產管理稅務風險
【01】取得土地環節稅務風險
一、收到政府部門的土地出讓金返還未申報企業所得稅的風險
（一）情景再現
某房地產企業2015年4月以招拍掛方式取得土地，在支付土地出讓金後，收到政府返還回來的土地出讓金1285萬元，計入“其他應付款”科目，理由是用於拆遷和安置，在2016年5月末彙算清繳時未做納稅調整，2017年6月稽查局對其進行檢查時，做出補繳企業所得稅的決定，並按規定加收滯納金。
（二）風險描述
國家對土地出讓實行招拍掛方式，房地產企業在取得土地後，可能會收到政府部門對其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業收到土地出讓金返還款後，計入“專項應付款”、“資本公積”、
“其他應付款”、“長期應收款”等科目，在企業所得稅納稅申報未做收入處理的，存在企業所得稅未繳納的風險。
（三）防控建議
企業在收到財政返還資金後，應首先判斷該收入是否同時滿足不徵稅收入的三個條件：
1.企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件。
2.財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求。
3.企業對該資金以及以該資金髮生的支出單獨進行核算。
如果滿足不徵稅收入條件，不徵稅收入用於支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用於支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除，在所得稅申報時按規定進行納稅調整；如果不滿足不徵稅條件，則應按規定計算繳納企業所得稅。
（四）政策依據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(國務院令第512號)第二十六條
《財政部 國家稅務總局關於專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）第一條
《財政部 國家稅務總局關於財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號) 第一條第一款
【02】開發環節稅務風險
一、混淆成本核算對象，未按配比原則歸集產品成本，少申報企業所得稅的風險
（一）情景再現
某國稅局對N房地產開發公司實施稅務檢查，查實N房地產公司在Z小區項目完工產品開發成本核算時，存在以下問題：
1.對9.50億元開發成本費用未按照分類歸集原則、功能區分原則進行直接成本和共同成本劃分。在檢查人員的指導下，對檢查期間Z小區項目完工產品的直接成本和共同成本進行了歸集和區分，最終確定直接成本為3.50億元，共同成本為6億元。
2.經過對N房地產公司檢查年度Z小區項目完工產品開發成本的逐項複核，剔除該公司檢查年度竣工項目中不屬於Z小區項目完工產品的2億元開發費用。
3.剔除與Z小區項目無關的2240萬元開發成本。
經過測算，檢查人員確定了N房地產公司檢查年度Z小區項目 “可售面積單位計稅成本”和“已銷開發產品的計稅成本”，由此計算並最終確定N房地產公司檢查年度應補繳的企業所得稅。
（二）風險描述
1.未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本。
2.一次性列支應由各期分攤的土地成本，未按規定進行歸集分攤，未按面積法在多個開發項目間進行分配。
3.前期工程費用一次性計入期間費用或前期開發成本，未按規定分期分項目進行分配。
4.建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費、開發間接費，未按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，未在各個項目進行合理分攤。
5.未單獨核算有償轉讓或進入自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本。
6.雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建築安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。
（三）防控建議
房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，並就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一併報送主管稅務機關。
房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關後，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前後成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。
加強業務部門與財務部門的銜接，各項目施工圖紙、現場交驗的資料、監理單位出具的資料等，都應彙集到財務部門，進行票據審核，以準確歸集各項目產品成本。
一般情況下，企業下列成本應按以下方法進行分配：
1.土地成本，一般按佔地面積法進行分配。
2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建築面積法進行分配。
3.借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
4.其他成本項目的分配法由企業自行確定。
（四）政策依據
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十五條、第二十六條、第二十七條
《國家稅務總局關於房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號）第一條
二、虛增開發成本，少繳企業所得稅的風險
（一）情景再現
1.某企業在高檔購物場所一次性購入單價近千元的鋼筆100支；在超市一次性購入食用油600桶、米600袋；在商場一次性購入鼠標200個全部列入前期工程費用。2011至2013年共支出170 萬元。
2.企業採購物資，在某超市購入單價135元筆記本200個（該超市最貴的筆記本單價未超過30元）；在某商場購入工程計算器（單價近2000元）、標尺（單價近1000元）、測繪儀；在某超市購入考勤機全部計入建築工程建設費。2011至2013年共支出80萬元。
經核實後，企業部分支出無法取得正規發票，虛構了購進業務，取得了虛開的發票入賬。企業調增應納稅所得額並補繳了企業所得稅。
（二）風險描述
1.取得的土地資產不按規定計價；擅自擴大或減少土地資產的價值，將購進土地進行三通一平後，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本。
2.虛增列支市政配套費，包括紅線外“三通一平”等的建造費和管線鋪設費。
3.各項前期工程費沒有取得合法有效憑證，無法核實真實性。
4.簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費。
5.從有關聯關係的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，虛大成本，轉移利潤。
6.採取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，並負擔其多開部分的稅款，重複列支開發成本。
9.虛列工程監理費。
（三）防控建議
1.結合企業取得的土地使用權資料，確認地塊範圍，確認地塊和項目的對應關係，按照分配原則準確歸集各個項目的土地成本。
2.確認費用成本歸集是否準確，是否存在既列支開發產品成本又計提拆遷補償費，重複列支成本費用的現象。可結合“無形資產”、
“開發成本”等科目變動情況，核查“土地徵用及拆遷補償費”、“前期工程費”等明細賬，審查土地出讓合同、市政建設配套費等各項收費票據、拆遷協議，結合資產負債表無形資產或開發成本變動情況，確定土地面積及土地使用稅起始納稅期限，與土地登記信息、申報信息進行比對。
3.核實企業自營項目、建築安裝工程費明細賬、建安合同，確認相關賬目與施工合同是否相符，各項費用是否取得了合法有效憑據；瞭解關聯企業情況，是否將其他企業費用或其他項目的費用列支到清算項目中。
（四）政策依據
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條、第二十九條、第三十條
三、資本性支出直接列入當期成本費用，減少當期應納稅所得額的風險
（一）情景再現
A公司是房地產開發企業。公司向銀行借款用於B項目的開發，項目分兩期進行，其中C期於2015年1月竣工，發生借款利息150 多萬元，D期於2015年12月竣工，發生借款利息90多萬元，公司將該筆借款利息支出直接記入“財務費用——利息淨支出”。
檢查員向A公司財務人員詳細介紹了借款費用資本化的相關規定，同時認為根據相關規定和取證資料顯示，公司應將借款利息計
入開發成本，要求企業當就該項目進行資本化處理並補繳相應稅款。
（二）風險描述
開發產品完工前的借款利息，企業未按規定資本化，一次性計入當期損益，提前列支利息支出。
（三）防控建議
會計準則規定，以下三個條件同時具備時，因專門借款而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額應當開始資本化：
1.資產支出已經發生。
2.借款費用已經發生。
3.為使資產達到預定可使用狀態所必要的購建活動已經開始。
借款費用在處理時一定要準確判斷其性質，根據資本化或費用化的標準，嚴謹處理，確定利息是資本化還是計入開發成本費用，避免涉稅風險。
（四）政策依據
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十一條第一款
四、預提費用處理不準確，少申報企業所得稅的風險
（一）情景再現某房地產開發企業2013年賬戶記載下列事項：
“應付賬款——預提二期小高層住宅出包工程費”年末餘額 2500萬元。計提出包工程費均已計入“開發成本”並結轉至各期“開發產品”科目。
經審核，二期項目於2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造價22000萬元。2013年度已到票20000萬元，2014年1～4 月已取得發票500萬元，並衝回預提費用500萬元。2013年累計到票20500萬元，實際計提出包工程費2000萬元，合計22500萬元，大於出包工程造價22000萬元，多計提數＝22500－22000＝500（萬元）。2013年二期項目已售面積佔可售面積的比例為30%，應調增數
＝500×30%＝150（萬元）。
（二）風險描述下列三種情形可以預提費用作為計稅成本：
1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額髮票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
企業實際發生的預提費用超過上述標準，未按規定進行納稅調整，存在少繳企業所得稅風險。
（三）防控建議
對照建築合同、工程進度等資料，分析企業預提費用科目和企業所得稅年度申報納稅調整情況。對於出包工程預提費用應重點關注預提費用計提範圍是否準確，預提的比例是否恰當，當發票不足金額低於10%時，是否按實際不足金額預提。
（四）政策依據
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條
《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）第六條：“企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額核算；但在彙算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。”
【03】預售環節稅務風險
一、視同銷售業務未按規定申報，少繳稅款的風險
（一）情景再現
稅務稽查機關對某房地產公司開展稅務稽查時，發現該房地產公司存在以下違法事實：
1.將其售樓部數據和財務部門有關數據進行核對時發現，該房地產公司的C項目售樓處的商品房結存數比財務部門登記的商品房結存數少15套。造成兩個部門結存數不一致的原因是：房地產公司將其開發的15套住房用於抵施工單位工程款，因為工程尚未結算，因此施工單位未開具發票，甲公司也未作銷售處理。經進一步檢查發現，房地產公司與施工單位簽訂了《抵債協議》，協議中明確了用於抵工程款的15套房協議售價2000萬元，這15套房已被施工單位用於職工宿舍。
2.在該房地產公司開發的B花園現場瞭解房屋入住情況時發現，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發票的檢查中，沒有發現該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發票的行為，經檢查該公司的“預收賬款” 明細賬和“銀行存款”明細賬，也未發現記載有該公司與某銀行之間的售房收入和相關的資金往來。
檢查人員分析此情況後，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計提銀行貸款利息情況，發現：在“長期借款”科目所記載的貸款餘額未發生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計提的銀行貸款利息基數比第三季度少了3900萬元。經進一步核實，原來是房地產公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發產品抵銀行貸款3900萬元，未進行任何賬務處理，少計應稅收入3900 萬元。
經過查證後，稽查局對該房地產公司補繳增值稅、企業所得稅並加收滯納金。
（二）風險描述企業發生以下視同銷售行為，存在未按規定申報納稅的風險：
1.企業將開發產品對外投資。
2.以開發產品換取土地使用權、股權。
3.以開發產品抵材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務。
4.將開發產品用於捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者。
5.將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以及其他單位。
（三）防控建議
財務部門及時解企業是否存在將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
（四）政策依據
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條、第十四條
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條
二、預售收入、價外費用等未按規定及時確認收入或直接衝減成本，少繳稅款的風險
（一）情景再現
某房地產公司先後開發了A、B、C、D四個大型住宅小區，前三項目已經完工，D項目尚未完工。該房地產公司所開發的4個項目分別在兩個區，分別向兩個區的稅務機關申報繳納增值稅。稅務機關對該房地產公司2016年5月至2017年6月的納稅情況進行檢查，將該房地產公司每月“預收賬款”貸方發生額與增值稅納稅申報表進行比對，發現該公司D項目申報的增值稅計稅依據與賬面記載的應稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2017年6月累計少申報計稅收入4700萬元。
（二）風險描述
1.在開發產品完工前，取得的預售收入，包括收取的定金、違約金、誠意金等計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。
2.收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項以及其他各種性質的價外收費等，未按規定確認收入。
3.將售房款衝減成本、費用或直接轉入關聯單位，或將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，未按規定入賬。
4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入未按規定確認收入或直接衝減了成本。
（三）防控建議
企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。
結合現金流量表、銷售合同以及預售許可證確認是否按規定時間確認收入並進行納稅申報。
（四）政策依據
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第四條、第十條
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第八條、第九條
三、收到銀行按揭款不計預售收入，少繳納稅款的風險
（一）情景再現
某公司採取銀行按揭方式銷售房屋，已收到購房戶的首付款
2088.7萬元，銀行按揭貸款3137.2萬元已經轉入公司賬上，該公司收到的首付款計入“預收賬款”科目，按規定申報繳納了增值稅和所得稅，收到的按揭款計入“短期借款”科目，未進行納稅申報，造成少繳增值稅和所得稅。
（二）風險描述
以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款、銀行按揭貸款到賬後，未按規定計算預計毛利並申報，未計提銷項稅額；收到的按揭款項以銀行貸款等名義記入“短期借款”賬戶，未計預收賬款科目，未按規定申報納稅。
（三）防控建議
財務部門與業務部門加強聯繫，及時瞭解按揭銷售信息、銀行放款信息，結合“短期借款”明細賬、貸款合同、銷售合同和房屋
銷售明細，確認開發企業是否存收取銀行按揭款未按規定計稅情況。
（四）政策依據
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條第三款
四、未按規定及時確認收入，延遲繳納稅款的風險
（一）情景再現
檢查人員通過對某企業財務報表的審查，發現該企業2016年度財務報表上掛有“遞延稅款”，檢查人員對此有疑問，因為“遞延稅款”貸方反映的是企業尚未轉銷的時間性差異影響納稅的金額，檢查人員又進一步看到其下一級科目是“所得稅”，而相對應的會計科目卻是“其他應收款”，再檢查“其他應收款”科目，發現竟是收取的房款，於是向企業財務人員詢問，瞭解到該款項是企業2016年 1-5月收到銷售存量房款2531.23萬元，未結轉銷售收入，所提所得稅掛“遞延稅款”，未進行納稅申報。補繳所得稅577.48萬元。
（二）風險描述
1.企業採取一次性全額收款、分期收款和銀行按揭方式銷售開發產品，應於實際收款日確定收入。
2.對於跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，未按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入。
3.企業已經辦理開發產品的交付手續和入住手續，或已經開始實際投入使用，利用法律上不具備交付條件為由，不按照開發產品已經完工進行處理，延遲納稅。
（三）防控建議
財務部門應不定期審查銷售合同、房屋銷售明細、現金流量表、簽收（收樓）花名冊及房產部門房產合同備案信息，將預收賬款發生額（預收賬款期末餘額-預收賬款年初餘額+營業收入本年累計數）與當期銷售不動產流轉稅計稅依據對比，如果預收賬款發生額大，則有未足額納稅風險。
（四）政策依據
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件一《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十五條
《國家稅務總局關於印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第六條、第七條、第九條、第十條
【04】完工環節稅務風險
一、開發產品完工後不及時進行項目清算，少繳稅款的風險
（一）情景再現
某房地產企業開發A項目，2008年簽訂預售合同，取得預售收入2500萬，按15%的預計毛利率申報繳納所得稅。2009年竣工完成，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，但未交付給業主，2009年A項目取得銷售收入6500萬元，在進行年度所得稅申報時，企業仍按照預計毛利率15%申報繳納所得稅，造成當期少繳納企業所得稅。
（二）風險描述
房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本並計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
（三）防控建議
房地產開發企業除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
2.開發產品已開始投入使用。
3.開發產品已取得了初始產權證明。
在年度納稅申報時，企業應按照規定，及時結轉收入，計算開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年應納稅所得額。
（四）政策依據
《關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）
《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）
【05】資產管理稅務風險
一、未按規定專項申報，直接在當期稅前列支的風險
（一）情景再現
某企業2016年12月，工地現場發現被盜物資一批，價值10 萬元，經向警方報案後，做如下賬務處理：借：營業外支出100000
貸：工程物資100000
在2017年彙算清繳期間，被稅務機關發現，要求企業進行納稅調整，10萬元不能在稅前扣除且被盜物資對應的增值稅進項稅額不得在銷項稅額中抵減，並調整賬務。
（二）風險描述
企業取得的不動產等固定資產因管理不善造成被盜、丟失、黴爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷燬、拆除的情形，可能存在未將其進項稅額轉出的風險。對於非正常損失未按規定所得稅專項申報。
固定資產建設期發生的工程物資盤虧、報廢、損毀的淨損失未按規定計入在建工程直接在當期稅前列支。
企業非正常損失的購進貨物、在產品、產成品所耗用的購進貨物、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務所取得的增值稅進項，不得從銷項稅額中抵扣，應做進項轉出。
（三）防控建議
企業發生固定資產損失時，應有內部有關責任認定和核銷資料，對損失金額較大的，應有專業技術鑑定報告或法定資質中介機構出具的專項報告書等，財務部門應對固定資產處置情況進行跟蹤監控，對於非正常損失應按規定所得稅專項申報稅前扣除。
關注是否發生過工程物資的盤虧、報廢和損毀的情況，如有發生，則進一步確認會計核算是否準確，是否已將淨損失計入在建工程，查看企業是否將淨損失計入了當期的營業外支出進行稅前扣除，是否需要進行納稅調整；發生的工程物資毀損是否屬於非正常損失，其所包含的進項稅額是否計算轉出。
（四）政策依據
《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）第十條
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第50號令）第二十四條
《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第二十七條、第二十八條
《財政部 國家稅務總局關於企業資產損失稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕57號）
《國家稅務總局關於發佈的公告》(國家稅務總局公告2011年第25號)
二、未按規定分期計算抵扣固定資產進項稅額，延遲繳納稅款的風險
（一）情景再現
某房地產公司於2017年6月5日，購買辦公大樓辦公經營，計入固定資產，並於次月開始計提折舊。6月20日，該納稅人取得該大樓增值稅專用發票並認證相符，專用發票註明稅額1000萬元，於次月全部申報抵扣。8月，稅務機關發現該企業多抵扣進項稅額，要求企業重新更正申報，並做相應的賬務調整：1000萬元進項稅額中的60%於當期（2017年6月）抵扣，剩餘40%於當期的第13個月
（2018年6月）抵扣。
該大樓本期應抵扣進項稅額為：
1000萬元×60%＝600（萬元）
該600萬元應於2017年7月申報期時從銷項稅額中抵扣；應計入當期“應交稅費—應交增值稅（進項稅額）”科目核算。
該大樓待抵扣進項稅額為：
1000萬元×40%＝400（萬元）
該400萬元應計入當期“應交稅費—待抵扣進項稅額”科目核算。
（二）風險描述
1.2016年5月1日後購入的按固定資產核算的不動產或不動產在建工程，取得增值稅專用發票後對進項稅額全額當期抵扣，未按規定在兩年內按比例分次抵扣。
2.2016年5月1日後房地產企業購入的原材料等物資用途明確，直接用於不動產在建工程的進項稅額全額當期抵扣，未按規定在兩年內按比例分次抵扣。
3.2016年5月1日後房地產企業購入的原材料用途明確在購入當期已全額抵扣進項稅額，在實際用於不動產在建工程時未按規定對將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，並於轉出當月起第13個月再行抵扣。
(三)防控建議
關注固定資產、在建工程、工程物資、應交稅費—應交增值稅（待抵扣進項稅額）等會計科目，重點關注2016年5月新增固定資產、在建工程、工程物資的會計核算，瞭解企業是否按照規定對固定資產購進中的進項稅額分期抵扣；是否按照規定對在建工程領用的一般性物資進項稅額進行轉出處理。
（四）政策依據
《國家稅務總局關於發佈的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條、第三條
三、未按規定計提折舊，少繳企業所得稅的風險
（一）情景再現
某企業2013年11月投入使用的會所、球場、幼兒園，在賬務上做新增固定資產處理，企業當月補提了會所、球場2010年5月至 2013年11月折舊，補提了幼兒園2011年11月至2013年11月折舊，企業當月新增固定資產並當月補提以前年度折舊，該部分補計的折舊應做納稅調整，經核實應調增應納稅所得額1803.61萬元，應補企業所得稅550.90萬元。
（二）風險描述
未按規定計提折舊，存在少繳所得稅的風險。
(三)防控建議
固定資產按照直線法計算的折舊，應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計淨殘值，企業應當自固定資產投入使用月份的次月起，按照最低使用年限計提折舊。
（四）政策依據
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(國務院令第512號)第五十九條
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