鳶_戾天
首先，我們先來回答一個問題，香港房價跌了麼？跌了多少？為什麼會跌？
口說無憑，實際數據說明一切.上面5張圖是由香港第二大房地產公司：美聯物業地產公司提供的由2018年4月份到2018年12月份的位於香港港島的號稱“地產交易風向標”的著名樓盤：太古城的交易記錄（備註：因為香港一手新樓盤太少，不是每個月都有新樓盤發售，而香港新盤與比較新的二手樓盤差價不大，且香港樓市交易主要以二手樓盤為主，所以我們這裡皆用二手樓盤交易做參考）
仔細觀察紅色虛線右邊的平方呎價，一平方呎等於0.0929平方米，所以簡單換算下，圖中平方呎價乘以10.8即是每平方米的價格.根據圖中數據顯示，從2018年4月份到2019年11月份，每平方呎價平均在2w到2w2之間，11月份到12月份下跌到1w7-1w9之間，跌幅約為15%.
上面三張圖為香港新界沙田區大圍的盛世名城樓盤.此樓盤共三期，樓齡在3-6年之間.我們依舊觀察紅色虛線右邊的數據.在2018年4-6月份，房價在每平方呎1.5w-1.7w之間；6月下旬房價開始起飛，在2018年7-11月之間，房價奔到了每平方呎1.8w-2w之間；11月下旬房價開始下跌，11月至12月房價跌至1.4w-1.7w之間.房價跌幅約17.5%左右.
作為剛買過房子的人，我負責任的告訴大家，
圖上面的數據全部都是推前一個月的數據.因為在香港買房子，訂金定金分為兩步走.第一步，是最初的訂金，比如今天我看這個房子，咱要了，先交總價值3%的訂金，然後簽訂預售合約，在一個月內補齊總價值10%的定金，然後簽訂正式合約，而所有房屋交易的確定日期，以正式合約簽訂日為準.所以我們看到的交易日期，是他們在交付第二步定金時的日期，其實已經是一個月之前的事.上圖為香港新界沙田區大圍盛世名城附近的地產中介公司門口的2019年1月1日實拍售賣信息圖.根據圖中信息，再比較上圖房價數據圖，我們大約可得出，2018年12月底-2018年1月初的實際房價相較2018年年峰值，已經跌了近20%.
所以香港的房價跌了麼？跌了.跌了多少？跌了10%-25%之間.為什麼跌？
我們知道，美聯儲自2015年開始新一輪的縮表加息，而香港金融管理局在2015年，2016年，2017年均頂住美元加息的壓力，沒有宣佈香港加息.
當然，有人要問了，為啥加息會導致房價跌？因為加息加的是銀行拆借利率，加息之後，存在銀行的錢利率升高，向銀行貸款的利率同時也會升高.存款利息高了，貸款利息也高了，自然會增加購房者的壓力，打擊炒房者的信心.
當然，又有人要問.你香港房貸利率就算加完，才2.75%，相較內地5%左右的房貸利率，還是比內地低一大截，為啥內地不會暴跌呢？這就引出了第二個問題的分析解答：內地房地產會不會暴跌呢？
要回答這個問題，我們需要單獨分析香港和內地兩個市場.
首先香港的房地產市場為何暴跌？
1.香港是一個成熟的市場，無論金融或是地產.雖然也有類似內地人民的房子情節，土地情節，但是相對成熟市場的投資者也較為成熟理智.由於美聯儲目前表現出還將持續加息的態勢，所以導致買房者投資者對香港房價未來的預期降低.香港房價的漲跌受客觀經濟指數變化較大，較為敏感，相對來說較符合經濟規律.
2.香港政府對地產的調控手段有較多嘗試，終於出現了較為有效的方案.為了應對香港房價的持續暴漲，香港政府也對應出臺了很多辣招.比如和內地一樣的限購：一個香港人名下只能有一個房產，購買第二套房子時需要額外交總房價15%的印花稅.比如設置首付底限：1000w以內的房產最低首付40%，1000w以上房產最低首付50%.但是結果任然不理想.然而當今年香港政府大力興建和撥發公屋（類似內地公租房），加上年底香港金管局加息後，效果顯著，香港房價立馬走低.這說明治病還得治其根本.香港的公屋一旦申請到，是可以住到進火葬場的.人民沒房子住，才要買；讓人民有房子住，自然購買的需求就會降低.
3.香港是世界金融中心，投資方式較為多樣化.除了房地產以外，還有保險，股票，基金，債券等多種投資方式.且香港無外匯管制，加上港幣是美元的附屬貨幣，在美元走強時，購買美元的中長期理財保險亦或是購買美元指數基金，都可以獲得穩定或是較高的收益.
那麼內地的房地產會暴跌嗎？
本人認為，總體不會，部分個體會.
都說內地地產，深圳是風向標：
上面4張圖為深圳南山區，福田區，羅湖區，寶安區整體及部分中心區域2018年房價走勢.我們看到，總體趨勢比較平穩，有漲有跌，但是都是小幅波動，但並未出現類似香港的暴跌.
縱觀北上廣深，及各大省會城市如南京，杭州，成都，合肥等，以及各省較發達城市如蘇州，青島等城市，在2018年房價均是上漲或是小幅上漲或是持平.當然也有個別地區如燕郊，廈門，在2018年中下旬出現了房價暴跌現象.
那麼為什麼總體房價不會暴跌呢？
本人分析其原因有三
1.中央政府不希望房價暴跌.如果房價暴跌，會引發金融危機.房價暴跌會導致許多已經買房的人承受巨大壓力，因為內地首付是30%.如果房價跌幅超過30%的話，比如房價跌了50%，那麼貸款買房者需要在承受鉅額貸款壓力的同時，還要補齊20%的差價，才能避免銀行收回房子.而假如因付不起貸款斷供或是補不起差價而被徵收，會導致銀行手握大量房產，因為房產已經貶值，賣出價大幅縮水，而假如銀行大幅拋售手中的房產，會進一步引發連鎖效應導致房產繼續暴跌；而假如銀行將手中房子租出去的話，由於內地房租遠遠不能覆蓋房貸，銀行亦會大量虧損.上述兩種情況皆會導致銀行資金流出現巨大虧損及漏洞，參考美國2008年次貸危機，如果發生樓價暴跌，中國也會出現金融危機.
2.地方政府不希望房價暴跌.我們知道，目前養老醫保方面，是由地方政府承擔的.這是一個沉重的負擔.現如今，寅吃卯糧，用現在勞動力交的養老醫保給退休的人發或是享用，這是一個幾乎公開的秘密.然而中國的人口紅利已經結束，人口老齡化已經出現，並且會越發加重，在未來15-20年到達頂峰.人口老齡化意味著勞動力減少，交養老醫保的人減少，而需要享用的老人越來越多.那麼養老醫保巨大的負擔，地方政府要如何負擔？現如今幾乎所有地方政府財政皆是赤字，負債巨大，面對如此巨大公共養老醫療支出，地方政府如何創收？除了稅收，無疑還是賣地.而房價暴跌，勢必導致地價也暴跌，地方財政的收入也勢必大幅縮水.現如今部分地方政府的限購政策已經鬆動，即是最好的證明.
3.內地已夠房的中產小資乃至資產階級不希望房價暴跌.由於中國金融市場較年輕，且受政策影響較大，且初期監管不嚴.致使很多民間融資，私募，網絡p2p都變成了“講故事”的龐氏騙局.且自2015年中國內地經濟環境不景氣，股市暴跌，外匯管制，內地百姓的投資受到一定限制.所以當在內地股市，基金，私募甚至創業皆受到挫折打擊的內地投資者，還是會將資金投入到房地產市場中.加之中國人根深蒂固的土地情節，即使沒購房的年輕人，為了結婚成家還是前赴後繼的砸鍋賣鐵的入坑，成為了負債累累的已購房者.
當然，有些地方，如燕郊或者廈門，其房價已經遠遠超出其城市地方本身價值，或是百倍的超出了當地人民所能承受的價值時，還是會出現一定程度的下跌的.
所以綜上所述，本人覺得，內地房價總體來說起來會持續維穩.不會下跌，但是也不會大幅上漲.
維穩將不僅是未來對社會的主要方針，對房價也是.至於為啥房價也要維穩，不會大幅上漲，其原因又有二.
1.房價繼續大幅上漲會導致社會中低層及底層人民的生活愈發艱辛，不滿情緒增高，從而可能影響社會維穩的工作，增加社會維穩工作的難度.
2.房價繼續大幅上漲會更嚴重的打擊實體經濟的發展.我們都知道，實體經濟才應該是一個國家經濟的最大最重要的組成部分.然而現今土地經濟已經本末倒置，重重的壓在了實體經濟之上.高額的地價導致高額的地租，租金已經成為實體經濟最大的成本支出；未來人口老齡化加重，青壯年勞動力減少，人工成本也會大幅增加；由於近些年人民幣M2貨幣總量增速過快，人民幣超發嚴重，未來物價也會大幅增加，原材料成本也會增加；在人工，原料成本都將飛速增加的情況下，地租再增加，無疑是壓死實體經的最後一根稻草.
所以本人預測未來房價也會維穩，在發達城市投資房產將會是較為穩妥的投資選擇.但是想指望向之前一樣投資房產獲得鉅額回報，那是不太可能的.
順帶提下，合理的投資一部分美元資產，將會是不錯的選擇.
徐喆nicholas
2018香港樓市年終回顧。
Avon雅芳
你試試看，如果房子降了一線城市會人口劇增，國稅繳納會嚴重下滑
