當債務償還小高峰遇上融資收緊和銷售遇冷，2018年，一向“不差錢”的房企們打響了現金流保衛戰。
房企標杆萬科，強調加速回款“活下去”；一路高歌猛進的碧桂園，主動“慢下來”提質量；風頭正盛的融創，頻提“安全”“謹慎”控風險……放緩節奏、調整債務結構、保證資金安全，成為了房企們今年的首要任務。
閩系房企黑馬泰禾也不例外。今年8月，泰禾掌舵人黃其森明確提出，要有憂患意識，不能只求快，下半年要將步伐慢下來，寧可犧牲規模，也要夯實公司管理。
而通過調整拿地節奏、加速銷售回款、採取創新融資方式，泰禾的現金流保衛戰在年底已經卓見成效，資金壓力得到緩解。
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銷售“逆勢”增長
要保證現金充裕，開源和節流是兩個不可或缺的環節。而開源的重中之重，則是保持銷量的持續增長。
今年，在調控高壓下，樓市銷售遇冷，連傳統的銷售旺季“金九銀十”都有些成色不足，房企銷售業績承壓。但儘管如此，泰禾還是保持了較高的銷售增速。按照過去11個月的銷售數據估算，其全年銷售業績，預計較2017年增長30%-40%。
具體到單個項目，各地的泰禾院子系列，都得到了當地市場的熱烈反應。
據媒體報道，泰禾上海院子繼今年 4月首開售罄後，11月份二期開盤繼續受到市場熱捧，326套房源 1小時售罄；泰禾蘇州金尊府，在蘇州當地單價2.5 萬以上住宅成交金額、成交面積和成交套數三榜上，都位列第一；今年8月首開的廈門灣，開盤後即迅速取得近20億銷售業績，3500套房源火速售罄，成為大廈門板塊樓市單盤銷冠。
銷售去化的加速，還要有實打實的銷售回款加持，才能將銷售合同的紙面富貴變成真實的現金流入。
為此，泰禾在今年初就把促回款確定為公司的重點任務之一，在5大區域都成立了促回款小組，全力促進項目回款。
在此努力下，泰禾今年的回款情況，較去年有了較大的改善。公開信息顯示，僅4月份，泰禾的回款金額就超過60億元，上半年回款數據大幅增長。
最近一個月，泰禾的武漢院子、廣州院子相繼問世，進入銷售階段。廣州、武漢作為一二線核心城市，人口流動性強，購房需求旺盛，因此，泰禾院子在年末仍然有銷售發力的機會，其全年的銷售業績也還有期待空間。
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開闢多元化融資渠道
開源的另一個側面是融資。融沒融到錢、能融多少，不僅影響著房企的資金安全，還決定著房企的發展後勁。今年房企普遍焦慮的一個重要原因，就是融資渠道收窄，融錢沒那麼容易了。
在這種不利背景下，泰禾探索出了一條多元化的創新融資路徑。銀行貸款、信託貸款、中期票據、私募債、資產支持專項計劃等多種融資模式並用，保證了泰禾豐富的籌資現金流入。
截至目前，根據公開資料統計，2018年泰禾獲批的債券、REITs、ABS、ABN、美元債、中期票據等各類融資產品總額度已達307.51億元，另有104億元融資產品正在相關部門審批過程中。
與此同時，泰禾的融資成本進一步下降。根據近期券商的調研結果，泰禾於8月和9月分別發行的兩期各15億元私募債，票面利率分別為8.5%和7.5%，在成本上有 100個bp的降幅。
另外，泰禾近期還獲得了來自光大信託、上海銀行，共計400億元的綜合授信額度。
而據泰禾近日在投資者互動問答中透露，截至今年上半年，公司取得銀行總授信約 970 億，已使用授信約 340 億，剩餘可用額度約 630 億。銀行貸款主要是開發貸業務。
剩餘額度加上新獲得的授信，泰禾授信額度充足，後續融資仍有較大空間。
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低價拿地後勁足
除了開源，泰禾通過放緩拿地節奏，也在積極節流。
公開數據顯示，截至目前，泰禾今年通過收購和招拍掛方式取得土地10宗，新增土地面積186.78萬平方米，新增儲備建面209.99萬平方米，土地投資68.96億元。相比去年斥資550多億元拿下36宗地，泰禾拿地節奏明顯放緩。
事實上，早在2016年，泰禾就已經開始調整拿地策略，調整的重點在於，基本不參與公開市場的招拍掛拿地模式，而是改為收併購及合作取地模式，以嚴控成本。
相關數據顯示，2016至2017年期間，泰禾新增項目大多位於一二線城市，而土地成本平均僅為6000元/平方米。到了今年上半年，新增土地均價進一步下降，僅為不到4000元/平米。
截至目前，泰禾擁有土地儲備26塊，待開發土地面積539.55萬平米，待開發計容建面約498.08萬平米；在建項目51個，土地面積683.4萬平米，計容建面約1348.27萬平米，位置主要集中在北上廣深、武漢、杭州等一二線核心城市，有著廣闊的銷售空間，是泰禾未來銷售業績持續增長的保障。
另外，因為提前佈局而獲得的成本優勢，再疊加院子系列高品質帶來的廣闊溢價空間，泰禾一向保持著較高毛利，而高毛利是利潤增長的保障。半年報顯示，今年上半年泰禾的毛利率達到了33.24%，同比上漲5.67個百分點，位居房企毛利率排名前列。
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結語
雖然年報還要一段時間才能看到，但泰禾今年資金壓力舒緩的情況，通過三季報已經可以窺見一二。三季報顯示，泰禾的資產負債率較年初下降了3個百分點；淨負債率較年初大幅下降132個百分點；經營性現金流量淨額1.62億元，回到淨流入狀態。
泰禾無疑是上一輪房企競逐中跑出的一匹後發制人的黑馬。而它在經歷過一段時間的高增長後，開始尋求穩健的高質量發展模式。目前，房地產發展因為政策的不確定性而顯得前景不明朗，泰禾在這個節骨眼，能把重要的現金流問題解決，無疑能為下一階段的競爭夯實基礎。
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